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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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‍Die Prüfung und Sanierung der Denkmal Immobilie – Real Talk mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg

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Wann sich ein Investment in eine Denkmal Immobilie für Dich wirklich lohnt

Im diesem vierten Podcast Talk mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg von der Conversio sprechen wir konkret über das Denkmal Immobilien Investment, inklusive der Sanierung und Prüfung von Objekten. Wir beantworten die Frage, wann sich solch ein Investment wirklich für Dich lohnt und worauf Du speziell in diesem Investment achten musst.

Marcel Keller: Ein herzliches Willkommen hier im Denkmal Immobilien Podcast, Jens Rautenberg.

Jens Rautenberg: Hallo aus Köln, Marcel.

Marcel Keller: Heute nehmen wir  gemeinsam die 4. Episode auf, in der wir die Immobilieninteressenten, sprich unsere Zuhörer, Step by Step an das Immobilien Investment heranführen. Jens, Du bist Gesellschafter und Geschäftsführer der CONVERSIO – Gruppe. Was genau macht die Conversio Gruppe im Immobiliensegment?

Jens Rautenberg: Die Conversio Gruppe beschäftigt sich ausschließlich mit dem Thema Immobilien als Investment. Wir sind ein Analysehaus: Wir analysieren Bauträger, Standorte, und dann auch die konkreten Projekte, die in die Vermarktung gehen und privaten Anlegern als Investition angeboten werden. Da sind wir tätig: Wir analysieren die Objekte im Vorfeld mit der Brille des privaten Investors.

Marcel Keller: Wenn man an die großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in Deutschland denkt - kann man dann sagen, was diese Big 4 in Deutschland sind, ist schließlich die Conversio Gruppe aus Köln im Immobiliensegment?

Jens Rautenberg: Ich möchte uns jetzt nicht mit den großen internationalen Gesellschaften vergleichen, das wäre zu hoch gegriffen. Aber in dem Markt der Immobilien, die an private Investoren verkauft werden, sind wir Marktführer im Bereich der Analyse. Das heißt, wir sind Dienstleister für ganz viele Anlageunternehmen, Finanzdienstleister und auch Banken, die uns beauftragen, diese Objekte im Vorfeld, bevor sie an deren Kunden verkauft werden, auf Herz und Nieren zu prüfen. 

Marcel Keller: Die Themen der ersten drei Episoden waren:

1) Wie finde ich die richtige Immobilie und wie komme ich an meine Wunschimmobilie ran?

2) Wie gehe ich stringent eine Immobilienvermietung an und wie minimiere ich definitiv meine Vermietungsrisiken?

3) Warum sind Bestandsimmobilien eine Top Option für meine Immobilienrente?

Wer hier nochmals rein hören will, dem verlinken wir die Episoden 1, 2 und 3 unserer Immobilien Talks.Heute reden wir über das Thema Denkmal Immobilie. Was ist eine Denkmal Immobilie, was zeichnet diese aus und worauf muss ich speziell im Investment der Denkmal Immobilie achten? Jens, los geht’s, übernimm bitte das Mikrofon und berichte darüber, wie Deine Firma, die CONVERSIO-Gruppe dem Investor direkte Investitions-Sicherheit mit der Denkmal Immobilie liefert.

