Denkmalimmobilien: Das solltest du 2023 über denkmalgeschützte Immobilien in Deutschland wissen

Was sind Denkmalimmobilien?

Denkmalgeschütze Gebäude sind Immobilien, die aufgrund ihrer Bedeutung als besonders schützenswert gelten. Bedeutenswert sind derartige Immobilien oft nicht nur wegen einer reichhatigen Historie, sondern auch aufgrund ihrer architektonischen Gestaltung oder dem baulichen Kontext der Stadt, in der sie errichtet wurden. Synonym zum Begriff “Denkmalimmobilie” können auch die Bezeichnungen “Denkmalschutzimmobilie”, “Baudenkmal”, "Denkmalschutz Immobilie"  oder “denkmalgeschützte Immobilie” verwendet werden.

Hier einige bekannte Beispiele von Immobilien, die häufig unter Denkmalschutz stehen und die Sie kaufen können:

• Fachwerkhäuser
• Historische Villen
• Schlösser
• Burgen
• Kirchen und Kapellen
• Besondere Geschäftshäuser
• Besondere Wohnhäuser
• Gutshäuser 
• Stadttore
• Theater
  

‍Arten von Denkmälern

Neben klassischen Denkmalimmobilien gibt es eine Vielzahl an weiteren Arten von Denkmälern, dazu zählen unter anderem:

• Denkmalbereiche (Beispiel Bonner Nordstadt) 
• Gartendenkmale (Beispiel Spreewald)
• Bodendenkmale (Beispiel Motte Altenburg)
• Bewegliche Denkmäler (Beispiel Preußenlok T 11 Hannover 7512)
• Kriegsdenkmäler (Beispiel Ehrenmal des Heeres in Koblenz)
• Technische Denkmäler (Beispiel Berliner Fernsehturm)

Denkmäler müssen also nicht zwingend unbewegliche Gebäude sein, sondern können verschiedenster Art sein. Dieser Ratgeber beschränkt sich allerdings auf denkmalgeschützte Immobilien mit Fokus auf Investitionsvorteilen für Anleger, nicht auf andere Arten von Denkmälern.

Wie wird eine Immobilie zum Denkmal?

Ob eine Immobilie offiziell als Denkmal eingestuft wird, entscheiden die Denkmalschutzbehörden der jeweiligen Bundesländer in Deutschland. Nur wenn eine Immobilie bestimmte rechtlich im Denkmalschutzgesetz festgelegte Bedingungen erfüllt, kann sie auch als Denkmal eingetragen werden. Welche Bedingungen das sind, bestimmt das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes. Vorteile für Denkmalimmobilien findest du in dem verlinkten Artikel.

Eigentümer, welche glauben, dass ihr Haus unter Denkmalschutz stehen sollte, können einen Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen. Anschließend wird der Antrag von der Behörde geprüft und die Immobilie begutachtet. Wenn das Gebäude alle nötigen Kriterien erfüllt (die im Denkmalschutzgesetz festgelegt sind), wird es der offiziellen Denkmalliste beigefügt. Der Denkmalschutz ist damit aber nicht automatisch für immer gültig. Beispielsweise kann auch ein Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes bei der Behörde eingereicht werden.

Soll eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt werden, erfolgt die Einstufung des Gebäudes dabei mittels künstlerischer, städtebaulicher oder geschichtlicher Aspekte. Anders als man vielleicht annehmen möchte, stehen alte, historische Gebäude aber nicht automatisch immer unter Denkmalschutz. Bestimmte Bedingungen müssen dafür erfüllt sein, die nicht nur mit dem Alter zu tun haben. Vor allem in den neuen Bundesländern ist neben den genannten Aspekten sehr oft auch die Lage ausschlaggebend dafür, ob ein Gebäude überhaupt als Denkmalschutz Immobilie eingestuft wird. Damit beispielsweise das Finanzamt die Sanierungskosten einer Immobilie unter Denkmalschutz überhaupt fördern kann, muss diese sich in einem von der Denkmalschutzbehörde anerkannten Sanierungsgebiet befinden. Von welchen Denkmalschutzgesetzen wir hier konkret sprechen und welchem Zweck diese Dienen, erfährst du im nächsten Unterkapitel.

