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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Denkmalgeschützte Immobilien kaufen 2022: Der perfekte Ratgeber inklusive Checkliste für deinen Erfolg beim Kauf

Du möchtest eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen? Dann weißt du wahrscheinlich bereits einiges über die großen Vorteile von Denkmalimmobilien und bist nun auf der Suche nach passenden Objekten, Finanzierungsmöglichkeiten, einer Kaufberatung oder einer detaillierten Checkliste für den Kauf, damit du nichts wichtiges vergisst.

In diesem Ratgeber widmen wir uns ausschließlich dem Kauf von Denkmalimmobilien und allen Themen, welche direkt damit zusammenhängen. Du lernst, für wen ein Kauf Sinn macht, was es dabei zu beachten gilt, welche Förderungen es gibt uvm.

Inhaltsverzeichnis
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Einleitung

Der Kauf einer Denkmalimmobilie bringt mehr Aufwand mit sich als der Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus. Vor allem die Kommunikation mit den Denkmalschutzbehörden, die strengen Auflagen bei Sanierungsarbeiten und die rechtlichen Rahmenbedingungen im Allgemeinen können Neueinsteiger anfangs überfordern.

Dennoch ist der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sehr lohnenswert für Hochverdiener und mit sehr vielen Vorteilen (vor allem steuerliche) verbunden. Was es beim Kauf unbedingt zu beachten gilt, erfährst du im Folgenden. 

Warum sollte man denkmalgeschützte Immobilien kaufen?

Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bietet in Deutschland eine einzigartige Möglichkeit, die private Einkommensteuerlast über Jahrzehnte massiv zu senken, vollkommen legal und ohne Grauzonen oder fragwürdige “Steuerschlupflöcher” ausnutzen zu müssen.

Denkmalimmobilie Tür
Da der deutsche Staat ein großes Interesse daran hat, alle denkmalgeschützten Immobilien in Deutschland zu erhalten, aber oft nicht die finanziellen Mittel dazu, bietet er privaten Investoren durch attraktive Steuervorteile einen Anreiz, mehr Denkmalimmobilien zu kaufen und zu sanieren. Das ist der Hauptgrund, warum es sich lohnt, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen - um Steuern zu sparen.

Dazu kommt noch, dass man eine Denkmalimmobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann (inklusive des erzielten Gewinns) oder diese weitervererben kann und damit als Nachwuchsvorsorge verwendet. Zu diesen Gründen kommt noch der emotionale Reiz, den viele mit dem Kauf eines Baudenkmals verbinden. Der Besitz von prunkvollen Villen, herrschaftlichen Schlössern oder charmanten Fachwerkhäusern ist für viele etwas ganz besonderes.

Außerdem gibt es unterschiedliche Steuervorteile für Eigennutzer und Vermieter einer Denkmalimmobilie: Für beide ist ein Kauf lohnenswert, wenn du die Denkmalimmobilie allerdings vermietest, kannst du noch mehr von der Steuer abschreiben im Vergleich zur Eigennutzung. Was das im Detail bedeutet, erfährst du in unserem Denkmal AfA Ratgeber.

Wer sollte denkmalgeschützte Immobilien kaufen und wer nicht?

Nicht für jeden ist es sinnvoll, eine Denkmalimmobilie zu kaufen. Bevor du dich also auf Angebote stürzt und dir Immobilien ansiehst, solltest du im ersten Schritt sicherstellen, ob sich der Kauf in deinem Fall überhaupt erst lohnt und du die dafür nötigen Kriterien erfüllst.

Wenn sich der Kauf lohnen soll, müssen folgende Kriterien auf jeden Fall auf dich zutreffen:

  • Du hast ein Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro
  • Du hast eine hohe private Einkommensteuerlast und möchtest Steuern sparen
  • Du bist bereit, dich mit den nötigen rechtlichen Rahmenbedingungen der Behörden beim Kauf und der Sanierung zu beschäftigen und dich streng daran zu halten

Wenn hingegen folgendes auf dich zutrifft, solltest du die Finger von Denkmalimmobilien lassen:

