Aktualisiert am:
Lesezeit ca. 30 Minuten
Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

Marcel Keller Portraitfoto

Immobilien Investment 2022: Was für Möglichkeiten gibt es und welche ist die richtige für dich?

Statt für Geld arbeiten, das Geld für sich arbeiten lassen. Diesen Satz haben die meisten Menschen schon einmal gehört. Ein sehr beliebter und bewährter Weg sein Geld gewinnbringend anzulegen und dieses für sich arbeiten zu lassen sind Investments in Immobilien.

Hast du bereits mit dem Gedanken gespielt, dein hart erarbeitetes Geld zu investieren um gute Renditen damit zu erzielen? Dann ist dieser Artikel genauer das Richtige für dich. Ich erkläre dir, wie man Immobilien als Kapitalanlage nutzen kann und was man dabei beachten muss. Wenn du diesen Artikel gelesen hast, wirst du mit Sicherheit mehr Klarheit darüber haben, ob eine Investition in Immobilien der richtige Weg für dich ist, um dein Geld zu vermehren.

Inhaltsverzeichnis
Teile diesen Ratgeber

Einleitung

Viele Menschen sind die niedrigen Zinsen bei Banken Leid und sind auf der Suche nach besseren Alternativen. Dabei sind besonders Aktien, Immobilien oder Kryptowährungen oft der erste Gedanke. Je nachdem welche Vorlieben man hat und an welche Anlage man am meisten glaubt, ergeben sich verschiedenste Möglichkeiten.

Investieren in Immobilien ist eine Möglichkeit, attraktive Renditen zu einem überschaubaren Risiko zu erzielen - wenn man weiß, wie. Die Preise auf dem Wohnungsmarkt in fast allen Städten Deutschlands werden immer weiter nach oben getrieben und das “Betongold” lockt immer Personen an, die eine Wohnung als Kapitalanlage als krisensichere Geldanlage sehen. Doch was muss man beachten, um attraktive Renditen zu erhalten und sein Kapital nicht ungewollt zu reduzieren? Welche Vorteile bietet ein Immobilien Investment? Gibt es Risiken? In diesem Ratgeber gehen wir diesen Fragen auf den Grund.

Was ist ein Immobilien Investment?

Ein Investment in Immobilien hat das Ziel, durch den Kauf von einem Haus oder einer Wohnung Geld anzulegen und dadurch jährliche Rendite (Miete) abzuschöpfen oder es nach einem bestimmten Zeitraum gewinnbringend weiterzuverkaufen. Deshalb ist der Kauf des Eigenheims kein Investment, da man keinen positiven Cashflow daraus erzielt.

Fassade Immobilie

Um alle Möglichkeiten beim Investieren in eine Immobilie zu kennen, ist es wichtig auch alle Arten von Immobilien zu kennen, die in Frage kommen könnten:

Wohnimmobilie

Eine Wohnimmobilie ist wohl der erste Gedanke, den Menschen haben wenn sie an Immobilien denken. Ist man im Besitz einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses, kann durch die Vermietung der Immobilie ein monatlicher Cashflow erzielt werden. Eine Wohnimmobilie wird als relativ sichere Anlage gesehen und hat sich in letzter Zeit allgemein einer starken Nachfrage erfreut.

Gewerbeimmobilie

Wahrscheinlich denkt man als Privatpersonen nicht sofort an Gewerbeimmobilien als Möglichkeit sein Geld zu investieren. Zum Beispiel Büroräume, Lagerhallen oder Einzelhandelsimmobilien gehören dieser Klasse an. Gewerbeimmobilien bringen in vielen Fällen eine höhere Rendite als Wohnimmobilien, aber sind dafür auch risikoreicher.

Sonderimmobilie

Sonderimmobilien sind etwa Parkplätze oder Garagen. Meistens werden diese mit einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie kombiniert, um einen höheren Mietpreis zu erhalten. Aber auch alleine können sie eine gute Investition sein, da besonders in Städten der Raum eng ist und Parkplätze z.B. in der Innenstadt sehr gefragt sind.

Als besondere Form von Wohnimmobilien sind Denkmalimmobilien zu nennen. Diese Gebäude sind für Investoren sehr interessant, da sie die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können. Meist sind aufwändige Sanierungsarbeiten fällig, aber diese kannst du auch zu 100% über 12 Jahre von der Steuer abschreiben. Dadurch kannst du deine Einkommenssteuer senken und ggf. auch nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Lies dir gerne meinem Denkmalimmobilien-Ratgeber durch, um mehr zu erfahren!