Denkmalschutzgesetz

Zweck des Denkmalschutzgesetzes ist es, Gebäude zu erhalten, die als besonders schützenswert gelten. In Deutschland ist der Denkmalschutz eine Aufgabe der Bundesländer. Jedes Bundesland hat sein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG) entwickelt. So unterliegen Denkmalschutz Immobilien in Bayern anderen Richtlinien als in Hamburg. Zum Teil weichen die Gesetze leicht voneinander ab, diese kleinen Unterschiede haben in der Praxis aber meist keine große Relevanz.

Für die Ausführung der jeweiligen Gesetze sind die unteren Denkmal(schutz)behörden verantwortlich. Wer also mit Denkmalimmobilien zu tun hat und eine oder mehrere erwerben und sanieren möchte, wird früher oder später Kontakt mit einer dieser Behörden haben werden.‍

Eine Liste aller Denkmalschutzgesetze der 16 Bundesländer in Deutschland findest du hier: 

• Baden-Württemberg (BW): Denkmalschutzgesetz
• Bayern (BY): Denkmalschutzgesetz
• Berlin (BE): Denkmalschutzgesetz
• Brandenburg (BB): Denkmalschutzgesetz
• Bremen (HB): Denkmalschutzgesetz
• Hamburg (HH): Denkmalschutzgesetz
• Hessen (HE): Denkmalschutzgesetz
• Mecklenburg-Vorpommern (MV): Denkmalschutzgesetz
• Niedersachsen (NI/NDS): Denkmalschutzgesetz
• Nordrhein-Westfalen (NW/NRW): Denkmalschutzgesetz
• Rheinland-Pfalz (RP): Denkmalschutzgesetz
• Saarland (SL): Denkmalschutzgesetz
• Sachsen (SN): Denkmalschutzgesetz
• Sachsen-Anhalt (ST): Denkmalschutzgesetz
• Schleswig-Holstein (SH): Denkmalschutzgesetz
• Thüringen (TH): Denkmalschutzgesetz‍
  

Denkmalschutzbehörden in Deutschland

Die gelisteten Landesgesetze für Denkmalschutz in Deutschland unterscheiden meistens zwischen Denkmalschutzbehörden und Denkmalfachbehörden.

‍Die Denkmalschutzbehörden sind für den Vollzug zuständig und entscheiden z.B. darüber, ob ein Denkmal umgestaltet, zerstört, transloziert oder im Aussehen verändert wird. In der Regel haben Denkmalschutzbehörden einen hierarchischen Aufbau und sind in zwei oder drei Stufen gegliedert (z.B. untere, obere und oberste Denkmalschutzbehörde). ‍

Denkmalfachbehörden sind losgelöst von der Hierarchie der Vollzugsbehörden und haben eher einen Beratungscharakter. Sie bestehen aus Fachleuten der Denkmalpflege, die Denkmalschutzbehörden und Denkmaleigentümer bei Ihren Entscheidungen beraten. Das Ausmaß der Einflussnahme von Denkmalfachbehörden hängt vom jeweiligen Land ab und reicht von einer einfachen Beratungsfunktion bis hin zu einer zentralen Rolle, die über die Handlungen der Denkmalschutzbehörde mitbestimmt oder diese überhaupt erst möglich macht bzw. erlaubt.