Die Sanierung – ein Neubau hinter alter Kulisse

Jens Rautenberg: Die Denkmal Immobilie ist eine sehr spezielle Asset-Klasse, neben dem klassischen Bestand- und Neubau. Dort gibt es die interessanten steuerlichen Vorteile durch die spezielle Abschreibung der Projekte. Die Paragrafen 7H, 7I sind die Stichworte. Es liegt in der Natur der Dinge, dass man eine Denkmal Immobilie als Analysehaus ganz anders anpacken muss als einen Neubau. Ein Neubau wird einfach hochgezogen auf einer grünen Wiese, hat eine Baubeschreibung, kann man sich gut vorstellen. Wer schon mal einen Altbau selbst saniert hat, der weiß schon, dass es ein sehr spezielles Thema ist. Denkmal Immobilien sind Objekte, die unter Denkmalschutz stehen und meist um die Jahrhundertwende gebaut worden sind. Oft waren sie mal sehr schön, aber sind heute oft leergezogen, baufällig, marode. Jetzt muss Folgendes passieren, und das können wirklich nur sehr spezielle, erfahrene Bauträger aus unserer Sicht: Es muss den Denkmalschutzauflagen Rechnung getragen werden. Ich kann nicht einfach abreißen und neu machen, sondern ich kann mir das vorstellen wie eine Filmkulisse, die entsteht. Hinter einer alten Fassade, die stehen bleibt, entsteht im Inneren ein neubauähnliches Vorhaben mit denkmalschutzrechtlichen Auflagen. Da gilt es ganz viel zu berücksichtigen in der Analyse. Das müssen Bauträger sein, die das nicht zum ersten Mal machen, der Track Record ist da wichtig. Es gibt ganz viele Risiken auch für die Bauträger, die schwer zu kalkulieren sind, deswegen braucht man die Profis. Es ist wichtig, dass am Ende alles denkmalkonform entsteht, denn nur dann, wenn dies kontrolliert und auch abgenommen wird, gibt es am Ende auch die steuerlichen Vergünstigungen, die jeder haben möchte. Das ist eine sehr spezielle Prüfung, die man nicht mit Bestands- oder Neubauprüfungen vergleichen kann.

Marcel Keller: Altbau im Neubau also?

Jens Rautenberg: Man darf sich nicht vorstellen, dass hinter vorgesetzter Wand ein Neubau gebaut wird, aber es kommt wirklich so gut wie alles raus, die Decken werden aufgerissen, die Kabel und Rohre kommen, wenn es gut gemacht wird, raus. Wenn ich ein hochwertiges Denkmal Objekt bekomme, dann darf ich eine Kernsanierung erwarten und das macht es dann eben auch aus. 

Vorurteile über das Denkmal Immobilien Investment 

Marcel Keller: Denkmalimmobilien – die Immobilie mit dem Steuerturbo. Wir eröffnen gleich mal mit zwei Vorurteilen:

1. Denkmal Immobilien sind fast immer im Osten

2. Bei Denkmal Immobilien ist der Steuervorteil doch eh schon eingepreist

Was denkst Du darüber?

Jens Rautenberg: Ja, das stimmt in der Wahrnehmung so. Korrekt müsste man eigentlich sagen, die noch zu sanierenden Denkmal Immobilien sind fast immer im Osten. Im Westen haben wir natürlich genauso viele unter Denkmalschutz stehende Gebäude wie im Osten, prozentual gemessen an Stadtgröße, etc. Doch interessant sind ja nur die noch zu sanierenden Denkmal Immobilien. Denn, wenn sie bereits saniert ist, gibt es keine steuerliche Förderung mehr, wenn ich sie kaufe. Das liegt auf der Hand: im Westen sind die Denkmäler in den letzten Jahrzehnten schon saniert worden und dort haben Anleger bereits die AfA genossen. Im Osten ist vieles noch nicht saniert wurden und erst in den letzten 20-25 Jahren angegangen wurde. Dadurch entsteht dieser Eindruck.

Marcel Keller: Genau in diesem Thema “Ost-Immobilien" sehe ich im Jahr 2021 definitiv noch Chancen in interessanten Lagen wie Leipzig, Dresden, Berlin, Potsdam, Halle, Magdeburg, als auch deren Speckgürtel zu investieren. Deswegen: Ruhig mal ein Augenmerk drauf werfen. Denkst du, dass der Steuervorteil schon in Denkmal Immobilien eingepreist ist und der Bauträger ihn abschöpft? Das bekomme ich öfter zu hören.