Welche Möglichkeiten gibt es in Immobilien zu investieren?

Wenn du Immobilien als Geldanlage nutzen möchtest, hast du im Grunde zwei Möglichkeiten: direktes oder indirektes Investment. Der Kauf einer Wohnung ist ein direktes Immobilieninvestment, da man sein Geld direkt zum Kauf einer Immobilie verwendet. Durch Immobilienaktien, Immobilienanleihen, Immobilienfonds oder Immobilien Crowd-Investing besteht die Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren, da man nicht gezwungen ist, die gesamte Immobilie zu kaufen, sondern bereits mit wenig Geld in Immobilien investieren kann.

Außenansicht Immobilie

Im Folgenden erkläre ich dir die unterschiedlichen Möglichkeiten: 

Immobilien kaufen

Ein Haus oder Wohnung zu kaufen ist wohl die bekannteste Form Geld in Immobilien anzulegen. Man hat die Möglichkeit die Immobilie für sich selbst zu nutzen, um im späteren Leben keine Miete mehr bezahlen zu müssen, also zur Altersvorsorge. Alternativ kann das erworbene Objekt auch vermietet werden und man erhält einen monatlichen Cashflow durch die Miete.

Immobilienaktien

Um nicht hohe Summen in ein Objekt investieren zu müssen, kann man auch Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche kaufen. Durch den Kauf der Anteilsscheine beteiligt man sich am Erfolg der Unternehmen und profitiert von ihren Immobilieninvestments. Diese Aktiengesellschaften können z.B. große Baufirmen oder Immobilienmakler sein.

Immobilienanleihen

Immobilienanleihen sind Schuldverschreibungen und werden von Unternehmen genutzt, um Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilienprojekten zu beschaffen. Dabei handelt es sich um festverzinste Wertpapiere, die meistens mit dem Grundpfandrecht besichert sind. Immobilienanleihen sind meist nachrangig besichert, was bedeutet, dass bei einer Insolvenz zuerst die anderen Gläubiger die offenen Forderungen erstattet bekommen. Dadurch trägt man ein höheres Risiko, aber kann auch von höheren Renditen profitieren.

Immobilien-Crowdinvesting

Eine relativ neue Art in Immobilien zu investieren ist das Immobilien-Crowdinvesting. Dabei schließen sich mehrere Personen zusammen und investieren als Gruppe in ein Immobilienprojekt. Dadurch müssen die einzelnen Personen nicht hohe Summen aufbringen und können bereits mit kleinen Beträgen in große Projekte investieren. Die Rendite beim Crowdinvesting ist trotzdem attraktiv.

Immobilienfonds

Eine weitere Möglichkeit mit einem geringen Kapital in Immobilien zu investieren, sind Immobilienfonds. Dabei sammeln so genannte Fondsmanager Geld von Investoren ein und investieren es in verschiedene Immobilienprojekte. Durch die erfahrenen Fondsmanager können große Renditen erzielt werden. Immobilienfonds werden in offene und geschlossene Fonds unterschieden:

Ein offener Immobilienfonds besteht aus einem großen Immobilienportfolio und hat in den meisten Fällen ein unbegrenztes Fondsvolumen. Das Fondsvolumen steigt mit jedem neuen Investor und die laufenden Kosten für Investoren sind überschaubar. Als Investor besteht auch die Möglichkeit, Anteile laufend zu kaufen oder zu verkaufen.

Ist das Fondsvolumen begrenzt, spricht man von einem geschlossenen Immobilienfonds. Wurden alle Anteile des Fonds verkauft, wird dieser geschlossen und die Anleger müssen ihre Anteile bis zum Ende der Laufzeit halten. In der Regel wird hier nur in einzelne Großimmobilien investiert und es besteht eine Mindestgeldeinlage von einigen Tausend Euro.

Wer sollte in Immobilien investieren?

Prinzipiell kann jeder in Immobilien investieren, um dadurch Geld zu vermehren. Voraussetzung sollte jedoch sein, dass du ein grundlegendes Interesse an Immobilien hast und auch Zeit hast dich damit zu beschäftigen. Außerdem ist durch den Anlagezeitraum von mehreren Jahren auch Geduld gefragt, um nicht unüberlegte Entscheidungen zu treffen und übereilt alles hinzuschmeißen und Verluste einzufahren.

