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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Vermögensaufbau mit Immobilien 2022: Wie du mit Immobilien Geld verdienen kannst

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Wahrscheinlich die meisten Menschen wollen sich aus verschiedenen Gründen im Laufe ihres Lebens ein Vermögen aufbauen. Besonders in der aktuellen Zeit mit steigenden Kosten und erhöhter Inflation stellen sich viele die Frage, wie man aus seinem Geld noch mehr Geld machen kann. Viele Wege führen nach Rom, so auch beim Vermögensaufbau. In diesem Artikel erkläre ich dir, warum sich Immobilien gut dafür eignen und welche Vor- und Nachteile es beim Vermögensaufbau mit Immobilien gibt.

Vermögen aufbauen mit Immobilien

Immobilien erfreuen sich großer Beliebtheit in der Bevölkerung und aufgrund der hohen Nachfrage steigen die Preis der Objekte stetig an. Da Menschen immer einen Wohnraum benötigen, wird auch in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien vorhanden sein. Außerdem schützen Immobilien dein Vermögen vor der Inflation, da sich der Wert der Immobilie mit der Inflation erhöht.  Immobilien sind deshalb eine langfristige Möglichkeit mit wenig Risiko sein Geld zu vermehren.

Möchtest du dein Geld mit Immobilien vermehren und gewinnbringend anlegen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Immobilie kaufen und vermieten

Immobilien kaufen und vermieten ist der beliebteste Weg der meisten Personen, um ihr Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Durch die aktuell niedrigen Zinsen kann man sich günstig Geld bei der Bank leihen und das macht das Investieren in Immobilien sehr attraktiv. Durch die anschließende Vermietung der Immobilie erhält man einen planbaren Cashflow durch die Mieteinnahmen. Im Idealfall decken die Mieteinnahmen die Kreditrückzahlungen und es bleibt Geld übrig, um Rücklagen für Reparaturen und andere Nebenkosten beiseite zu legen. Nachdem der Kredit zurückgezahlt wurde, hat man eine zusätzliche Einkommensquelle durch die Mieteinnahmen. Dadurch steht mehr Kapital für weitere Investitionen zur Verfügung oder man kann seine Rente aufstocken.

Immobilie kaufen, renovieren und verkaufen

Eine weitere Möglichkeiten, um Vermögensaufbau mit Immobilien zu betreiben, ist die Renovierung und der Verkauf von Immobilien. Dabei werden renovierungsbedürftige Immobilien zu einem guten Preis gekauft, da ihr Zustand nicht mehr optimal ist. Durch die Renovierung steigert sich der Wert der Immobilie und kann zu einem höheren Preis verkauft werden. Die Differenz zwischen Anschaffungs- und Renovierungskosten zum Verkaufspreis ist der Gewinn. Du solltest zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie aber einige Jahre warten, da so keine Steuern beim Verkauf fällig werden. Dabei bietet sich an, die Immobilie in der Zwischenzeit zu vermieten und dadurch zusätzliches Einkommen zu generieren oder selbst darin zu wohnen und damit selbst keine Miete zu bezahlen. Was beim Immobilienverkauf wichtig zu beachten ist, habe ich bereits in diesem Artikel erklärt!

Mit einem Mittelweg aus beiden Methoden lässt sich am besten mit Immobilien Geld verdienen. Nach dem Kauf der Immobilie muss diese mindestens 10 Jahre vermietet werden, um sie steuerfrei zu verkaufen. Vermiete also die Wohnung oder das Haus für mindestens 10 Jahre und verkaufe es anschließend zu einem höheren Preis als du es gekauft hast. Dadurch hast du über die Mietdauer einen konstanten und planbaren Cashflow und verdienst anschließend beim Immobilienverkauf nochmal dazu.

Besonders Denkmalimmobilien eignen sich zum Vermögensaufbau. Oft sind Denkmalimmobilien renovierungsbedürftig. Durch ihren Zustand sind sie zu einem günstigeren Preis zu haben, aber haben meist eine sehr gute Lage. Möchtest du die Denkmalimmobilie anschließend vermieten, kannst du die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen, was auch für “normale” Immobilien gilt. Hinzu kommt aber, dass auch die Sanierungskosten für die Denkmalimmobilie abgesetzt werden können. Durch die gute Lage ist die Mietnachfrage auch immer vorhanden und du kannst sie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Die gute Lage trägt auch zu einer konstanten Wertsteigerung bei. Deshalb sind Denkmalimmobilien eine attraktive Möglichkeit, um Steuern zu sparen und dabei Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Alles was du über Denkmalimmobilien wissen musst, habe ich in diesem Ratgeber zusammengefasst! 