‍Zur Website der Denkmalschutzbehörden aller 16 Bundesländer in Deutschland gelangst du hier:

• Baden-Württemberg (BW): Website Denkmalschutzbehörde
• Bayern (BY): Website Denkmalschutzbehörde
• Berlin (BE): Website Denkmalschutzbehörde
• Brandenburg (BB): Website Denkmalschutzbehörde
• Bremen (HB): Website Denkmalschutzbehörde
• Hamburg (HH): Website Denkmalschutzbehörde
• Hessen (HE): Website Denkmalschutzbehörde
• Mecklenburg-Vorpommern (MV): Website Denkmalschutzbehörde
• Niedersachsen (NI/NDS): Website Denkmalschutzbehörde
• Nordrhein-Westfalen (NW/NRW): Website Denkmalschutzbehörde
• Rheinland-Pfalz (RP): Website Denkmalschutzbehörde
• Saarland (SL): Website Denkmalschutzbehörde
• Sachsen (SN): Website Denkmalschutzbehörde
• Sachsen-Anhalt (ST): Website Denkmalschutzbehörde
• Schleswig-Holstein (SH): Website Denkmalschutzbehörde
• Thüringen (TH): Website Denkmalschutzbehörde

Hier gelangst du zu den einzelnen Städten:
Denkmalimmobilie Leipzig
Denkmalimmobilie Magdeburg
Denkmalimmobilie München
Denkmalimmobilie Halle
‍Denkmalimmobilie Bayern‍
‍Denkmalimmobilie Nürnberg

Warum sind Denkmalimmobilien so interessant?

Denkmalgeschützte Immobilien sind besonders als langfristige Kapitalanlage für Gutverdiener sehr interessant. Eigentümer profitieren von beachtlichen Steuervorteilen, die in Deutschland ihresgleichen suchen und besonders vorteilhaft für Vermieter sind. Auch Privatnutzer die Ihre Denkmalschutz Immobilie nicht vermieten, genießen Steuervorteile.

Welche Steuervorteile das konkret sind, werden wir in einem späteren Kapitel näher beleuchten, im wesentlichen kann man die Steuervorteile eines Denkmalimmobilien-Eigentümers aber wie folgt zusammenfassen:

Der Eigentümer einer Denkmalimmobilie kann die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes (z.B. Sanierungskosten) steuerlich geltend machen. Das bedeutet, er kann die Kosten am Jahresende bei der Steuererklärung vom jährlichen Brutto-Einkommen abziehen und damit seine Steuerlast massiv senken. In welcher Höhe und über welchen Zeitraum diese Kosten für den Eigentümer absetzbar sind, wird von der Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) geregelt. Sowohl Vermieter als auch Privatnutzer des Baudenkmals kommen in den Genuss dieser Steuervorteile.

Die Steuervorteile sind nur ein Grund von vielen, welche denkmalgeschützte Immobilien in Deutschland für Käufer interessant macht. Die 5 Hauptgründe, welche für den Kauf einer Denkmalimmobilie sprechen, könnte man wie folgt zusammenfassen:

1. Eigentümer profitieren durch die Denkmal-AfA von enormen steuerlichen Vorteilen und können Ihre Einkommensteuerlast dadurch stark senken. Im Fall eines Verkaufs nach 10 Jahren ist der Veräußerungserlös zudem vollkommen steuerfrei.
2. Anders als vermeintlich sichere Anlagen wie deutsche Staatsanleihen und Festgelder sind Denkmalimmobilien als Anlagemöglichkeit wirklich vor Inflation geschützt.
3. Das Angebot an denkmalgeschützten Immobilien ist begrenzt, wodurch hohe Wertsteigerungen keine Seltenheit sind, auch wegen der meist sehr attraktiven Lage der Objekte.
4. Durch das volle Erbrecht für die Kinder des Besitzers sind Denkmalimmobilien auch hervorragend als Vorsorge für den Nachwuchs geeignet.
5. Denkmalschutz Immobilien haben einen einzigartigen Charme, meist eine sehr interessante Historie und mit dem Besitz und der Instandhaltung derartiger Immobilien trägt man einen wichtigen Teil zur Erhaltung des Stadtbilds und seiner Geschichte bei. Das liegt natürlich auch im Interesse der Stadt und ihrer Einwohner und ist hoch angesehen.

