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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Denkmal AfA: Was steckt hinter der Denkmalschutz Abschreibung und wie profitierst du davon?

Der interessanteste Aspekt von Denkmalimmobilien für Vermieter ist die AfA, die zu sehr attraktiven Steuervorteilen führen kann. Denkmal AfA ist für dich vielleicht auf den ersten Blick nicht verständlich und du möchtest wahrscheinlich wie viele andere den zu erwartenden Steuervorteil für dich direkt berechnen lassen.

In diesem Ratgeber erkläre ich dir ausführlich, was es mit der Denkmal AfA auf sich hat und welchen Punkten besondere Beachtung geschenkt werden muss. Außerdem erfährst du, wie die AfA für Denkmalimmobilien konkret berechnet wird und um wie viel deine Einkommensteuerlast durch eine denkmalgeschützte Immobilie gesenkt werden könnte. Mit meinem Rechner kannst du deinen persönlichen Steuervorteil zudem direkt selbst berechnen.

Inhaltsverzeichnis
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Einleitung

Viele Gebäude in Deutschland stehen unter Denkmalschutz und die Instandhaltung und Sanierung dieser Gebäude ist aufwändig und oft auch teuer. Da der Staat aber ein großes Interesse daran hat, dass denkmalgeschützte Immobilien auch für die Zukunft erhalten bleiben, bietet er privaten Investoren attraktive Steuervorteile. Dadurch entsteht eine Win-Win-Situation, denn der Staat muss nicht für die Sanierung der Denkmalimmobilie aufkommen und der Investor hat die Möglichkeit sein Geld anzulegen um auf eine legale Art und Weise eine Menge Steuern zu sparen. 

Das Stichwort für die großzügigen Steuersparmöglichkeiten ist die Denkmal AfA. Doch was genau ist die Denkmal AfA und wie wird diese berechnet? Gibt es gewisse Anforderungen, die dafür erfüllt sein müssen oder Grenzen, die es zu beachten gilt? In diesem Ratgeber gehe ich im Detail auf das Thema Denkmal AfA ein und du erfährst alles was du darüber wissen musst. Außerdem erkläre ich dir genau, wie die AfA für Denkmalimmobilien berechnet wird und du hast die Möglichkeit deinen potentiellen Steuervorteil zu berechnen.

Was ist die Denkmal AfA?

AfA bedeutet “Absetzung für Abnutzung”. Durch die Nutzung einer Immobilie mindert sich ihr Wert jedes Jahr. Dadurch haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung in ihrer Steuererklärung geltend zu machen und über mehrere Jahre steuerlich abzuschreiben. Da der Erhalt von Denkmalimmobilien im Interesse des Staates ist, bietet dieser sehr gute Konditionen zur Abschreibung von denkmalgeschützten Gebäuden.

Paragraph Immobilie
Für die Denkmalimmobilien bietet sich für Vermieter die Möglichkeit 100% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abzuschreiben. Möchtest du eine Denkmalimmobilie zur Eigennutzung kaufen, besteht die Möglichkeit 90% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abzuschreiben.

Dadurch können Kosten für altersbedingte Reparaturen oder Abnutzungen in die Steuererklärung aufgenommen werden oder z.B. Ausgaben für die Einsparung von Heiz- oder Stromkosten. 

Auch die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie können von Vermietern steuerlich geltend gemacht werden. Dabei muss dem Baujahr der Immobilien besonderer Beachtung geschenkt werden. Für Altbau-Immobilien (Baujahr vor 1925) sind die Kosten für die Anschaffung mit jährlich 2,5% über 40 Jahre abschreibbar. Wurde die Immobilie nach 1925 (Neubau-Immobilie) errichtet, können 2% der Anschaffungskosten über 50 Jahre steuerlich abgesetzt werden.

