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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Die perfekte Vermietung Deiner Immobilie als Kapitalanlage - Insight Talk mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg

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Immobilien über Immobilien – der Markt ist voll mit Angeboten, DOCH mit Vorsicht zu genießen. In diesem Blogeintrag wirst Du mit Tipps, Live-Beispielen, News, Chancen und Risiken zum Thema Immobilien versorgt. Wir tauchen wir direkt ein in den Talk mit dem Immobilienprüf-Profi, Jens Rautenberg. 

Marcel Keller: Ein herzliches Willkommen hier im Immobilien Prüfprozess Podcast, Jens Rautenberg.

Jens Rautenberg: Hallo Marcel. Schön, wieder dabei zu sein.

Marcel Keller: Jens, wir kennen uns nun seit 8 Jahren, du prüfst die Immobilie, ich berate Manager, Führungskräfte und Unternehmer und vermittle im Nachgang die Immobilie als reine Kapitalanlage. Übernimm nun du bitte das Mikro und sage uns in 3 Sätzen, wer Jens Rautenberg ist und wie man von deinem Wissen im Bereich Immobilien profitieren kann.

Jens Rautenberg: Ja, sehr gerne. Ich bin seit 20 Jahren in dem Thema Immobilien als Investment tätig. Beruflich und natürlich auch selbst als Investor. Seit etwas über 12 Jahren prüfen wir und analysieren wir Wohnimmobilien mit dem Blickwinkel eines privaten Investors. Die Analyse ist im Prinzip sehr logisch ausgerichtet. Am Ende muss herausgefunden werden, ist das Objekt, das wir auf dem Tisch haben für einen privaten Investor geeignet oder nicht. Dass diese Prüfung Sinn macht liegt auf der Hand, wir stellen fest, dass private Investoren sehr Bauch-gesteuert an solch eine Entscheidung herangehen und dann häufig eine ganze Kette an unlogischen Fehlentscheidungen treffen bei diesem Investment. Von daher macht eine Analyse im Vorhinein natürlich sehr viel Sinn.

Marcel Keller: 4 Podcast Episoden werden wir zusammen aufnehmen und die Immobilien Interessenten Step by Step zum Immobilien Investment heranführen. Diese Worte wieder, wie in unserer ersten gemeinsamen Folge, zur Eröffnung uns los geht’s. Jens, Du bist Gesellschafter und Geschäftsführer der CONVERSIO – Gruppe. Was genau macht die Conversio Gruppe im Immobilien Segment?

Jens Rautenberg: Die Gruppe besteht im Wesentlichen aus zwei auf dem Markt auftretenden Gesellschaften: die Conversio Wahre Werte als erste Gesellschaft. Dort analysieren wir im Auftrag Dritter, also Finanzdienstleistungsunternehmen, Anlageberatungsunternehmen oder auch Banken, Wohn-Immobilienprojekte, die aufgeteilt werden sollen oder können und dann an private Anleger veräußert werden. Wir analysieren als erstes die Standorte, dann den Bauträger, den Verkäufer und das eigentliche Objekt. Letztendlich können wir damit eine Empfehlung für oder gegen die Immobilie aussprechen. Die zweite Gesellschaft, die Resticon, ist ein Verbindungsglied zwischen Bauträger und Anlageberater, also zum Beispiel Dir. Dort werden Objekte noch einmal aufbereitet, Unterlagen werden bereitgestellt, 360 Grad Rundgänge werden bereitgestellt, so dass ein Dritter diese Objekte gut ansehen kann.

Marcel Keller: In der letzten Episode haben wir darüber gesprochen, wie finde ich die richtige Immobilie und wie komme ich an meine Wunsch Immobilie ran. Ist Immoscout24, Immowelt, Ebay und Co hierfür die Lösung? Wer hier nochmals rein hören will, dem verlinken wir die 1. Folge unseres Talks. Heute reden wir über das Thema: Vermietung der Immobilie, Mieter-Risiko, Mietermarkt, professionelle Verwaltung und Management und vieles mehr. Jens, lass uns die Lampe anmachen, on air gehen und übernimm Du bitte das Mikro und berichte darüber, wie deine Firma, die CONVERSIO-Gruppe dem Investor maximale Sicherheit in Sachen Vermietung bietet, kurz um: erzähle bitte von eurem Mietprüfprozess.