Vor- und Nachteile von Denkmalimmobilien

Hier findest du alle Vor- und Nachteile von denkmalgeschützten Immobilien kompakt auf einen Blick:

Vorteile:

• Steuerlichen Vorteile
• Viele staatliche und private Fördermöglichkeiten
• In der Regel hohe Mieteinnahmen
• Inflationsgeschützt
• Hohes Wertsteigerungspotential
• Krisensichere Anlageform
• Optimal für die Nachwuchsvorsorge
  

Nachteile:

• Erhöhter bürokratischer Aufwand
• Viele rechtliche Vorschriften
• Strenge Auflagen bei der Sanierung
• Wartungs- und Instandhaltungsintensiv

Wie du siehst, bieten Denkmalimmobilien eine ganze Menge an Vorteilen, bringen aber auch einige Nachteile mit sich. Allerdings überwiegen die steuerlichen Vorteile. Die Nachteile kann man mit einer individuellen Beratung eines Experten bzw. professioneller Unterstützung bei der Immobiliensuche, dem Kauf, der Kommunikation mit den Behörden etc. gut umgehen und vermeidet damit gravierende Fehler, die Neulinge in diesem Gebiet häufig machen. Eine professionelle Beratung vor und während dem Investment und der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie ist deshalb äußerst empfehlenswert, wenn nicht sogar notwendig.

Mit welchen Risiken ist diese Geldanlage verbunden?

Denkmalimmobilien sind nicht sofort rentabel, siehe die Nachteile oberhalb des Artikels. Ebenso sind nicht alle Denkmalimmobilien automatisch eine ideale Kapitalanlage. Bei so gut wie jeder Geldanlage gibt es einige Risiken, die du beim Kauf von Denkmalimmobilien beachten solltest. Generell lässt sich aber sagen, dass Denkmalimmobilien einen krisensicheren Wert behalten. Vorausgesetzt, alle relevanten Punkte im Bereich Sanierung werden eingehalten.

Bevor du investierst, solltest du immer die Rahmenbedingungen prüfen. Darunter zählen der Zustand des Gebäudes, die passende Lage, die Vermietbarkeit und das Wertsteigerungspotenzial. Du kannst diese Recherchen allein bewerkstelligen, auch wenn es viel Zeit in Anspruch nimmt. Allerdings gibt es Experten wie mich. Ich kenne mich im Bereich der Denkmalimmobilien aus und berate dich gerne. Spare dir unnötige Recherchen und erhalte von mir die wichtigsten Informationen.

Steuerliche Vorteile von Denkmalimmobilien

Der Kauf und die Sanierungen einer denkmalgeschützten Immobilie ist besonders für diejenigen steuerlich interessant, deren Einkommen über 60.000€ brutto im Jahr liegt. Für Personen mit einer hohen Steuerlast erzeugt der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie nämlich den größten Steuereffekt und profitiert von steuerlichen Vorteilen.

Als eine der letzten Steueroasen in Deutschland bietet der Staat interessierten Investoren einen Anreiz, sich am Erhalt und der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien zu beteiligen. In Zeiten leerer Kassen kann der Staat diese wichtige Aufgabe nicht allein bewältigen und hier kommen private Investoren und die steuerlichen Vorteile von Denkmalimmobilien ins Spiel.

Mithilfe von attraktiven Steuervorteilen bittet der deutsche Staat also vermögende Privatinvestoren, sich am Erhalt und der Sanierung von Baudenkmälern zu beteiligen, damit wird quasi eine Win Win Situation für beide beteiligten Parteien geschaffen. Der deutsche Staat erhält finanzielle Mittel von privaten Investoren für den Erhalt schützenswerter Gebäude in Deutschland und die privaten Investoren können im Gegenzug dafür Ihre Einkommensteuerlast in Deutschland massiv senken.

Mit unserem Steuerrechner können Sie selbst exakt berechnen, was das in Ihrer Situation bedeutet und wie hoch das Potential an Steuerersparnissen in Euro bei einer Investition in eine Denkmalimmobilie für Sie konkret ausfällt.