Jens Rautenberg: Diesen Einwand und dieses Vorurteil kenne ich auch. Das drängt sich manchmal ja schlicht und ergreifend auch auf: Wenn ich die Preise von Objekten unter Denkmalschutz sehe, da frage ich mich auch, wie kommt denn dieser Verkaufspreis zustande. Da drängt sich der Eindruck auf, dass der Steuervorteil, der es eigentlich interessant macht, komplett eingepreist ist. Ich würde auch nicht verhehlen, dass wir Objekte auf dem Tisch haben, wo wir genau diesen Eindruck haben, sodass wir sie dann auch ablehnen müssen. Aber genauso falsch ist, das haben wir auch sehr häufig, dass man auf den ersten Hingucker sagt, ich vergleiche das Denkmal Objekt mit einem Bestandsobjekt. Das Vorurteil trifft also manchmal zu, ich kann aber auch nicht ein Denkmal Objekt mit einem Bestandsobjekt vergleichen.

Marcel Keller: Wie unterscheidet ihr in der CONVERSIO Gruppe den Denkmal Immobilien Prüfprozess im Vergleich zu einer Neubau Immobilie? Der Denkmal Immobilie ist es gegönnt, auf Basis des erhöhten Bauaufwands, der erhöhten Wieder-Herstellungskosten, rund 10-15% teurer zu sein im Einkauf im Vergleich zur Neubau Immobilie. Wie seht ihr das?

Jens Rautenberg: Vorausgesetzt ist natürlich immer, dass die Lage stimmt, etc. Wer jemals ein Denkmal saniert hat oder mal verfolgt hat, was da alles hinter steckt, weiß, dass das ein sehr, sehr aufwendiger Prozess ist; Genehmigungen, Denkmalauflagen, und so weiter sind da zu bedenken. Das ist oft auch kostspielig, das muss man schlicht und ergreifend so sagen. Ich kriege sicherlich einen Neubau schneller hochgebaut als ich ein Denkmal saniert bekomme. Ich habe auch ein niedrigeres Risiko und habe auch nicht die Auflage wie bei einem Denkmal. Das Endergebnis ist natürlich, dass wenn ich ein Denkmal saniert habe nach allen Regeln der Baukunst, oft auch ein spektakuläres Objekt habe, das bei den Mietern aufgrund seiner Einzigartigkeit sehr beliebt ist. Das kann tatsächlich mehr kosten als ein Neubau, aber es sollte sich schon auch in dem Rahmen bewegen, den du eben benannt hast, da würden wir mitgehen. In der Prüfung für uns sind natürlich Schlüsselgewerke wichtig: Ich brauche sicherlich ein Holzschutzgutachten, denn wie man sich vorstellen, das Holz, das in dem Objekt ist, ist 100 Jahre alt, das muss untersucht und vielleicht ausgetauscht werden, der Fußbodenaufbau ist für uns wichtig bezüglich des Schallschutzes. Ich kriege nicht in allen alten Objekten Neubaustandard hin, das muss man klar so sagen, aber es muss das Mögliche getan werden. Moderne Heizsysteme sind wichtig, wie zum Beispiel Fußbodenheizungen, die ich sehr wohl hinbekommen kann, Feuchtigkeitsabdichtung ist für uns sehr interessant: Was macht der Bauträger im Keller, um Feuchtigkeit fern zu halten? Wir müssen uns auch mit der AfA-Prognose auseinandersetzen. Denn letztendlich ist das eine Prognose, auf Basis dessen der Kunde kauft und teilweise sieht er erst sehr zeitversetzt, ob die Prognose aufgeht und der Steuervorteil kommt. Das heißt, wir müssen uns mit den AfA-Werten auseinandersetzen und schauen, ob diese plausibel sind.

Für wen lohnt sich ein Denkmal Immobilien Investment?

Marcel Keller: Vergleicht man die Denkmal Immobilie mit einem Neubau, kann man dann die Behauptung wagen, dass sich Denkmal Immobilien nur für Manager, Führungskräfte und Unternehmer lohen, sprich für Klientel mit einem hohen Einkommen. Wie siehst Du das?

Jens Rautenberg: Das würde ich unterstreichen. Ich würde es mal an der Steuerbelastung festmachen wollen: Die Denkmalprojekte schaffen einen großen Steuervorteil über den Abschreibungszeitraum von 12 Jahren und es liegt auf der Hand, dass es nur wirklich Sinn macht zu investieren, wenn ich diesen Steuervorteil auch ausschöpfe. Das heißt, ich brauche eine gewisse Steuerbelastung, damit es wirklich interessant wird. Dann ist der Beruf zweitrangig. Aber es liegt natürlich in der Natur der Dinge, dass die von dir genannten Berufsgruppen oftmals die sind, die ein hohes Einkommen haben und dementsprechend eine hohe Steuerbelastung. 