  • Du hast ein Brutto-Jahreseinkommen von weniger als 60.000 Euro
  • Du hast keine hohe private Einkommenssteuerlast und kein Interesse daran, Steuern zu sparen
  • Du bist nicht bereit bzw. hast keine Lust, dich mit den nötigen rechtlichen Rahmenbedingungen der Behörden beim Kauf und der Sanierung zu beschäftigen und dich streng daran zu halten
Liste von Punkten, wo sich der Kauf einer Denkmalimmobilie lohnt

Vor- und Nachteile eines Kaufs

Die wichtigsten Vorteile und Nachteile beim Erwerb eines Baudenkmals lassen sich auf folgende Punkte reduzieren. Die meisten Nachteile lassen sich dabei unter der Führung eines Experten, der dich beim Kauf professionell berät, sehr gut ausgleichen bzw. abschwächen.

Vorteile:

  • Einzigartige Steuervorteile
  • Viele staatliche und private Fördermöglichkeiten
  • In der Regel hohe Mieteinnahmen
  • Inflationsgeschützt
  • Hohes Wertsteigerungspotential
  • Krisensichere Anlageform
  • Optimal für die Nachwuchsvorsorge

Nachteile:

  • Erhöhter bürokratischer Aufwand
  • Viele rechtliche Vorschriften
  • Strenge Auflagen bei der Sanierung
  • Wartungs- und Instandhaltungsintensiv
Haus Fassade

Denkmalschutz Immobilien kaufen Checkliste - 5 Punkte, die du auf keinen Fall vergessen solltest

Wenn du planst ein Baudenkmal zu kaufen, solltest du folgenden Punkten auf jeden Fall deine Aufmerksamkeit schenken: 

  1. Du erfüllst die nötigen Kriterien, damit sich ein Kauf überhaupt für dich lohnen kann (Die Kriterien findest du weiter oben)
  2. Du hast selbst tiefgreifendes Wissen oder einen kompetenten Experten an deiner Seite, der dich bei der Suche, der Finanzierung, dem Kauf, der Sanierung, der Vermietung und den rechtlichen Rahmenbedingungen und allen damit verbundenen Schritten in Zusammenhang mit deiner Denkmalimmobilie professionell berät 
  3. Du weißt, ob du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchtest
  4. Du weißt, wo du das Denkmalschutzgesetz und die zuständigen Denkmalschutzbehörden für dein Bundesland findest und wie du Kontakt zu diesen aufnimmst (Beides findest du in diesem Ratgeber)
  5. Du weißt, wo du nach passenden Objekten suchen kannst (Mögliche Quellen passender Objekte findest du weiter unten)

Welche Kosten entstehen und wie werden diese unterteilt?

Kostenarten beim Kauf einer Denkmalimmobilie

Welche Kosten trägt man eigentlich konkret, wenn man eine Denkmalimmobilie kauft? Grundsätzlich lassen sich diese in Anschaffungskosten und Instandhaltungskosten unterteilen. Hinzu kommen eventuell noch Finanzierungskosten (also Kreditzinsen), Beratungskosten und rechtliche Kosten (z.B. Notar, Kaufvertrag, etc.).

  • Anschaffungskosten: Damit ist der Kaufpreis der Denkmalimmobilie gemeint. Also der Preis den du bezahlst, damit die Immobilie in deinen Besitz übergeht. 
  • Instandhaltungskosten: Dazu zählen alle Kosten, die nötig sind, um die Immobilie nach dem Denkmalschutzgesetz zu erhalten. Das sind z.B. verschiedenste Kosten für die Sanierung der Immobilie. 
  • Finanzierungskosten: Wenn du einen Kredit für die Finanzierung der Immobilie aufnimmst, bezahlst du dafür natürlich auch Zinsen. Diese Zinsen fallen in die Kategorie Finanzierungskosten.
  • Beratungskosten: Damit du fatale Fehler vermeidest und das volle Potential aus deinem Denkmalimmobilien Investment schöpfen kannst, solltest du professionelle Hilfe in Anspruch nehmen und dir einen Experten an deine Seite holen, der dich umfassend beraten kann. Das Honorar für diese Beratung fällt in diese Kostenkategorie. 
  • Rechtliche Kosten: Wenn du schon einmal eine Immobilie erworben hast oder ein Unternehmen gegründet hast, weißt du wahrscheinlich bereits, dass auch für notarielle Beglaubigungen, die Erstellung von Kaufverträgen oder ähnlichen rechtlichen Schritten immer auch Kosten anfallen. Derartige Kosten fallen in diese Kategorie.