Inneneinrichtung

Ein direktes Immobilien Investment macht besonders für Personen Sinn, die bereits viel Geld gespart haben und für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren investieren möchten. Die Spekulationsfrist bei Immobilien beläuft sich in Deutschland auf 10 Jahre, was für Investoren bedeutet, dass sie die Immobilien anschließend steuerfrei verkaufen können. Die meisten Personen haben nicht so viel Eigenkapital, dass sie sich eine Immobilie aus eigener Kraft leisten können. Deshalb ist es auch wichtig, die Kredit-Rahmenbedingung mit der Bank abzuklären. Außerdem sollten Investoren auch ein gewisses Maß an Zeit mitbringen. Der gesamte Prozess des Kaufs, der Mietersuche und der Instandhaltung kann sehr zeitaufwändig sein, weshalb es wichtig ist, dass sich der Investor auch im ausreichenden Maße damit befassen kann.

Indirektes investieren in Immobilien eignet sich hingegen für Personen, die weniger Eigenkapital zur Verfügung haben. Immobilienaktien, offene Immobilienfonds, Anleihen oder Crowdinvesting kann bereits mit wenig Geld betrieben werden. Man muss sich also nicht erst viel Eigenkapital ansparen, sondern kann theoretisch jederzeit loslegen. Ausschließlich geschlossene Immobilienfonds haben eine Mindestgeldeinlage. Diese liegt in den meisten Fällen aber im mittleren vierstelligen Bereich und somit immer noch deutlich unter einem Immobilienkauf. Ein indirektes Immobilien Investment eignet sich auch für Personen, die sich nicht zeitintensiv mit ihrem Investment beschäftigen möchten. Man muss die Immobilie nicht selbst verwalten und kann das Investment einfach nebenher betreiben. In den meisten Fällen ist die zeitliche Bindung auch deutlich geringer. Immobilienaktien kann man jederzeit verkaufen und andere Anlageformen haben auch deutlich geringere Laufzeiten.

Es hängt also sehr stark von der Ausgangslage des Investors ab, welcher Weg der richtige ist. Theoretisch kann jeder in Immobilien investieren. Man sollte sich aber immer vorab Gedanken machen und anschließend hinter seiner Entscheidung stehen. Wie bei jedem Investment sollte man auch bei Immobilien nicht sein letztes Hemd investieren und nur so viel investieren wie man theoretisch bei einem kompletten Verlust auch verkraften könnte. Das erspart schlaflose Nächte und viele Nerven, da der Verlust des Geldes für dich nicht existenzbedrohend ist.

Im diesem Ratgeber liegt unser Fokus auf dem Immobilienkauf, da dort am meisten Eigenkapital notwendig ist und es einige Fallstricke gibt.

4 Gründe um in Immobilien zu investieren

Warum sprechen viele von “Betongold” und welche Vorteile hat das Investieren in Immobilien? Im wesentlichen sind 4 Gründe dafür verantwortlich, dass Immobilien sich einer starken Nachfrage erfreuen und eine attraktive Investmentmöglichkeit sind:

1. Immobilien sind inflationsgeschützt

Befindet sich Geld auf deinem dem Konto ist es nicht vor Inflation geschützt. Eine Immobilie hingegen behält ihren Wert, da die Miet- und Kaufpreise mit der Inflation verbunden sind. Die Mietpreise und der Wert der Immobilie steigen automatisch im gleichen Maße wie die Lebenshaltungskosten.

2. Sicherheit der Investition

Menschen werden immer einen Ort zum wohnen brauchen und deshalb wird auch die Nachfrage bestehen bleiben. Außerdem schwankt der Wert nicht wie ein Börsenkurs und verliert auch nicht an Wert. Meistens erfährt die Immobilie eine Wertsteigerung über die Jahre aufgrund der hohen Nachfrage an Wohnraum. Dadurch sind Immobilien auch sehr interessant als Altersvorsorge, da der Besitz einer Immobilie im Alter zu zusätzlichen Einnahmen führt oder durch den Verkauf der Immobilie Geldsorgen ausbleiben sollten.

3. Planbarer Cashflow

Durch die Vermietung der Immobilie erzielt man einen planbaren Cashflow pro Monat. Diese zusätzliche Einnahmequelle kann sehr hilfreich sein die Rückzahlungen für einen eventuellen Kredit bei der Bank zu begleichen. Über mehrere Jahre profitiert man also einmal von der Wertsteigerung der Immobilie und erhält monatliche Mieteinnahmen obendrauf.

4. Immobilien bieten Steuervorteile

Immobilien bieten einen attraktiven Steuervorteil, wenn diese als Kapitalanlage verwendet werden. So können zum Beispiel laufende Kosten für die Instandhaltung steuerlich abgesetzt werden. Natürlich müssen die Mieteinnahmen regulär versteuert werden, doch können die Kaufkosten und Sanierungskosten mit jährlich 2% von der Steuer abgeschrieben werden. Und besonders interessant für Investoren: War die Immobilie über 10 Jahre in deinem Besitz und wurde vermietet, kannst du sie steuerfrei weiterverkaufen.