Jens Rautenberg: Also man muss vorweg sagen, damit da kein falsches Bild aufkommt. Wir selber prüfen am Ende natürlich nicht den potenziellen Mieter, sondern was uns im Zuge der Objektprüfung wichtig ist, ist zu schauen, welche Verwaltung und welches Management übernimmt später diese Immobilie. Sprich, der Anleger braucht aus unserer Sicht eine professionelle Haus- und Mietverwaltung. Die sollte natürlich von Beginn an schon bekannt sein, dann können wir diese auch prüfen. Im Zuge der Verwalterprüfung, schauen wir uns an, wie ist der Prüfprozess, die Mieterauswahl bei der Verwaltung hinterlegt. Also: Was unternehmen sie im Vorfeld, um eine Mieterprüfung durchführen zu können, im Auftrag des Wohnungseigentümers? Da sind für uns natürlich so Sachen wichtig wie: Wie ist der Prozess gesteuert? Wird eine Selbstauskunft im Original aufgenommen, werden die letzten Gehaltsabrechnungen im Original eingereicht und angesehen, was ein ganz wichtiger Punkt ist? Weil man allein aus einer Gehaltsabrechnung sehr viel entnehmen kann: wie viel verdient derjenige, kann er sich die Wohnung leisten, wann ist die Firma eingetreten, gibt es Verbindlichkeiten, die direkt vom Lohn abgezogen werden? Das ist also ein ganz wichtiges Medium, das immer im Original eingereicht werden sollten. Macht die Verwaltung das also so? Dann: Ist die Vorvermieterabfrage ein Standard der Verwaltung? Das ist auch ein wichtiges Tool. Selbstverständlich sollte nein SCHUFA-Auszug vorliegen. Dann gibt es noch kleine Unterschiede. Es gibt tatsächlich noch Verwalter, die den Mietvertrag bei dem jetzigen Mieter in der Wohnung unterschreiben lassen, wenn es möglich ist. Um da noch einmal einen letzten Blick zu bekommen auf den Mieter. Wie ist das Thema Kaution geregelt? Das sollte eine gute Mietsonderverwaltung aufzeigen können, wie sie das machen. Das wollen wir natürlich wissen und bewerten.

Marcel Keller: Ergänzend dazu: Wie siehst Du das Thema Griffbürgel-Mietzertifikat? Ist es ein Must-Have? Wie stufst Du das ein? Ich persönlich lasse mir das bei der Vermietung immer geben, da sie ja auch eine Zahlungsausfallwahrscheinlichkeit enthält. 

Jens Rautenberg: Hier muss man ganz klar sagen: mehr ist mehr. Jedes Add-On, das ich in einer Mieterprüfung mache, bring mir zusätzliche Sicherheit. Leider stellen wir fest, bei privaten Vermietern findet ganz wenig Mieterprüfung statt, aber da kommen wir vielleicht gleich noch drauf. 

“Professionelles Management sollte eine Selbstverständlichkeit sein.”

Marcel Keller: Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und Mietverwaltung?

Jens Rautenberg: Wenn ich in eine Wohneigentümergemeinschaft eintrete, weil ich dort eine Wohnung erwerbe, ist die klassische Hausverwaltung in der Regel schon bestellt, die übernehme ich dann erst mal und kann sie auch nicht abwählen. Die kümmert sich simpel gesagt um alle Belange rund um das Haus: Haus, Garten, technische Instandhaltung des Gebäudes, Winterdienst, Müll, und so weiter. Die Hausverwaltung lädt auch zur Eigentümerversammlung ein, bespricht die Maßnahmen fürs nächste Jahr und führt darüber Protokoll. Kurz und knapp: die Hausverwaltung kümmert sich erst mal um alle Themen um das Haus. Die Sondereigentumsverwaltung, oder auch SE-Verwaltung, ist die, die sich speziell um die Belange innerhalb der Wohnung kümmert. Das bedeutet im Wesentlichen die Mietersuche bei Neuvermietung, die Übergabe, die Abnahme des alten Mieters, die Übergabe an den neuen Mieter, natürlich auch diese Mieterprüfung, die wir eben angesprochen haben. Nebenkostenabrechnungen kommen hinzu, Management möglicher Streitigkeiten mit dem Mieter; das alles muss eine SE-Verwaltung übernehmen.