Unterschied Eigennutzung und Vermieter

Wie bereits erwähnt, gibt es Unterschiede bei der Denkmal AfA je nachdem ob du diese zur Selbstnutzung oder Vermietung nutzt. Die wesentlichen Unterschiede sind:

Abschreibung der Anschaffungskosten

Vermieter haben die Möglichkeit, die Kosten für die Anschaffung der Denkmalimmobilie mit 2% oder 2,5% über 40 bzw. 50 Jahre abzuschreiben. Diese Möglichkeit bietet sich nicht für Personen, die ein denkmalgeschütztes Haus kaufen um darin selbst zu wohnen. In diesem Fall sind keine Anschaffungskosten absetzbar.

Abschreibung der Sanierungs- und Instandhaltungskosten

Vermieter von Denkmalimmobilien können 100% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten absetzen. Wenn du als Vermieter eine Denkmalimmobilie vermietest kannst du die Kosten zu 100% über 12 Jahre abschreiben. Dabei dürfen in den ersten 8 Jahren 9% und in den nächsten 4 Jahren 7% geltend gemacht werden (8 x 9% + 4 x 7% = 100%). Für Selbstnutzer sind 90% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten absetzbar. Sie können über 10 Jahre zu jeweils 9% steuerlich geltend gemacht werden.

Die ausführlichen Regelungen kannst du dir im Einkommensteuergesetz (EStG) im §10f (für Selbstnutzer) und im §7i (für Vermieter) nachlesen.

Infografik der Steuervorteile von Denkmalimmobilien Vermieter vs Eigennutzer

Denkmal AfA: Voraussetzungen und Grenzen

Das Investment in Denkmalimmobilien setzt einige Kriterien voraus, die erfüllt werden müssen, um die Steuervorteile der Denkmal AfA vollumfänglich nutzen zu können. Die jeweilige Denkmalbehörde des Bundeslandes legt diese Kriterien fest (z.B. was erfüllt sein muss, damit ein Gebäude überhaupt als Denkmalimmobilie eingestuft wird).

Wichtige Kriterien sind:

  • Nur Investitionen, die zum Erhalt der Immobilie notwendig sind, sind erlaubt
  • Wird die Gebäudenutzung geändert, müssen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Gebäudes erhalten bleiben
  • Die historische Substanz der denkmalgeschützten Immobilie muss erhalten bleiben

Die Denkmalbehörde muss das Gebäude als denkmalgeschützte Immobilie bescheinigen, sonst können weder die Anschaffung noch die Sanierungsarbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Bevor mit den Umbauarbeiten begonnen wird, sind zwei Dinge sehr wichtig:

  • Die Immobilie muss vollständig in deinem Besitz sein, sprich der Kauf muss komplett abgeschlossen sein
  • Die Sanierungsarbeiten müssen von der Denkmalbehörde genehmigt werden. Erst wenn die Behörde alles abgesegnet hat, darf mit den Arbeiten begonnen werden.

Somit ergeben sich folgende Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen:

  • Das Objekt muss als Denkmalimmobilie von der Denkmalbehörde eingestuft sein
  • Du bist Besitzer des Denkmals 
  • Die Sanierungsarbeiten sind der Behörde bekannt und eine Genehmigung liegt vor

Vor allem die Genehmigung der Denkmalbehörde ist mit viel bürokratischem Aufwand verbunden, da bereits kleine Änderungen am Gebäude sehr genau unter die Lupe genommen werden. Zudem müssen die Arbeiten nach Fertigstellung von der Denkmalbehörde abgenommen werden. Erst dann erhält man die notwendige Bescheinigung der Denkmalbehörde, die man dem Finanzamt vorlegen kann.

Denkmalimmobilie Lupe

Welche Grenzen gibt es bei der Denkmal AfA?

Natürlich gibt es bei der Abschreibung der Instandhaltungskosten von Denkmälern auch Grenzen. Die Absetzung für Abnutzung betrifft nur Dinge, die über die Jahre an Wert verlieren. Dies gilt aber nicht für Grundstücke. Grundstücke verlieren in der Regel nicht ihren Wert und können beim Kauf einer Denkmalimmobilie auch nicht abgeschrieben werden. Außerdem muss beachtet werden, ob das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht oder nur Teile davon. Betrifft der Denkmalschutz nur einen Teil des Hauses, können auch nur Sanierungsarbeiten abgesetzt werden, die diesen Teil betreffen.