Förderungen zur Finanzierung des Kaufs

Auch bei der Finanzierung von Denkmalimmobilien greifen dir verschiedene Dienstleister unter die Arme. Aus diesem Grund ist es vor allem wichtig, dass du vor dem Kauf weißt, welche Dienstleister das sind und inwiefern diese dich bei der Finanzierung unterstützen können. Geeignet für die Finanzierung einer Denkmalimmobilie sind vor allem KfW-Darlehen und Hypothekendarlehen.

KfW Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dir zinsgünstige Darlehensverträge von bis zu 120.000 Euro für die Sanierung deiner Denkmalimmobilie an. Welche Rahmenbediungen hier wichtig sind, erfährst du in unserem KfW Förderung Ratgeber. 

Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen werden werden häufig für die Finanzierung von Immobilien beansprucht und gelten durch die Eintragung einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld ins Grundbuch als besonders sicher.

Wo findest du passende Denkmalimmobilien?

Wer weiß, wo er die besten Angebote für Denkmalimmobilien finden kann, ist als Käufer natürlich klar im Vorteil. Hier gibt es im zwei Herangehensweisen: Entweder man nutzt für die Suche alle gängigen öffentlichen Plattformen für Immobilien, die für jeden zugänglich sind (z.B. Immoscout24) oder man verfügt über private Kontakte, die abseits vom öffentlichen Markt mit Denkmalimmobilien handeln. Mit dieser Methode kann man auch an exklusive Objekte kommen, die ansonsten gar nicht öffentlich zum Kauf stehen.

Außenansicht Immobilie

Öffentliche Immobilienportale

Diese Methode ist denkbar einfach. Du vergleichst verschiedenste Angebote auf allen gängigen Immobilienportalen und versuchst, dadurch das perfekte Objekt für dich zu finden, wo Kaufpreis, Lage, Zustand und alle anderen wichtigen Kriterien deinem Wunschobjekt möglichst nahe kommen. Falls du noch gar nicht weißt, wonach du eigentlich suchst, solltest du dich hierzu von einem Experten für Denkmalimmobilien persönlich beraten lassen. 

Die beiden bekanntesten öffentlichen Immobilienportale, die auch Denkmalimmobilien im Angebot haben, findest du hier:

Darüber hinaus wirst du durch eine kurze Suche bei Google außerdem auf viele kleinere Immobilienportale stoßen, die manchmal auch ausschließlich Denkmalimmobilien im Angebot haben. Hier findest du oft ebenfalls spannende Objekte zu guten Konditionen. Abseits vom Internet lohnt sich natürlich auch der Blick auf Print-Anzeigen oder anderen Offline-Marktplätzen für Immobilien.

Private Geheimtipps

Wie in vielen anderen Märkten werden auch bei Denkmalimmobilien die heißesten Objekte sehr oft “unter der Ladentheke” vergeben, kurz gesagt: Solche Objekte wirst du nicht auf öffentlichen Immobilienportalen finden. Hier gewinnt nicht derjenige, der am besten sucht, sondern derjenige mit den besten Kontakten. Wer gut vernetzt ist, ist deshalb klar im Vorteil. 

Halte dich an Experten und Menschen mit viel Erfahrung im Bereich Denkmalimmobilien-Investments, dann wirst du auch die Chance haben ein Objekt zu erwerben, das öffentlich vielleicht gar nicht zum Verkauf steht.
Denkmalimmobilie Lupe

Alleine Kaufen oder professionell beraten lassen?

Wahrscheinlich kannst du dir schon denken, wie die Antwort lautet. Natürlich solltest du dich schon allein aufgrund der zahlreichen behördlichen Auflagen und Vorschriften beim Kauf und der Sanierung von Denkmalimmobilien immer professionell beraten lassen. Damit sparst du Zeit und Geld, vermeidest unnötige Fehler und stellst sicher, dass das geplante Denkmal Immobilien Investment für dich wirklich Sinn macht und sich am Ende auch auszahlen kann.

