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Einleitung
Der Kauf einer Denkmalimmobilie bringt mehr Aufwand mit sich als der Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus. Vor allem die Kommunikation mit den Denkmalschutzbehörden, die strengen Auflagen bei Sanierungsarbeiten und die rechtlichen Rahmenbedingungen im Allgemeinen können Neueinsteiger anfangs überfordern. Deshalb erkläre ich dir, wie du Denkmalimmobilien kaufen kannst.
Dennoch ist der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sehr lohnenswert für Hochverdiener und mit sehr vielen Vorteilen (vor allem steuerliche) verbunden. Was es beim Kauf unbedingt zu beachten gilt, erfährst du im Folgenden.
Denkmalschutz Immobilien: Warum sollte man diese Art von Immobilien kaufen?
Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bietet in Deutschland eine einzigartige Möglichkeit, die private Einkommensteuerlast über Jahrzehnte massiv zu senken, vollkommen legal und ohne Grauzonen oder fragwürdige “Steuerschlupflöcher” ausnutzen zu müssen. Denkmalimmobilien kaufen bringt viele Vorteile mit sich.
Der deutsche Staat interessiert sich für den Denkmalschutz. Immobilien sollen in Deutschland erhalten bleiben, aber oft hat man nicht die finanziellen Mittel dazu, deshalb bietet er privaten Investoren durch attraktive Steuervorteile einen Anreiz, mehr Denkmalimmobilien zu kaufen und zu sanieren. Das ist der Hauptgrund, warum es sich lohnt, über den Kauf einer Denkmalgeschützten Immobilie nachzudenken - um Steuern zu sparen und um von den hohen Steuervorteilen zu profitieren.
Dazu kommt noch, dass man eine Denkmalimmobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann (inklusive des erzielten Gewinns) oder diese weitervererben kann und damit als Nachwuchsvorsorge verwendet. Zu diesen Gründen kommt noch der emotionale Reiz, den viele mit dem Kauf eines Baudenkmals verbinden. Der Besitz von prunkvollen Villen, herrschaftlichen Schlössern oder charmanten Fachwerkhäusern ist für viele etwas ganz besonderes. Denkmalimmobilien kaufen hat seine tollen Vorteile.
Außerdem gibt es unterschiedliche Steuervorteile für Eigennutzer und Vermieter einer Denkmalimmobilie: Für beide ist ein Kauf lohnenswert, wenn du die Denkmalimmobilie allerdings vermietest, kannst du noch mehr von der Steuer abschreiben im Vergleich zur Eigennutzung. Was das im Detail bedeutet, erfährst du in unserem Denkmal AfA Ratgeber.
Wer sollte denkmalgeschützte Immobilien kaufen und wer nicht?
Nicht für jeden ist es sinnvoll, Denkmalimmobilien zu kaufen. Bevor du dich also auf Angebote stürzt und dir Immobilien ansiehst, solltest du im ersten Schritt sicherstellen, ob sich der Kauf in deinem Fall überhaupt erst lohnt und du die dafür nötigen Kriterien erfüllst.
Wenn sich der Kauf lohnen soll, müssen folgende Kriterien auf jeden Fall auf dich zutreffen:
- Du hast ein Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro
- Du hast eine hohe private Einkommensteuerlast und möchtest Steuern sparen
- Du bist bereit, dich mit den nötigen rechtlichen Rahmenbedingungen der Behörden beim Kauf und der Sanierung zu beschäftigen und dich streng daran zu halten
Wenn hingegen folgendes auf dich zutrifft, solltest du die Finger von Denkmalimmobilien lassen:
- Du hast ein Brutto-Jahreseinkommen von weniger als 60.000 Euro
- Du hast keine hohe private Einkommenssteuerlast und kein Interesse daran, Steuern zu sparen
- Du bist nicht bereit bzw. hast keine Lust, dich mit den nötigen rechtlichen Rahmenbedingungen der Behörden beim Kauf und der Sanierung zu beschäftigen und dich streng daran zu halten
Vor- und Nachteile eines Kaufs
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile, wenn du eine Denkmalimmobilie kaufen möchtest, lassen sich auf folgende Punkte reduzieren. Die meisten Nachteile lassen sich dabei unter der Führung eines Experten, der dich beim Kauf professionell berät, sehr gut ausgleichen bzw. abschwächen. Wer Denkmalimmobilien kaufen möchte, sollte auf diese Punkte achten und kann seine Investition steuerlich geltend machen.