Wie du siehst gibt es sehr gute Gründe dafür, um in Immobilien zu investieren. Wenn man beim Kauf der Immobilie noch ein paar Dinge beachtet, kann man mit einer Investition in “Betongold” gute Rendite erzielen.

Risiken eines Investments in Immobilien

Leider gibt es, wie du wahrscheinlich vermutet hast, auch ein paar Nachteile. Jeder Investor muss für sich abwägen, ob die Vorteile oder Risiken überwiegen und ob man Immobilieninvestments als Kapitalanlage nutzen möchte.

Klumpenrisiko

Bei Investitionen egal welcher Art sollte die Risikoverteilung nicht zu kurz kommen. Das ist beim Kauf einer Immobilie meist aber nicht der Fall und zudem wird eine hohe Summe investiert. Da man sein Kapital nur auf eine Immobilie gebündelt hat, besteht ein Klumpenrisiko. Im schlimmsten Fall verliert man sein gesamtes Investment. Hast du genug Eigenkapital, um in mehrere Immobilien oder andere Anlagen zu investieren, lässt sich das Risiko streuen.

Langfristige Kapitalbindung

Beim Kauf einer Immobilie wird oft das ganze ersparte Geld verwendet und noch ein Kredit bei der Bank aufgenommen. Dadurch ist das gesamte Kapital in der Immobilie gebunden und man kommt so schnell auch nicht mehr ran. Das gleiche gilt für Investoren, die eine Immobilie kaufen und anschließend weiterverkaufen möchten. Da Immobilien ein langfristiges Investment sind und der Wertzuwachs über mehrere Jahre entsteht, sollte man den langen Zeitraum der Kapitalbindung auf jeden Fall berücksichtigen.

Alle Kosten einkalkulieren

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten auch andere Kostenfaktoren in die Planung einfließen. Kaufnebenkosten sollten vorab genau berechnet werden, da sie einen großen zusätzlichen Kostenpunkt ausmachen. Provision für den Immobilienmakler, Grunderwerbssteuer und Gebühren für das Grundbuch und den Notar können teilweise 10% des Kaufpreises ausmachen. Hinzu kommen die laufenden Betriebskosten der Immobilie, die berücksichtigt werden müssen. Kosten für Instandhaltungsarbeiten und die Verwaltung sind nicht zu unterschätzen. Sollte die Immobilie vermietet werden, müssen auf die Mieteinnahmen noch Steuern bezahlt werden, bevor die effektive Rendite der Immobilie ersichtlich ist. Es ist deshalb unerlässlich Rücklagen zu bilden, um diese Kostenpunkte abdecken zu können.

Prozess ist zeitaufwändig

Wenn du Vermögen mit Immobilien aufbauen möchtest, musst du auch sehr viel Zeit investieren können. Angefangen bei der Recherche nach einer geeigneten Immobilie, der Besichtigung und den Verhandlungen mit dem Verkäufer muss Zeit investiert werden, bevor man überhaupt weiß, ob man die Immobilie auch bekommt. Sind sich Interessent und Verkäufer einig, folgen Termine beim Notar. Möchte man Umbauarbeiten an der Immobilie vornehmen, kommen noch Termine mit Handwerkern hinzu. Du siehst bereits, das Kaufen einer Immobilie ist zeitintensiv. Jetzt startet die Suche nach passenden Mietern, Besichtigungen sowie Verwaltung- und Instandhaltungsaufwand. Mach dir vorher klar, ob dir genügend Zeit zur Verfügung steht, um diese Punkte gewissenhaft zu berücksichtigen. 

Auf Vermieter angewiesen

Als Vermieter ist man auf seine Mieter angewiesen. Verspätete Mietzahlungen, Zeit- und Kostenaufwand bei Mieterwechsel oder Mietausfall bei Leerstand verursachen eine geringere Mietrendite. Um passende Mieter zu finden, muss zusätzlich Zeit für Gespräche aufgewendet werden. Besonders Mietausfälle sind ein großes Risiko für Vermieter, da der geplante Cashflow ausbleibt und eventuelle Kredite bei Banken unter Umständen nicht mehr getilgt werden können.