Vorteile und Nachteile beim Vermögensaufbau mit Immobilien

Vermögensaufbau mit Immobilien ist eine attraktive Möglichkeit, sein Geld gewinnbringend zu investieren. Wie überall gibt es auch hier Vor- und Nachteile die für bzw. gegen diese Methode sprechen. Entscheide selbst ob diese Art des Investierens richtig für dich ist und wiege die Vor- und Nachteile für dich persönlich ab.

Vorteile 

Planbarer Cashflow: Wird die Immobilie nach dem Kauf vermietet, generierst du durch die Miete eine planbaren und konstante monatliche Mieteinnahme zusätzlich zu deinem Einkommen.

Attraktive Steuervorteile: Bei Vermietung der Immobilie profitierst du von attraktiven Steuervorteilen und kannst etwa die Kaufkosten der Immobilie zu 100% von der Steuer abschreiben. Bei Denkmalimmobilien auch eventuelle Sanierungskosten. 

Sichere Investition: Die Nachfrage nach Wohnraum wird sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern und deshalb wird auch die Nachfrage an Immobilien Bestand haben. Zusätzlich profitierst du von der Wertsteigerung der Immobilie aufgrund der hohen Nachfrage.

Schutz vor Inflation: Durch die Inflation verliert dein Geld auf dem Konto an Kaufkraft. Der Wert einer Immobilie wird an die Inflation angepasst und steigt im selben Maße. Auch eventuelle Mieteinnahmen können an die Inflation angepasst werden.

Nachteile

Lange Kapitalbindung: Immobilien sind ein langfristiges Investment und zahlen sich erst nach einigen Jahren aus. Bedenke also, dass du an dein investiertes Geld nicht so schnell wieder ran kommst und die Immobilie mindestens 10 Jahre vermieten solltest, um alle Steuervorteile auszunutzen.

Klumpenrisiko: Bei Immobilien besteht ein Klumpenrisiko, da viele Personen ihr Erspartes in eine Immobilie stecken. Da eine Investition immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist, kann es sein, dass man die gesamte Investitionssumme verliert. Auch wenn das Risiko sehr viel geringer ist als bei anderen Investitionsarten, sollte trotzdem auf eine Risikoverteilung geachtet werden.

Hohe Investitionsschwelle: Um mit Immobilien Geld zu verdienen, muss man auch viel Eigenkapital mitbringen, um einen anständigen Kredit zu bekommen. Hat man nur ein paar Hundert Euro zur Verfügung, kann man nicht in Immobilien investieren. Als Faustregel sollten 20% der Gesamtkosten als Eigenkapital vorhanden sein.

Dauerhafte Vermietung:  Ein Risiko besteht auch bei einem Leerstand der Immobilie. Der Ausfall der Miete kann zu Geldproblemen führen, da auch ohne Mieteinnahmen die Kreditraten fällig sind. Durch eine gute Lage der Immobilie verringert sich dieses Risiko stark.

5 Tipps zum erfolgreichen Vermögensaufbau mit Immobilien

Besonders für Neulinge sollten beim Vermögensaufbau mit Immobilien einige Dinge beachtet werden, um so gut wie möglich zu starten. Diese 5 Tipps zum Vermögensaufbau solltest du auf jeden Fall berücksichtigen: 

Eine solide Basis aufbauen

Bevor mit dem Vermögensaufbau begonnen werden kann, muss eine ausreichende Grundlage vorhanden sein. So solltest du einen Puffer von ca. 3 Netto-Monatsgehältern haben, um kurzfristige, unvorhersehbare Kosten für z.B. eine Autoreparatur usw. auffangen zu können. Außerdem musst du alle eventuellen Kredite und Schulden abbezahlen, da die Zinsen in den meisten Fällen höher sind als der Gewinn der Investition.