Vorteile:
- Einzigartige Steuervorteile
- Viele staatliche und private Fördermöglichkeiten
- In der Regel hohe Mieteinnahmen
- Inflationsgeschützt
- Hohes Wertsteigerungspotential
- Krisensichere Anlageform
- Optimal für die Nachwuchsvorsorge
Nachteile:
- Erhöhter bürokratischer Aufwand
- Viele rechtliche Vorschriften
- Strenge Auflagen bei der Sanierung
- Wartungs- und Instandhaltungsintensiv
Denkmalimmobilien kaufen Checkliste - 5 Punkte, die du auf keinen Fall vergessen solltest
Wenn du planst, eine Denkmalimmobilie kaufen zu wollen, dann solltest du folgenden Punkten auf jeden Fall deine Aufmerksamkeit schenken:
- Du erfüllst die nötigen Kriterien, damit sich ein Kauf überhaupt für dich lohnen kann (Die Kriterien findest du weiter oben)
- Du hast selbst tiefgreifendes Wissen oder einen kompetenten Experten an deiner Seite, der dich bei der Suche, der Finanzierung, dem Kauf, der Sanierung, der Vermietung und den rechtlichen Rahmenbedingungen und allen damit verbundenen Schritten in Zusammenhang mit deiner Denkmalimmobilie professionell berät
- Du weißt, ob du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchtest
- Du weißt, wo du das Denkmalschutzgesetz und die zuständigen Denkmalschutzbehörden für dein Bundesland findest und wie du Kontakt zu diesen aufnimmst (Beides findest du in diesem Ratgeber)
- Du weißt, wo du nach passenden Objekten suchen kannst (Mögliche Quellen passender Objekte findest du weiter unten). Damit erfüllst du die wichtigsten Kriterien, wenn du Denkmalimmobilien kaufen möchtest.
Welche Kosten entstehen und wie werden diese unterteilt?
Welche Kosten trägt man eigentlich konkret, wenn man Denkmalimmobilien kaufen möchte? Grundsätzlich lassen sich diese in Anschaffungskosten und Instandhaltungskosten unterteilen. Hinzu kommen eventuell noch Finanzierungskosten (also Kreditzinsen), Beratungskosten und rechtliche Kosten (z.B. Notar, Kaufvertrag, etc.).
- Anschaffungskosten: Damit ist der Kaufpreis der Denkmalimmobilie gemeint. Also der Preis den du bezahlst, damit die Immobilie in deinen Besitz übergeht.
- Instandhaltungskosten: Dazu zählen alle Kosten, die nötig sind, um die Immobilie nach dem Denkmalschutzgesetz zu erhalten. Das sind z.B. verschiedenste Kosten für die Sanierung der Immobilie.
- Finanzierungskosten: Wenn du einen Kredit für die Finanzierung der Immobilie aufnimmst, bezahlst du dafür natürlich auch Zinsen. Diese Zinsen fallen in die Kategorie Finanzierungskosten. Dies musst du beachten, sofern du Denkmalimmobilien kaufen möchtest.
- Beratungskosten: Damit du fatale Fehler vermeidest und das volle Potential aus deinem Denkmalimmobilien Investment schöpfen kannst, solltest du professionelle Hilfe in Anspruch nehmen und dir einen Experten an deine Seite holen, der dich umfassend beraten kann. Das Honorar für diese Beratung fällt in diese Kostenkategorie.
- Rechtliche Kosten: Wenn du schon einmal eine Immobilie erworben hast oder ein Unternehmen gegründet hast, weißt du wahrscheinlich bereits, dass auch für notarielle Beglaubigungen, die Erstellung von Kaufverträgen oder ähnlichen rechtlichen Schritten immer auch Kosten anfallen. Derartige Kosten fallen in diese Kategorie.
Förderungen zur Finanzierung des Kaufs
Wenn du Denkmalimmobilien kaufen möchtest, dann greifen dir verschiedene Dienstleister unter die Arme. Aus diesem Grund ist es vor allem wichtig, dass du vor dem Kauf weißt, welche Dienstleister das sind und inwiefern diese dich bei der Finanzierung unterstützen können. Geeignet für die Finanzierung einer Denkmalimmobilie sind vor allem KfW-Darlehen und Hypothekendarlehen. Du kannst viele Punkte steuerlich geltend machen.
KfW Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dir zinsgünstige Darlehensverträge von bis zu 120.000 Euro für die Sanierung deiner Denkmalimmobilie an. Welche Rahmenbediungen hier wichtig sind, erfährst du in unserem KfW Förderung Ratgeber.