Grundsätzlich müssen auch die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der Immobilie genauer betrachtet werden. Es dürfen nämlich nur Arbeiten in der Denkmal AfA geltend gemacht werden, die zum Erhalt des Baudenkmals erforderlich sind, wie z.B. Sanierung des Daches oder eine neue Heizungsanlage. Nicht absetzbar sind Kosten für z.B. Gartengestaltung oder der Bau einer Garage.

Da je nach Sanierungsfall andere Grenzen wirksam werden, solltest du dich auf jeden Fall individuell von einem Experten beraten lassen, was in deinem Fall absetzbar ist und was nicht.

Denkmal AfA Rechner

Damit du direkt siehst, welchen Steuervorteil du durch eine Denkmalimmobilie erhalten kannst, findest du hier meinen Denkmal AfA Rechner:

Gesamtkaufpreis (ab € 150.000,-) inklusive Grundstück und Sanierungskosten.
Der Durchschnittswert liegt bei ca. 70%
Trage hier das zu versteuernde Jahreseinkommen (ab € 50.000,-) ein.
Kirchensteuer? Dann gib das Bundesland an indem du deinen Wohnsitz hast.
Grundtabelle für Ledige/Unverheiratete, Splittingtabelle für Verheiratete
Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, werden mit 2.5% AfA abgeschrieben.
Steuerersparnis berechnen
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Kurze Antworten auf häufige Fragen


Symbol einer Fragestellung

Wie hoch ist die Denkmal AfA?

Wird die Denkmalimmobilie zur Eigennutzung verwendet, können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden (9% pro Jahr). Vermieter haben die Möglichkeit, 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abzusetzen (die ersten 8 Jahre jeweils 9% und in den anderen 4 Jahren jeweils 7%). Außerdem können Investoren den Kaufpreis der Immobilie mit 2% oder. 2,5% über 50 Jahre bzw. 40 Jahre je nach Baujahr abschreiben.
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Was bedeutet Denkmal AfA?

AfA steht für “Absetzung für Abnutzung”. Da Immobilien eine Wertminderung erfahren, können diese abgeschrieben werden. Denkmal AfA ist also die Absetzung der Instandhaltungskosten einer Denkmalimmobilie über mehrere Jahre in der Steuererklärung. Der Staat bietet sehr attraktive Steuervorteile bei der Denkmal AfA, um die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden zu fördern.
Symbol einer Fragestellung

Für wen lohnt sich Denkmal AfA?

Die Denkmal AfA lohnt sich vor allem für Vermieter einer Denkmalimmobilie, da Sie 100% der Instandhaltungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren von der Steuer absetzen können. Allerdings ist die Denkmal AfA auch interessant für Eigennutzer, diese können immerhin 90% über 10 Jahre abschreiben.

Fazit

Denkmalschutz-AfA ist das zentrale Thema, das für die Steuervorteile bei einem Investment in Denkmalimmobilien entscheidend ist. Durch die Senkung der Steuerlast kann man über die Jahre viel Geld sparen und sein Geld sicher investieren. Besonders für Vermieter sind Denkmalimmobilien sehr attraktiv, da 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden können und die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann.
Fassade einer Immobilie

Jedoch gibt es auch strenge Auflagen der Denkmalbehörden, die bei der Sanierung berücksichtigt werden müssen, damit man die nötige Genehmigung erhält. Außerdem sollte man sich vorab genau informieren, welche Arbeiten gefördert werden und welche von der Denkmalbehörde nicht als essentiell für den Erhalt der Immobilie gesehen werden. 

Falls du noch mehr über Denkmalimmobilien und die damit verbundenen Steuervorteile wissen möchtest, lässt du dich am besten von einem Experten individuell beraten.

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