Alt vs neu einer Denkmalimmobilie Innen

Auf eine Beratung verzichten kannst du im Grunde nur, wenn du bereits mehrere Jahre Erfahrung im Bereich Denkmalimmobilien-Investments hast bzw. tiefgreifendes Fachwissen, welches eine Beratung überflüssig macht. In allen anderen Fällen gilt: Suche dir bitte jemanden, der dich professionell berät!

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Kauf

Wie bei jedem Immobilienkauf gibt es auch beim Kauf einer Denkmalimmobilie rechtliche Rahmenbedingungen, an die man sich zu halten hat. Dazu zählen in erster Linie:

  • Notarbesuche: Zu den Aufgaben eines Notars gehören z.B. das Abwickeln von Grundbucheinträgen, das treuhändige Verwahren des Verkaufspreises und das Löschen von Grundschulden. Wenn du eine Denkmalimmobilie kaufen möchtest, kommst du daher um mindestens einen Notarbesuch nicht herum.
  • Kaufvertrag aufsetzen: Damit beim Kauf alles korrekt abläuft, muss ein professioneller Kaufvertrag dafür erstellt werden. Dieser kann natürlich nur von einer dafür qualifizierten Person erstellt werden. Fehlerhafte oder Kaufverträge ohne Rechtsgültigkeit können dir im Nachgang sehr große Probleme bereiten.
  • Kommunikation mit den Denkmalschutzbehörden: Wie die Sanierung einer Denkmalimmobilie abzulaufen hat und was dabei erlaubt ist, bestimmst nicht du, sondern die Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes in Deutschland. Die Behörden handeln dabei nach dem Denkmalschutzgesetz. Mit einer dieser Behörden wirst du beim Erwerb und der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie also mit Sicherheit ebenfalls Kontakt haben.

Kurze Antworten auf häufige Fragen


Symbol einer Fragestellung

Was muss man beim Kauf beachten?

Neben den rechtlichen Rahmenbedingungen (Notar, Kaufvertrag, Denkmalschutzbehörden, Denkmalschutzgesetz) solltest du dich auf jeden Fall von einem Experten beraten lassen, was in deiner individuellen Situation am meisten Sinn macht.
Symbol einer Fragestellung

Wann lohnt sich eine Denkmalimmobilie?

Sie lohnt sich, falls du ein Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro und eine hohe private Steuerlast vorweisen kannst. Erfüllst du diese Kriterien, hast du mit einer professionellen Beratung eine gute Ausgangslage für ein erfolgreiches Investment in Denkmalimmobilien.
Symbol einer Fragestellung

Sind denkmalgeschützte Häuser teurer?

In der Regel sind die Kosten von Denkmalimmobilien in Summe höher als bei anderen Immobilienklassen. Das liegt oft an den hohen Sanierungskosten und dem langfristigen Wertsteigerungspotential derartiger Immobilien. Auch die Lage von Baudenkmälern ist meist außerordendlich gut.
Symbol einer Fragestellung

Was bedeutet Denkmalschutz für den Eigentümer?

Gebäude unter Denkmalschutz müssen erhalten werden und unterliegen strengen Vorschriften bei der Sanierung und Instandhaltung. Diese Vorschriften werden im Denkmalschutzgesetz festgehalten und von den Denkmalschutzbehörden vollstreckt.

Denkmalgeschützte Immobilien kaufen - Fazit

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie macht grundsätzlich nur Sinn, wenn du ein Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro mit hoher privater Steuerlast vorweisen kannst. Außerdem solltest du dich dabei unbedingt professionell von einem Experten beraten lassen und nicht vor einem erhöhten bürokratischen Aufwand bzw. den strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörden zurückschrecken. 

Passende Objekte findest du entweder auf gängigen öffentlichen Immobilienportalen oder durch private Kontakte.

Weiße Fassade einer Denkmalimmobilie

Wenn du alle nötigen Kriterien erfüllst und einen Kompetenten Partner an deiner Seite hast, der dich während dem Prozess begleitet, ist die Investition in eine Denkmalimmobilie eine hervorragende Möglichkeit, um deine Steuerlast zu senken, Kapital sinnvoll anzulegen und für deinen Nachwuchs vorzusorgen.

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