Hypothekendarlehen
Hypothekendarlehen werden häufig für die Finanzierung von Immobilien beansprucht und gelten durch die Eintragung einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld ins Grundbuch als besonders sicher. Ein wichtiger Punkt, wenn du Denkmalimmobilien kaufen möchtest.
Wo findest du passende Denkmalimmobilien?
Wer weiß, wo er die besten Angebote für Denkmalimmobilien finden kann, ist als Käufer natürlich klar im Vorteil. Hier gibt es im zwei Herangehensweisen: Entweder man nutzt für die Suche alle gängigen öffentlichen Plattformen, um Denkmalimmobilien kaufen zu können, (z.B. Immoscout24) oder man verfügt über private Kontakte, die abseits vom öffentlichen Markt mit Denkmalimmobilien handeln. Mit dieser Methode kann man eine Denkmalimmobilie kaufen, die ansonsten gar nicht öffentlich zum Kauf stehen.
Öffentliche Immobilienportale
Diese Methode ist denkbar einfach. Du vergleichst verschiedenste Angebote auf allen gängigen Immobilienportalen und versuchst, dadurch das perfekte Objekt für dich zu finden, wo Kaufpreis, Lage, Zustand und alle anderen wichtigen Kriterien deinem Wunschobjekt möglichst nahe kommen. Falls du noch gar nicht weißt, wonach du eigentlich suchst, solltest du dich hierzu von einem Experten für Denkmalimmobilien persönlich beraten lassen.
Die beiden bekanntesten öffentlichen Immobilienportale, die auch Denkmalimmobilien im Angebot haben, findest du hier:
- Immoscout24: zur Website - Abschnitt Denkmalimmobilien
- Immowelt: zur Website - Abschnitt Denkmalimmobilien
Darüber hinaus wirst du durch eine kurze Suche bei Google außerdem auf viele kleinere Immobilienportale stoßen, die manchmal auch ausschließlich Denkmalimmobilien im Angebot haben. Hier kannst du Denkmalimmobilien kaufen und gute Angebote einholen. Abseits vom Internet lohnt sich natürlich auch der Blick auf Print-Anzeigen oder anderen Offline-Marktplätzen für Immobilien.
Private Geheimtipps
Wie in vielen anderen Märkten werden auch bei Denkmalimmobilien die heißesten Objekte sehr oft “unter der Ladentheke” vergeben, kurz gesagt: Solche Objekte wirst du nicht auf öffentlichen Immobilienportalen finden. Hier gewinnt nicht derjenige, der am besten sucht, sondern derjenige mit den besten Kontakten. Wer gut vernetzt ist, ist deshalb klar im Vorteil und kann eher seine favorisierte Denkmalimmobilie kaufen.
Halte dich an Experten und Menschen mit viel Erfahrung im Bereich Denkmalimmobilien-Investments, dann wirst du auch die Chance haben ein Objekt zu erwerben, das öffentlich vielleicht gar nicht zum Verkauf steht.
Alleine Kaufen oder professionell beraten lassen?
Wahrscheinlich kannst du dir schon denken, wie die Antwort lautet. Natürlich solltest du - wenn du Denkmalimmobilien kaufen möchtest - dich schon allein aufgrund der zahlreichen behördlichen Auflagen und Vorschriften immer professionell beraten lassen. Damit sparst du Zeit und Geld, vermeidest unnötige Fehler und stellst sicher, dass das geplante Denkmal Immobilien Investment für dich wirklich Sinn macht und sich am Ende auch auszahlen kann.
Auf eine Beratung verzichten kannst du im Grunde nur, wenn du bereits mehrere Jahre Erfahrung im Bereich Denkmalimmobilien kaufen hast bzw. tiefgreifendes Fachwissen, welches eine Beratung überflüssig macht. In allen anderen Fällen gilt: Suche dir bitte jemanden, der dich professionell berät!
Rechtliche Rahmenbedingungen beim Kauf
Wenn du Denkmalimmobilien kaufen möchtest, dann gibt es immer rechtliche Rahmenbedingungen, an die man sich zu halten hat. Dazu zählen in erster Linie:
- Notarbesuche: Zu den Aufgaben eines Notars gehören z.B. das Abwickeln von Grundbucheinträgen, das treuhändige Verwahren des Verkaufspreises und das Löschen von Grundschulden. Wenn du eine Denkmalimmobilie kaufen möchtest, kommst du daher um mindestens einen Notarbesuch nicht herum.
- Kaufvertrag aufsetzen: Damit beim Kauf alles korrekt abläuft, muss ein professioneller Kaufvertrag dafür erstellt werden. Dieser kann natürlich nur von einer dafür qualifizierten Person erstellt werden. Fehlerhafte oder Kaufverträge ohne Rechtsgültigkeit können dir im Nachgang sehr große Probleme bereiten.