Marcel Keller: Ich bin mittlerweile seit über 6 Jahren in der Immobilien Vermietung und halte mich stringent an diesen Mietprüfprozess. Seit diesen 6 Jahren hatte ich nie einen Anruf eines Mieters von mir erhalten. Wie wichtig und entscheidend siehst du die professionelle Verwaltung und das professionelle Management der Immobilie?

Jens Rautenberg: Das ist aus meiner Sicht der am meisten unterschätzten Bereiche bei dem Thema Immobilien-Investment von Privatanlegern. Man denkt hier sehr häufig, das bisschen Verwaltung, das bisschen Mieterauswahl, das übernehme ich mal schnell selbst. Das ist aus meiner Sicht einer der größten Denkfehler. Ich halte es für ganz extrem wichtig, dass man eine wirklich gute Verwaltung hat. Die Hausverwaltung muss fähig sein; wenn man selbst bei der Mieterauswahl danebengreift, kann es einem auch jahrelang Kopfschmerzen bereiten. Also das Thema professionelles Management sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass ich die wähle und keine Sache, über die ich nur mal nachdenke und es dann doch selbst mache. Das hat für mich eine ganz hohe Priorität.

Marcel Keller: Ich sehe ebenso ein Vorteil der professionellen Mietverwaltung in der rationalen Mieterhöhung durch die Verwaltung. Diese prüft, wann die letzte Erhöhung stattfand, ob eine Erhöhung möglich ist, hat den Mietspiegel im Blick usw. Was machst Du eigentlich mit deinen eigenen Immobilien? Verwaltest Du selbst?

Jens Rautenberg: Von Beginn nicht eine einzige. Ich bediene mich auch an den verschiedenen Standorten einer professionellen Dienstleistung, also einer professionellen Haus- und Mietverwaltung und ich kann heute tatsächlich sagen, dass ich in dem Zuge keinen meiner Mieter persönlich kenne. Das halte ich auch für wichtig, auch ich brauche da, eine Art “Firewall” zwischen mir und den Mietern, wenn man das so sagen kann.

Miet-Sicherungs und Mietpool-Modelle

Marcel Keller: Was hältst Du von Miet-Sicherungs-Modelle wie Mietgarantie oder Mietpool?