Zentral für die Berechnung Ihrer Steuervorteile ist die Denkmal-AfA. Was diese im Detail aussagt und welche Eckdaten für die Berechnung der Denkmal-AfA herangezogen werden, habe ich separat zusammengefasst. Alles über die Denkmalschutz Abschreibung erfährst du in diesem Artikel.‍

‍Absetzbare Kosten

Bei Denkmalimmobilien sind sowohl die Anschaffungskosten (also der Kaufpreis), als auch die Instandhaltungskosten (z.B. die Kosten einer Sanierung der Immobilie) von der Steuer absetzbar. Anders als Vermieter können Privatnutzer aber nur die Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen, die Anschaffungskosten hingegen nicht.

Die entsprechenden Gesetze dazu werden im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) in § 10f für Eigennutzer und im § 7i für Vermieter geregelt. 

Steuervorteile für Vermieter bei einer Denkmalschutz Immobilie

1. Anschaffungskosten: Neben der Denkmal-AfA können Vermieter einer Denkmalimmobilie auch von der AfA für reguläre Kapitalanlagen profitieren. Das heißt, der Käufer kann die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abschreiben. Wurde die Immobilie nach 1925 errichtet, kann der Käufer 2% Prozent linear über 50 Jahre abschreiben. Wurde sie vor 1925 errichtet, kann er 2,5% Prozent linear über 40 Jahre abschreiben.
2. Instandhaltungskosten: Wenn das denkmalgeschützte Haus vermietet wird, kann der Käufer 100% der anfallenden Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren absetzen. In den ersten acht Jahren ist es möglich 9% abzusetzen, in den folgenden vier Jahren sind es nur mehr 7%.

Vermieter profitieren also von einer Doppelförderung, sowohl die Anschaffungskosten als auch die Instandhaltungskosten können von der Steuer abgeschrieben werden.

Steuervorteile für Privatnutzer

1. Anschaffungskosten: Die AfA für reguläre Kapitalanlagen kann im Gegensatz zu Vermietern von Privatnutzern steuerlich nicht geltend gemacht werden. Eine lineare Abschreibung der Anschaffungskosten (Kaufpreis) von jährlich zwei bzw. zweieinhalb Prozent entfällt aus diesem Grund.
2. Instandhaltungskosten: Als Eigennutzer kann man 90% der Instandhaltungs- bzw. Modernisierungskosten (z.B. eine Kernsanierung oder energetische Sanierung) einer Denkmalimmobilie von der Steuer abschreiben. Über einen Zeitraum von 10 Jahren sind jährlich 9% der Kosten von der Steuer absetzbar, in Summe also 90%.

Privatnutzer profitieren also von einer einfachen Förderung, die Instandhaltungskosten können von der Steuer abgeschrieben werden, die Anschaffungskosten hingegen nicht.

‍Das Stichjahr 1925‍

Das Stichjahr 1925 ist bei Denkmalimmobilien nur für Vermieter relevant, Eigennutzer können es ignorieren.

Gebäude, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gelten als Altbauten. In diesem Fall können Vermieter solcher Immobilien 2,5% der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren von der Steuer absetzen.

Gebäude, die nach dem Jahr 1925 errichtet wurden, gelten als Neubauten. In diesem Fall können Vermieter solcher Immobilien  2% der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen.

Darüber hinaus gibt es noch einen weiteren attraktiven Steuervorteil von Denkmalimmobilien: Der Käufer kann das Gebäude nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, die dadurch erzielten Gewinne sind von der Abgeltungssteuer und von der Einkommenssteuer befreit. Das ist vor allem aufgrund des hohen Wertsteigerungspotentials von denkmalgeschützten Immobilien besonders interessant.

Sanierung von Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien bringen neben den zahlreichen Vorteilen für Kapitalanleger auch einige bürokratische Hürden mit sich, vor allem bei der Sanierung. Anders als bei anderen Immobilien gibt es hier strenge Auflagen, die man kennen sollte.

Möchte ein Käufer Denkmalimmobilien kaufen, dann ist ein Gang zum Notar dafür notwendig, der den Kaufvertrag auf Rechtsgültigkeit prüft. Außerdem gibt es eine Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die mithilfe eines Ablaufplans detailliert festhält, wie die Sanierung von statten geht. In der MaBV werden auch die Zahlungsmodalitäten von Kauf und Sanierung festgehalten. Dich interessiert das Thema? Dann empfehle ich dir meinen Immobilien Podcast.