Nur Geld investieren das man nicht benötigt

Bevor man mit dem Vermögensaufbau beginnt, muss klargestellt werden, wie viel Geld zur Verfügung steht. Nur Kapital auf welches man verzichten kann, sollte zum Investieren verwendet werden. So macht es wenig Sinn sein gesamtes Geld zu investieren und anschließend kein Geld für die monatlichen Lebenshaltungskosten zu haben. Da jede Investition mit einem gewissen Risiko verbunden ist und es im schlimmsten Fall auch zu einem Totalverlust kommen kann, sollte auch nur Geld investiert werden, wo es verkraftbar ist, alles zu verlieren. Sein gesamtes Erspartes auf eine Karte zu setzen ist also nicht empfehlenswert.

Wahl der Investition

Nicht jede Investition ist für dich geeignet. Immobilien und Aktien sind eher Langzeit-Investitionen und dafür mit überschaubarem Risiko verknüpft. Möchte man kurzfristig viel Geld verdienen und hat eine Zockermentalität, sind Kryptowährungen die wahrscheinlich bessere Lösung, aber auch mit sehr hohem Risiko verbunden. Besonders für langfristige Geldanlagen ist es wichtig, das man von der Investition überzeugt ist. Hat man unruhige Nächte und zweifelt ständig an der Investition, führt das zu Panikverkäufen und man verliert sogar Geld anstatt es zu verdienen. 

Außerdem muss man sich auch bewusst sein, dass das investierte Geld für lange Zeit nicht verfügbar ist und man darauf keinen Zugriff hat. Bevor man also eine Investition tätigt, sollte man sich Gedanken machen, was die persönlichen Voraussetzungen sind und wie man investieren möchte, um nicht vorzeitig seine Investition zu beenden und eventuell Verlust zu machen.

Verteile dein Risiko

Investitionen gehen immer mit einem gewissen Risiko einher und je höher die zu erwartende Rendite ist, desto höher ist in den meisten Fällen auch das zu erwartende Risiko. Durch das Investieren in unterschiedliche Assets kann dieses Risiko minimiert werden. Investiert man in Aktien, ist es sehr einfach in unterschiedliche Assets zu investieren und sein Risiko zu streuen. Bei Immobilien ist es besonders am Anfang für viele nicht einfach in mehrere Objekte zu investieren, da zu wenig Kapital vorhanden ist. Würdest du aber zum Beispiel 3-4 Immobilien besitzen und eine Immobilie steht leer, fangen die anderen Immobilien den Verlust der Mieteinnahmen auf. Es bietet sich auch also beim Vermögensaufbau mit Immobilien an, nicht sein gesamtes Geld in Immobilien zu stecken und eventuell andere Investitionsmöglichkeiten zu nutzen, um das Risiko zu streuen.

Gute Vorbereitung

Besonders wenn du mit Immobilien Geld verdienen willst, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie sollte man sich vorab genug Zeit nehmen, um alle Kriterien gewissenhaft zu bewerten. Wie ist die Lage der Immobilie? Wie ist der Zustand der Immobilie? Diese Fragen und andere müssen genau betrachtet werden, um nicht unnötig Geld zu verlieren. Kommen nach dem Kauf der Immobilie ungeplante Kosten für Renovierungen hinzu, schmälert das auch die Rendite. Nimm dir also genug Zeit für die Suche und die Besichtigung der Immobilie, damit du wirklich eine gute Entscheidungsgrundlage hast, ob die Immobilie für dich geeignet ist.

Fazit

Wer sein Geld sinnvoll investieren will und ein Vermögen aufbauen will, für den sind Immobilien sehr gut geeignet. Durch die Vermietung der gekauften Immobilie bekommt man von Beginn an bereits Renditen ausbezahlt und entschließt man sich zum Verkauf profitiert man von der Wertsteigerung der Immobilie. Man sollte sich aber vorab genau Gedanken machen, ob Immobilien der persönlich richtige Weg sind, sein Geld zu investieren. Da man erst nach 10 Jahren Vermietung steuerfrei verkaufen kann und der Verkauf mitunter auch einige Monate dauern kann, sollte man kein Geld investieren, das in naher Zukunft benötigt wird.

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