Vorteile und Risiken eines Immobilien Investments im Überblick

Hier sind nochmal alle Vorteile und Risiken zusammengefasst und auf einen Blick ersichtlich:

Vorteile:

  • Inflationsgeschütztes Investment
  • Monatlicher Cashflow durch Mieteinnahmen
  • Attraktive Steuervorteile
  • Gute Altersvorsorge
  • Wertzuwachs
  • Laufende Nachfrage an Wohnraum

Risiken

  • Immobilien Investment ist zeitintensiv
  • Klumpenrisiko bei Investition in ein Objekt
  • Langfristige Kapitalbindung 
  • Abhängigkeit von Mietern
  • Viel Kapital für Investition notwendig

Am Ende des Tages muss jeder für sich selbst entscheiden, ob ein direktes Investment in Immobilien sinnvoll ist. Möchte man nicht große Summen oder viel Zeit investieren, sollte man vielleicht eine andere Investmentmethode für Immobilien nutzen.

Fassade einer Immobilie

5 Tipps um erfolgreich in Immobilien zu investieren

Immobilien als Kapitalanlage können sehr lukrativ sein, wenn man weiß auf welche Punkte man achten muss. Im folgenden Abschnitt findest du 5 Tipps, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. 

1. Die Lage

Einer der wichtigsten Faktoren für ein erfolgreiches Immobilien Investment ist die Lage der Immobilie. Die Lage ist dafür verantwortlich, ob es eine Wertsteigerung in Zukunft gibt und ob die Wohnung oder das Haus dauerhaft in Vermietung ist. Versetze dich in die Lage deines Wunschmieters, wenn du nach Immobilien suchst. Sind Rentner deine bevorzugten Mieter, dann werden diese eine ruhige Gegend bevorzugen - junge Mensche eher eine Wohnung in Zentrumsnähe.

Beachte vor allem auch die Makro- und Mikrolage der Immobilie. Die Makrolage bezieht sich auf die Region und die Stadt in welcher sich die Immobilie befindet. Hat die Region eine gute Infrastruktur? Bietet sie gute Arbeitsplätze und ist sie wirtschaftlich gut aufgestellt? Diese Fragen zielen auf die Makrolage einer Immobilie ab. Aber es kommt auch immer auf subjektive Vorlieben der Mieter an, wie attraktiv die Makrolage ist. Auf dem Papier scheint der Großraum München allgemein zwar als sehr attraktive Lage zu gelten, ist aber jemand an einer ländlichen Umgebung interessiert, ist es die falsche Wahl.

Die Mikrolage einer Immobilie beschäftigt sich mit der direkten Umgebung der Immobilie. Gibt es in der Nähe Haltestellen von öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Fachärzte, öffentliche Parkplätze oder coole Bars, sind das alles Pluspunkte für die Mikrolage. Die Makro- und Mikrolage der Immobilie sind ausschlaggebend wie nachgefragt die Immobilie sein wird und wie hoch die Rendite ausfällt.

Achte deshalb auf der Suche nach einer Wohnung als Kapitalanlage auf die Umgebung und sieh von Immobilien in schlechten Gegenden ab.

2. Gute Substanz der Immobilie

Der Zustand der Immobilie ist auch ein wichtiger Punkt bei der Bewertung einer Immobilie. Größere Schäden oder Sanierungsarbeiten kosten viel Geld und sollten falls möglich vermieden werden. Nimm dir also beim Besichtigungstermin Zeit, um dir alles genau anzusehen, denn es gibt auch manchmal versteckte Mängel, die nicht sofort sichtbar sind. Lass dir auch alle relevanten Dokumente wie Energieausweis, Grundriss, usw zeigen, damit du dir ein gutes Bild der Immobilie machen kannst. Im Idealfall kann ein Gutachter sehr genau den Zustand des Hauses oder der Wohnung prüfen und dir Rückmeldung zum Zustand und Kaufpreis geben.

3. Der Kaufpreis

Ein weiterer wichtiger Punkt für ein erfolgreiches Investment in Immobilien ist natürlich der Kaufpreis. Wie weiter oben beschrieben sollte man auf eine gute Lage achten, jedoch wird wahrscheinlich auch der Kaufpreis dementsprechend höher sein. Es gilt deshalb persönlich abzuwägen worauf mehr Wert gelegt wird. Entweder auf eine Immobilie in guter Lage zum höheren Kaufpreis und dadurch geringerer Rendite, oder einer Immobilie in B-Lage zum günstigeren Preis mit besseren Renditechancen. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilien in guter Lage sich ständiger Nachfrage erfreuen wird, aber die Immobilie in schlechterer Lage ein höheres Ausfall-Risiko besitzt, da man die Zukunft nur schwer einschätzen kann.