- Kommunikation mit den Denkmalschutzbehörden: Wie die Sanierung einer Denkmalimmobilie abzulaufen hat und was dabei erlaubt ist, bestimmst nicht du, sondern die Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes in Deutschland. Die Behörden handeln dabei nach dem Denkmalschutzgesetz. Mit einer dieser Behörden wirst du beim Erwerb und der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie also mit Sicherheit ebenfalls Kontakt haben.
Möglichkeiten der Wertsteigerung von Denkmalimmobilien
Bevor du Denkmalimmobilien kaufen möchtest, solltest du dir um die Wertsteigerung Gedanken machen. Denkmalimmobilien unterscheiden sich aufgrund ihrer historischen, kulturellen und architektonischen Bauweise zu normalen Immobilien. Generell gelten sie als wichtiges Kulturerbe und tragen der Erhaltung von Tradition und Geschichte bei. Genau deshalb gibt es andere Möglichkeiten zur Wertsteigerung deiner Denkmalimmobilie. Ich zeige dir wichtige Punkte, die sich für eine effektive Wertsteigerung lohnen. Der Wert steigert sich allein durch viele Förderprogramme. Deshalb empfehle ich dir meinen Denkmal AfA Rechner.
1. Sanierung und Restaurierung
Diesen Punkt nehme ich Ihnen vorweg. Ich vermittele in der Regel schon fertig sanierte und restaurierte Denkmalimmobilien. Das heißt, ein wichtiger Schritt für die Wertsteigerung wurde getan. Generell lässt sich der Wert durch die Sanierung und Restaurierung steigern. Darunter fällt auch die energetische Sanierung.
2. Optimierung der Raumnutzung
Kernsanierte und restaurierte Denkmalimmobilien sind von der Raumaufteilung im Originalzustand. Darunter fallen bei meinen Vermittlungsvorschlägen teilweise schon fertige Wohneinheiten. Räume, wie der Dachboden, bleiben im Originalzustand. Allerdings lässt sich der Wert durch offene Wohnbereiche oder die Erschließung zusätzlicher Wohnfläche steigern. Dafür eignet sich besonders der Dachboden. Wichtig: Bei Denkmalimmobilien geht es primär darum, den Originalzustand beizubehalten. Achte vorab immer auf die gesetzlichen Bestimmungen!
3. Pflege des Umfelds und den Außenanlagen
Einige meiner vermittelten Objekte bieten wunderschöne Außenanlagen. Diese eignen sich hervorragend für eine Wertsteigerung der Denkmalimmobilie. Zur Kernsanierung gehört die Fassade, die bei vielen meiner Objekte professionell restauriert wurde. Ein gepflegter Garten und ansprechende Grünflächen steigern den Wert deiner Denkmalimmobilie. Damit sprichst du mehr Kaufinteressenten oder Mieter an und kannst entsprechend vorab prüfen, wie du den Verkaufspreis oder Mieteinnahmen realistisch und entsprechend zur Denkmalimmobilie gestalten möchtest.
Kurze Antworten auf häufige Fragen
Was muss man beim Kauf beachten?
Wann lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
Sind denkmalgeschützte Häuser teurer?
Was bedeutet Denkmalschutz für den Eigentümer?
Denkmalimmobilien kaufen - Fazit
Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie macht grundsätzlich nur Sinn, wenn du ein Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro mit hoher privater Steuerlast vorweisen kannst. Außerdem solltest du dich dabei unbedingt professionell von einem Experten beraten lassen und nicht vor einem erhöhten bürokratischen Aufwand bzw. den strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörden zurückschrecken.
Passende Objekte findest du entweder auf gängigen öffentlichen Immobilienportalen oder durch private Kontakte.
Wenn du alle nötigen Kriterien erfüllst und einen Kompetenten Partner an deiner Seite hast, der dich beim Denkmalimmobilien kaufen begleitet, ist die Investition eine hervorragende Möglichkeit, um deine Steuerlast zu senken, Kapital sinnvoll anzulegen und für deinen Nachwuchs vorzusorgen.
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Disclaimer
Diese Informationen sind weder eine steuerliche Beratung noch ein Ersatz für eine solche Beratung. Für die Beurteilung Ihres speziellen Sachverhalts stehen Ihnen Steuerberater zur Verfügung. Trotz aller Sorgfalt bei der Zusammenstellung der Informationen kann keine Gewähr für deren Richtigkeit und Aktualität übernommen werden. Hier erfahren Sie mehr.