Auflagen und genehmigungspflichtige Maßnahmen

Käufer von Denkmalimmobilien kommen nicht nur in den Genuss vieler Steuervorteile, sondern haben auch gewisse Pflichten zu erfüllen. In erster Linie haben Sie die Pflicht, die erworbene Denkmalschutz Immobilie zu erhalten, üblicherweise durch eine Sanierung zu modernisieren und dabei gleichzeitig den historischen Charakter des Gebäudes zu bewahren.

Genehmigungspflichtig ist bei der Sanierungs von Denkmalimmobilien zum Beispiel:

• Abriss und Entkernung
• Tauschen von Bodenbelägen
• Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
• Fenster und Türen größer machen oder austauschen
• Nutzart von Räumen ändern
• Streichen von Innenräumen und Fassade (Neuer Putz und Neuanstrich)
• Reparatur bzw. Erneuerung von Türen, Fenstern Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
• Energetische Sanierung
• Dachgeschossausbau, Kellerausbau und Fachwerkreparatur
• Errichtung von Neubauten im nahen Umkreis des Baudenkmals
• Anbringung einer Satellitenanlage
• Modernisierung der Sanitäranlagen
  

Um diese Herausforderung zu meistern, ist vor allem viel Geduld und eine gute Zusammenarbeit mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde nötig. Zudem ist es äußerst empfehlenswert, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, wenn man plant in ein denkmalgeschütztes Haus zu investieren. Mit einem Experten an der Seite, der sich mit Denkmalimmobilien, behördlichen Auflagen und den finanziellen Förderungsmöglichkeiten bestens auskennt und im Idealfall bereits die richtigen Kontakte zu Notaren, Denkmalschutzbehörden und Förderungsdienstleistern mitbringt, hat man die bestmögliche Ausgangslage für ein erfolgreiches und langfristiges Immobilieninvestment.‍

Achtung: Wer die strengen Auflagen bei der Sanierung von Denkmalimmobilien missachtet oder auf die leichte Schulter nimmt (z.B. eine Denkmalimmobilie illegal abreißt), riskiert exorbitant hohe Strafen bzw. Bußgelder in Höhe von 250.000€ - 5.000.000€. Auch eine Freiheitsstrafe ist nicht ausgeschlossen. Lassen Sie sich im Zweifel unbedingt professionell zu den rechtlichen Rahmenbedingungen der Sanierung in Ihrem Fall beraten.

KfW Förderung

Durch die zahlreichen behördlichen Auflagen ist es zum Teil eine echte Herausforderung, Denkmalimmobilien sachgerecht und energieeffizient zu sanieren. Um den Erhalt einer wertvollen Außenfassade beispielsweise nicht zu gefährden, kann man diese nicht einfach von außen dämmen wie bei anderen Immobilien. Derartige Sanierungsmaßnahmen sind aber trotzdem nötig, um modernen Wohnstandards überhaupt gerecht zu werden und z.B. die Heizkosten nicht unnötig in die Höhe zu treiben.

Dadurch wird die Sanierung bei einem Denkmal oft deutlich komplizierter, als man es annehmen möchte. Es gibt aber auch hier Förderungsmöglichkeiten, um dieser Herausforderung gerecht zu werden. Die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet für Denkmalimmobilien vereinfachte Fördervoraussetzungen an und ermöglicht es Investoren dadurch, zinsgünstige Förderungskredite für die Sanierung eines Baudenkmals in Anspruch zu nehmen. Komplettsanierungen werden von der  KfW mit Darlehen in höhe von bis zu 100.000 Euro gefördert, Teilsanierungen mit bis zu 50.000 Euro.

Wer plant eine Denkmalimmobilie zu sanieren, sollte daher auf jeden Fall mit der KfW in Kontakt treten und sich zu den möglichen Förderungen beraten lassen.