Jens Rautenberg: Ich muss sagen, ich bin grundsätzlich offen für Mietpool-Modelle, finde die auch in Weiten teilen ganz gut für private Anleger, weil sie eine große Sicherheit geben. Ein Mietpool ist ja letztendlich ein Konzept: Der Verwalter zieht aus dem 10-Familienhaus 10-mal die Miete ein, sammelt sie kurz, also poolt sie für die Sekunde und teilt sie an die 10 Eigentümer aus. Steht also eine Wohnung leer, zieht er nur 9 Mieten ein, teilt sie aber trotzdem wieder durch 10 und somit bekommt jeder ein kleines bisschen weniger, hat aber nicht mehrere Monate gar nichts. Das finde ich schon erst mal ein logisches und gutes Prinzip, um noch eine höhere Sicherheit reinzubekommen. Denn gerade als Privatanleger, die Bank bucht pünktlich Zins und Tilgung ab, aber wenn ein paar Monate keine Einnahmen stehen, ist das ärgerlich. Deswegen finde ich die Mietpool-Konzepte eine gute Idee. Die sind über die Jahre auch verbessert worden, so dass sie auch Renovierungsarbeiten abdecken und vieles mehr. Es gibt natürlich auch sehr schlechte Konstrukte; es ist ein Vertragswert, man muss es lesen. Wenn es plausibel ist, dann finde ich es grundsätzlich erst mal sehr gut. Bei Mietgarantien-Modellen ist es ja so, dass irgendjemand, meistens der Verkäufer, sagt, ich garantiere Dir, lieber Erwerber, wenn Du die Immobilie kaufst, für einen Zeitraum X die Miete X. Da finde ich, muss man schon sehr genau hingucken. Denn, warum verspricht jemand einem so etwas? Das klingt natürlich erst mal schön und nach Sicherheit, aber da würde ich ganz genau gucken. Wie bonitätsstark ist derjenige, der das verspricht und wie viel verspricht er mir eigentlich? Ich finde das nicht grundsätzlich zu verteufeln, ich würde mir nur mit gesundem Menschenverstand die Frage stellen, warum verspricht jemand so etwas? Denn an guten Standorten muss jemand so etwas nicht versprechen und an schlechten Standorten nützen solche Versprechen oft nichts, weil sie sich in Luft auflösen. Da schaue ich dann oft kritischer hin.

Der wichtigste Tipp: Hausverwaltung? Profis machen lassen.

Marcel Keller: Wenn wir final einen extrem wichtigen Hinweis an die Zuhörer in Sachen Vermietung geben, welcher ist das von Dir?

Jens Rautenberg: Die Immobilie in professionelle Hände zu geben halte ich für superwichtig. Ich stelle immer wieder fest, wenn man privat in die Vermietung geht, das beobachte ich seit 20 Jahren, dann beginnt eigentlich eine Kette von Fehlentscheidungen. Man versucht, zu dem Mieter ein freundschaftliches Verhältnis aufzubauen. Man trifft ihn persönlich, man zeigt die Wohnung und tauscht Handynummern aus. Man beginnt in dem Moment schon so eine Art freundschaftliches Verhältnis aufzubauen. Und in der Sekunde setzen eben diese Prüfmechanismen aus, weil man diesen Mieter, mit dem man sich ja verstehen möchte, nicht mehr hart anpackt und prüft. Das ist das Gefährliche. Und auch später, wenn es um Mieterhöhungen geht, ist es bei einem freundschaftlichen Verhältnis schwieriger, eine Mieterhöhung zu fordern. Das macht es unangenehm. Da sage ich, man will diese Momente eigentlich nicht erleben und es ist auch nicht professionell. Deswegen kann ich wirklich nach 20 Jahren nur sagen: Profis machen lassen.

Marcel Keller: Da sitzen wir definitiv zusammen in einem Boot. Jens, besten Dank für die zweite Immobilien Podcast Episode mit dir, es sind informative Tipps drin mit nahezu schon Signalwirkung, die direkt in die live Praxis umgesetzt werden können. Wie können unsere Zuhörer in den Genuss dieses Mietprüfprozesses kommen?

Jens Rautenberg: … indem Immobilien gekauft werden, die wir zuvor in der Prüfung hatten, sonst wird dies nahezu unmöglich – Punkt um ;-) Wir sind ein reiner b2b-Dienstleister, das heißt wir sind tätig für Anlagegesellschafter, Banken. Das heißt, die Projekte, die letztendlich bei der Resticon auftauchen, die du sehen kannst, die haben allesamt diesen Prozess durchlaufen, inklusive des Prozesses der Verwalteranalyse. 

Marcel Keller: Also direkt über Vertriebspartner oder über mich. 

Jens Rautenberg: So ist es. 

Marcel Keller: Das war‘s für heute. Danke und Tschüss, Jens!

Jens Rautenberg: Tschüss Marcel. 


Marcel Keller: Bei Fragen, Anregungen, Wünschen oder, oder, oder, kommst Du gerne auf mich zu, ich übernehme den Kennenlern-Cappuccino – ich freue mich und sage auf bald.

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