Grundsätzlich sollte das Verhältnis von Kaufpreis und zu erwartender Nettojahresmiete attraktiv sein. Diese Verhältnis wird Mietpreismultiplikator genannt und gibt an, wie viele Jahre die Immobilie vermietet werden muss, um den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten und Modernisierungsarbeiten wieder zu erwirtschaften. Die Rechnung erfolgt im Idealfall, sprich ohne Mietausfälle oder Steuern und kann als erste grobe Schätzung genommen werden. Wenn du eine Immobilie für 500.000€ erwirbst und sie pro Jahr 20.000€ an Mieteinnahmen erwirtschaftet, dauert es 25 Jahre, bis sich die Immobilie finanziert hat. Natürlich gilt eine Immobilie als rentabler, je schneller die Investition refinanziert wurde. Dabei hängt es auch stark mit der Lage zusammen, welcher Mietpreismultiplikator akzeptabel ist. In der Innenstadt von Berlin wäre ein Faktor von 30 wahrscheinlich auch noch in Ordnung. In einer Gegend mit rückgängiger Bevölkerung und schlechter Lage können auch manchmal 12-13 Jahre zu viel sein.

Formel Mietpreismultiplikator

Informiere dich am besten vorab über den Preis in der Region oder vergleiche die Kaufpreis mit ähnlichen Immobilien, um nicht zu viel zu bezahlen.

4. Rendite richtig berechnen

Die Rendite der Immobilie ist die wichtigste Kennzahl bei einem Immobilien Investment und entscheidet darüber, ob eine Immobilie rentabel ist oder nicht. Die Nettomietrendite gibt einen detaillierten Einblick in die zu erwartende Rendite. So kannst du die Nettojahresrendite berechnen:

Formel Nettojahresrendite

Hat man zum Beispiel eine Jahresmiete von 15.000€, Bewirtschaftungskosten von 3.000€ pro Jahr und der Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten beträgt 400.000€, kann man von einer Nettojahresrendite von 3% ausgehen. Eine Rendite von 3% ist mehr als man aktuell bei einem Sparbuch bekommt. 3% sind aber auch weniger wie man beispielsweise an der Börse erhalten kann, aber dafür risikoärmer.

Achte bei der Suche nach einer Immobilie auf eine realistische Berechnung der Rendite. Die Rendite ist ausschlaggebend für ein erfolgreiches Investment und kann durch eine falsche Berechnung schnell unrentabel werden. Wenn du einen Kredit bei der Bank benötigst, um die Immobilie zu finanzieren solltest du darauf achten, dass die Mietrendite höher ist als der Rückzahlungsbetrag an die Bank, damit sich die Immobilie selbst finanziert.

Eine hohe Rendite bieten vor allem Denkmalimmobilien, da sich diese oft in einer guten Lage befinden und durch die exklusiven Steuervorteile sehr gute Renditen damit erzielt werden können. 

5. Rücklagen bilden

Um die laufenden Kosten einer Immobilie finanzieren zu können, ist es wichtig Rücklagen zu bilden, um diese Kosten abzufangen. Dieses Geld kann auch eingesetzt werden, um Mietausfälle zu überbrücken und sicherzustellen, dass der Kredit abgezahlt werden kann.

Immobilie finanzieren: Darüber solltest du dir Gedanken machen

Die meisten Menschen werden beim Investieren in eine Immobilie um einen Kredit bei der Bank nicht herum kommen. Dabei ist es wichtig, dass man sich vorab genau informiert, um den besten Plan für die Immobilienfinanzierung zu erhalten, der auf die eigenen Voraussetzungen passt.

Am besten spricht man mit verschiedenen Banken, um das beste Angebot für sich zu finden. Bevor du dich auf den Weg zu einer Bank machst, solltest du dir Gedanken über folgenden Dinge machen:

  • Persönliche Ausgangslage checken: Zu Beginn solltest du dir klar machen, wie viel Kapital zur Verfügung steht, um das Darlehen zurückzuzahlen. Stelle alle Einnahmen und Ausgaben des letzten Jahres gegenüber und berechne, wie viel Geld dir maximal pro Monat zur Verfügung stehen würde, um die Darlehensraten zu begleichen. Beachte auch, dass ein “Notgroschen” vorhanden sein sollte, also ein Puffer von 3-4 Monatseinkommen, um unerwartete Ausgaben, wie Reparaturen des Autos, abzufangen. Als Grundregel gilt, dass die Rückzahlungen nicht mehr als 40% des Nettoeinkommens übersteigen sollten.
  • In die Zukunft blicken: Blicke bei der Planung auch in die Zukunft und überlege, was alles auf dich zukommt. Möchtest du in naher Zukunft Kinder haben? Planst du eine berufliche Auszeit oder hast größere Ausgaben? Die Raten sollten so angepasst werden, dass sie auch noch in Zukunft leistbar sind und nicht dein Leben erschweren. Überlege auch, bis wann du schuldenfrei sein möchtest.
  • Eigenkapital verwenden: Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto bessere Konditionen werden dir geboten. Dadurch verringert sich der Zinssatz und der zurückzuzahlende Kreditbetrag. Wird die Immobilie als Kapitalanlage verwendet, sollte das Eigenkapital 20% nicht überschreiten, da die Zinszahlungen steuerlich geltend gemacht werden können. Die Kaufnebenkosten sollten aber durch Eigenkapital gedeckt sein.
  • Lange Zinsbindung in Niedrigzins-Zeiten: Aktuell sind Zinsen niedrig und das sollte man sich zu nutze machen. Eine längere Sollzinsbindung hat in der Regel schlechtere Konditionen als eine kürzere Bindung. Bindet man sich aber über 15 Jahre oder mehr bleiben die Zinsen gleich und die Rate verändert sich nicht, so kann man verlässlich planen. Außerdem kann man bei niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung zurückzahlen.

Lasse dich ausführlich beraten, um die besten Konditionen für dich zu erhalten und nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden. Kalkuliere deine Ausgangslage realistisch, damit du genau weißt, wie viel Geld pro Monat für Rückzahlungen zur Verfügung stehen würden.

Immobilien vs. Aktien

Immobilien vs. Aktien Infografik Vorteile und Nachteile

Häufig stellt sich die Frage in welche Anlage man sein Geld investieren sollte. Immobilien oder Aktien sind dabei oft der erste Gedanke. Doch was genau sind die jeweiligen Vor- bzw- Nachteile von Aktien oder Immobilien und welche Anlageform eignet sich für dich? Hier ein direkter Vergleich von Aktien und Immobilien:

Vorteile Aktien:

  • Geringes Kapital notwendig
  • Große Auswahl
  • Hohe Rendite erwartbar
  • Geringes Zeitinvestment
  • Hohe Liquidität
  • Geringe langfristige Kosten

Nachteil Aktien:

  • Keine planbare Rendite
  • Mittleres bis hohes Risiko, auch Totalverlust möglich
  • Rendite kann stark schwanken

Vorteile Immobilien:

  • Inflationssicherheit
  • Rendite durch Wertzuwachs und Mieteinnahmen
  • Steuervorteile
  • Finanzierung über Kredite und Förderungen möglich
  • Langfristige Investition 

Nachteile Immobilien:

  • Hoher Zeitaufwand für Objektsuche und Projektabwicklung
  • Schlechte Liquidität und viel Kapital gebunden
  • Hohe Anfangsinvestition und laufende Kosten

Schlussendlich muss jeder Anleger für sich selbst entscheiden, ob man sein Geld in Immobilien oder Aktien investieren möchte, da es von der Ausgangssituation des Anlegers abhängt, was mehr Sinn macht. Für junge Investoren macht es oft mehr Sinn in Aktien zu investieren, da die Anfangsinvestition von Immobilien sehr hoch ist. Aktien eignen sich in jungen Jahren besonders als Altersvorsorge, da durch den Zinseszinseffekt sehr große Erträge eingefahren werden können, je früher man mit dem Investieren beginnt. Verfügt man über ein hohes Einkommen, kann aufgrund der steuerlichen Vorteile auch ein Immobilien Investment sinnvoller sein.

Um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen, sollte man in beide Anlageformen investieren. Risikostreuung ist bei jedem Investment sehr wichtig und kann durch eine Diversifikation in verschiedene Finanzprodukte erzielt werden. Durch die sicherere Investition in Immobilien erzielt man relativ planbar eine geringere Rendite und mit Aktien kann man durch das höhere Risiko eine höhere Rendite einfahren.

Kurze Antworten auf häufige Fragen


Symbol einer Fragestellung

Wie viel Geld braucht man um in Immobilien zu investieren?

In Immobilien kann man bereits mit wenig Kapital erfolgreich investieren. Dafür eignen sich besonders Immobilienfonds, Immobilienaktien oder Immobilienanleihen. Möchte man eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen, liegt die Anfangsinvestition höher und man sollte ungefähr 10% der Kosten aus Eigenkapital finanzieren können.
Symbol einer Fragestellung

Was braucht man um in Immobilien zu investieren?