Marcel Keller: Gehen wir mal auf die Grundrisse einer Denkmal Immobilie ein. Die Immobilien vor 100 Jahre hatten in der Regel kleine Zimmer, beige, giftgrüne Kachelöfen, lila Bäder – kurz um: alles was man heute nicht will. Wie gelingt es, eine Denkmal Immobilie mit dem Status "up-to-date" am Immobilienmarkt zu bekommen? Wie sieht es mit Grundrissänderungen aus, Energiesparmaßnahmen, Balkone, die Möglichkeit auf Fahrstühle? 

Jens Rautenberg: Ja das ist wahrscheinlich auch ein Faktor, wenn das Thema Denkmal Immobilien genannt wird, dass Menschen zucken und sagen lässt, um Gottes Willen, die kann man doch nicht kaufen; Grundrisse wie vor 100 Jahren, ich darf nur mit Kalk die Wände anmalen, etc. Das ist ein Bild, das ganz viele haben. Jetzt muss man auch mal klar sagen: Das ist nicht grundsätzlich falsch. Die Denkmalauflagen gibt es und es ist ein großer Unterschied, ob ich zum Beispiel privat im Sauerland eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie kaufe, weil ich diese zu Wohnzwecken für mich umbauen möchte, oder, wenn ich in einer Stadt wie Leipzig oder Dresden mit hohem sanierungsbedürftigen Denkmalbestand investieren will, wo ich weiß, dass das von der Stadt gemacht werden muss, weil wir die Wohnungen brauchen, weil die Gebäude sanierungsbedürftig sind. Dort hat mein Investment dann nicht nur einen privaten, sondern auch einen städtischen Nutzen, weil es ja oft ein ganzes Quartier ist, das saniert werden muss. Natürlich sind im zweiten Fall die Denkmalpfleger angehalten, etwas anders vorzugehen, weil es auf der Hand liegt, dass es für Investoren, und die werden nun mal gebraucht, nur Sinn macht, zu investieren, wenn ich die Gebäude auf einem modernen Standard planen darf. Dafür muss ich Grundrisse verändern, Balkone anbringen, bei vielen Häusern Aufzüge einbauen. Wenn das nicht möglich wäre, dann würde dort nicht investiert. Das weiß die Stadt, das weiß der Denkmalpfleger und das Amt. Deswegen würde ich die beiden Szenarien deutlich unterscheiden. Bei dem einen sind Sachen möglich, die bei dem anderen vielleicht abgelehnt werden würden.

Marcel Keller: Ein hohes Risiko bei der Denkmal Immobilie sehe ich im Bereich Bauqualität. Weder Du noch ich noch der Investor hat die Möglichkeit, diese Bauqualität professionell zu prüfen. Welche Sicherungsmaßnahmen siehst du hier? Lass uns hier bitte über das Thema „baubegleitendes Qualitätscontrolling“ sprechen, Einbindung des TÜV oder dergleichen.

Jens Rautenberg: Auch ein wichtiges Thema. Ich will noch mal einen Satz zurück gehen. Für uns gerade im Denkmal ist es sehr wichtig, mit welchem Bauträger man es zu tun hat, welchen Track Record er hat im Bereich Denkmalsanierung, wie lang macht er das schon. Wir schauen uns da Referenzobjekte an, erfragen Prognosen aus der Vergangenheit. Das ist wirklich in dem Bereich superwichtig. Zum Stichwort baubegleitendes Controlling: Das ist ein Add-On bei erfahrenen Bauträgern, was aber sehr gut ist und viele auch als Standard etabliert haben. Das heißt, zum Beispiel der TÜV oder die DEKA oder ein bestellter Gutachter machen ein Baucontrolling. Das ist aber eine Sache, bei der man in die Verträge schauen muss. Oft wird mit einem großen TÜV-Logo geworben, aber man muss schauen, was wirklich beauftragt ist. Es kann zum Beispiel sein, dass nur eine Endbegehung beauftragt ist, das macht natürlich wenig Sinn. Es kann aber auch sein, dass man 6-12 Begehungen beauftragt hat, baubegleitendes Controlling während der Bauphase, dass man bei den Schlüsselgewerken vorher hinkommt und es sich ansieht, bevor es verputzt wird, und so weiter. Baucontrolling ist absolut sinnvoll, aber es muss auch substanziell etwas bieten: mehrere Begehungen während der Bauphase, Berichtsführung, Mängel aufzeigen, Nachkontrollen. Dann ist es eine sehr beruhigende Sache.

Marcel Keller: Ein weiteres Thema ist der Verwaltungsaufwand. Der Immobilien Investor möchte keine Anrufe beim Amt, keine Gespräche mit der Denkmalbehörde und so weiter, führen. Wer übernimmt diese Gespräche und zu welchem Zeitpunkt müssen diese bereits geführt werden?

Jens Rautenberg: Ich würde sagen, die Erwartungshaltung eines Investors, der eine Denkmal Immobilie kauft, ist genau die, die Du schilderst. Er kauft bei einem guten Bauträger und jetzt mal ganz salopp gesagt: Es wird gebaut, saniert, vermietet und am Ende kommt dann der Bescheid vom Finanzamt und die Steuervorteile werden bescheinigt in kalkulierter Höhe. So soll es im Idealfall laufen. Deswegen muss der Bauträger schon im Vorfeld, wenn er das Objekt ankauft und in Planung geht, mit dem Denkmalpfleger anfangen zu sprechen und genau ausloten, was er für eine Vorstellung hat, was er planen will, wie die Grundrisse aussehen, und so weiter. Das muss alles im Vorfeld besprochen und am Ende auch vereinbart werden; es ist ganz wichtig, dass das, was am Ende gebaut wird, vom Denkmalschutz genehmigungsfähig ist. Das kann ja nicht hinterher besprochen werden. Es ist auch so, dass in der Bauphase der Denkmalpfleger mehrmals vorbei kommt. Irgendwann ist fertig gebaut und es wird an die Erwerber übergeben. Die letzten Mängel werden abgestellt. Dann hat der Bauträger die Aufgabe, sämtliche Unterlagen, Rechnungen über alle Gewerke, an das Denkmalamt zu liefern. Die kontrollieren dann, ob das Objekt förderfähig ist, ob es so vorher vereinbart wurde oder nicht und daraus ergibt sich dann der förderfähige Betrag. Und der sollte natürlich so sein, wie vorher angedacht. Wenn die Denkmalbehörde fertig ist, werden die Unterlagen zurück an den Bauträger geschickt und der gibt sie dann wiederum an das Betriebsstätten Finanzamt der Bauträgergesellschaft, denn dort übernimmt das Finanzamt den letzten Teil der Prüfung. Erst wenn der abgeschlossen ist, wird ein Bescheid erstellt. Dieser geht dann an alle Bewerber, an deren Heimfinanzamt, das dann weiß, dass der Betrag geprüft ist und sie ihn jetzt “buchen” können. Das ist der Weg. Und da würde ich sagen, den muss der Bauträger übernehmen und das tut er auch. 

Marcel Keller: Jens, das waren interessante und entscheidende Einblicke in den Markt der Denkmalimmobilie.  Danke an Dich für die vierte Episode unserer Immobilien Podcast Reihe, es sind tolle und wichtige Tipps zur Denkmalimmobilie in dieser Episode drin, verbunden mit dem Wissen, dass direkt geprüfte Immobilien über uns erworben werden können – ein Highlight in Sachen Investitionssicherheit.

Für heute sind wir durch, wir schließen die Reihe der 4 Podcast Immobilien Episoden. Es hat Spaß gemacht mit Dir, vielen Dank.

Jens Rautenberg: Sehr gerne, Marcel. 

An alle Zuhörer: bei Fragen, Anregungen und Wünschen komm gerne auf mich zu, ich übernehme den Kennenlern-Cappuccino und zack - kennen wir uns. Auf bald, Marcel.

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