In Immobilien investieren kann jeder. Um nicht teure Fehler zu machen, solltest du dir vorab Zeit nehmen und dir Wissen aneignen. Dadurch bekommt man einen sehr guten Überblick und kann sich entscheiden, welche Art der Immobilieninvestition sinnvoll ist.
Symbol einer Fragestellung

Wie riskant sind Immobilien?

Ein Investment ist immer mit einem gewissen Risiko verbunden, jedoch gehört ein Immobilien Investment zu den risikoarmen Anlagemöglichkeiten. Immobilien sind inflationsgeschützt, haben eine steigende Nachfrage und planbare Renditen, wodurch sie weniger riskant sind als Aktien oder andere Investmentmöglichkeiten.
Symbol einer Fragestellung

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien bieten ein geringes Risiko und trotzdem attraktive Rendite durch Wertsteigerung der Immobilie und die generierten Mieteinnahmen. Außerdem sind diese vor Inflation geschützt und eine sehr gute Altersvorsorge. Mit Immobilien hat man die Möglichkeit sein Geld mit überschaubarem Risiko anzulegen.
Symbol einer Fragestellung

Wie funktioniert Immobilien Investment?

Bei einem Immobilien Investment wird ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage verwendet. Man erwirbt eine Immobilie und vermietet sie über mehrere Jahre weiter. Über die Jahre wird der Wert der Immobilie in den meisten Fällen steigen und man generiert einen laufenden Cashflow durch die monatlichen Mietzahlungen.
Symbol einer Fragestellung

Wie kann ich Geld in Immobilien investieren?

Es gibt verschiedene Arten um in Immobilien zu investieren: Immobilienkauf, Immobilienaktien, Immobilienfonds, Immobilienanleihen oder Immobilien-Crowdinvesting. Je nach Voraussetzung oder persönlichen Vorlieben eignet sich eine andere Investmentform.

Fazit

Ein Immobilien Investment kann für viele Personen eine attraktive Form der Geldanlage sein. Mit einer Immobilie als Geldanlage lassen sich attraktive Renditen planbar erzielen und sind durch den Inflationsschutz besonders interessant für Investoren. Immobilien Investments sollten in keinem diversifizierten Portfolio fehlen, da sie die nötige Konstanz und Sicherheit im Gegenzug zu Aktien bieten.

Denkmalimmobilie Lupe

Durch die hohe Investition am Anfang werden einige Investoren vielleicht abgeschreckt, aber durch Kredit und Förderungen lassen sich auch Immobilien mit wenig Eigenkapital finanzieren. Achte darauf, dass 10% der Kosten durch Eigenkapital gedeckt sind. Nimm dir ausreichend Zeit die passende Immobilie zu finden und berechne die zu erwartende Rendite realistisch, um dein Geld nicht zu verbrennen.

Wenn du den ganzen Artikel gelesen hast, hast du bereits sehr viel Grundlagenwissen zum Thema Immobilien als Geldanlage gesammelt. Informiere dich gerne auch auf Youtube oder anderen Blogs, welche Tipps und Tricks beim investieren in Immobilien hilfreich sind. Außerdem gibt es bereits viele Immobilien Podcasts, die du dir auch unterwegs anhören kannst. Schau doch beispielsweise mal in meinen Denkmalimmobilien Podcast!

Jetzt Strategiegespräch mit mir vereinbaren

Verwandle garantiert Steuergelder in eigene Euros! Vereinbare jetzt dein persönliches und unverbindliches Beratungsgespräch und wir analysieren gemeinsam deine Situation. Anschließend zeige ich dir dann Schritt für Schritt auf, wie wir dein Immobilien Investment verwirklichen können.

Im Gespräch erhältst Du von mir

Pfeil nach rechts
Eine detaillierte Analyse deiner aktuellen Situation
Pfeil nach rechts
Den Überblick über mein geschlossenes Qualitäts-Immobilien System
Pfeil nach rechts
Eine individuelle Roadmap für dein erfolgreiches Investment
Pfeil nach rechts
Insider Wissen aus über 17 Jahren Investment Erfahrung

Buche jetzt einen Termin mit mir

Buche jetzt einen passenden Termin für unser unser gemeinsames Gespräch. Das Strategiegespräch ist kostenlos für dich und du kannst dir hier in meinem Kalender direkt einen Termin reservieren, der noch frei ist. Ich freue mich auf unser Gespräch!

Dein Marcel

Handgezeichneter Pfeil nach oben