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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Immobiliengutachten 2022 - Alles was du wissen musst

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Ein Immobiliengutachten bestimmten den Verkehrswert einer Immobilie. Dabei wird die IST-Situation der Immobilie inklusive aller Mängel festgehalten und der Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt bestimmt. Möchtest du eine Immobilie verkaufen, ist ein Verkehrswertgutachten hilfreich, um den Verkauf schneller abzuwickeln. In manchen Fällen ist ein Gutachten auch verpflichtend, wenn z.B. bei einer Scheidung der genaue Wert festgestellt werden muss oder man einen Rechtsstreit klären möchte. Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es und wer stellt die Gutachten aus? Und besonders wichtig: Wie viel kostet ein Immobiliengutachten? Diese Fragen werde ich im folgenden Artikel klären!

Arten von Immobiliengutachten

Je nachdem für welchen Anlass ein Immobiliengutachten benötigt wird, gibt es zwei verschiedene Arten von Wertgutachten: das Kurzgutachten und das Vollgutachten. Man sollte also den Unterschied der beiden Gutachten kennen, um nicht unnötig Geld auszugeben.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist eine einfache Möglichkeit, den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln. Die Immobilie oder das Grundstück wird von einem Sachverständiger besichtigt und einige Dokumente angesehen. Anschließend wird das Kurzgutachten verfasst, wo die wichtigsten Merkmale festgehalten werden und dadurch wird auch der Wert des Objekts geschätzt. Ein solches Wertgutachten eignet sich immer, wenn du kein verbindliches Immobiliengutachten benötigst, also zum Beispiel in folgenden Situationen:

  • Immobilienverkauf: Du möchtest eine Immobilie verkaufen und den Verkaufspreis richtig ansetzen ohne lange Suche nach Interessenten.
  • Grundstückkauf: Du möchtest ein Grundstück kaufen, aber willst sicher gehen, dass du nicht zu viel dafür bezahlst.
  • Aufteilung eines Objekts: Du musst eine Immobilie bei einem Erbe oder aufgrund einer Scheidung aufteilen. Hier kann ein Kurzgutachten nur verwendet werden, wenn es zu einer außergerichtlichen Einigung kommt.

Vollgutachten

Das Vollgutachten, auch Verkehrswertgutachten genannt, ist dann notwendig, wenn komplexe Immobilien bewertet werden müssen oder eine verbindliche Immobilienbewertung vor Gericht oder bei einer Behörde verlangt wird. Im Unterschied zum Kurzgutachten ist das Verkehrswertgutachten umfangreicher und beinhaltet Fotos, Zeichnungen und ausführliche Beschreibungen. Ein Vollgutachten kann nur von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter erstellt werden und ist auch teurer als ein Kurzgutachten. Ein Verkehrswertgutachten ist in folgenden Situationen erforderlich:

  • Scheidungen und Erbschaften mit Rechtsstreit
  • Zwangsversteigerungen
  • Überprüfung von Steuern
  • Vorlage bei Gericht oder Finanzamt
  • Wertermittlung von großen Mehrfamilienhäusern oder speziellen Immobilien

Immobiliengutachten: Welche Faktoren zählen

Bei der Begutachtung der Immobilie sieht sich der Immobiliengutachter das Objekt vor Ort an und prüft auch die Dokumente der Immobilie. Um ein detailliertes und umfangreiches Verkehrswertgutachten zu erstellen, achtet der Gutachter besonders auf folgende Faktoren:

  • Lage der Immobilie: Eine Immobilie in der Innenstadt hat einen höheren Wert als eine vergleichbare Immobilie auf dem Land. 
  • Zustand der Immobilie: Der bauliche und technische Zustand beeinflusst stark den Wert der Immobilie. Sind große Reparaturen nötig, schmälert das auch den Preis.
  • Energieklasse: Je höher die Energieklasse der Immobilie ist, desto höher wird wahrscheinlich auch die Immobilie bewertet.
  • Grundstück: Der Immobiliengutachter schaut auch ins Grundbuch. Verfügt das Grundstück über Altlasten, wirkt sich das auch negativ auf das Gutachten aus.
  • Erschließung der Immobilie: Der Gutachter sieht sich an, ob die Immobilie ans Telefon-, Glasfaser-, Stromnetz sowie die Kanalisation und das Wassersystem angeschlossen ist.
  • Ausstattung der Immobilie: Je nach Ausstattung erhöht auch diese den Wert. Eine moderne Küche, ein Garten oder ein Garagenstellplatz wirken sich positiv auf den Wert der Immobilie aus.
  • Lage am Markt: Auch wie der Markt aktuell steht, beeinflusst das Gutachten. Dabei werden Verkaufspreise von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage als Referenz beigezogen.
  • Rahmenbedingungen: Steht die Immobilie unter Denkmalschutz oder ist es eine Immobilie mit Erbbaurecht? Auch rechtliche Bedingungen werden in das Gutachten aufgenommen.

Dies sind nur die wichtigsten Faktoren, die das Verkehrswertgutachten beeinflussen und erweitern sich je nach Immobilienart oder Umfang des Gutachtens.

Immobiliengutachter ist nicht gleich Immobiliengutachter

In Deutschland gibt es keine Ausbildung zum Immobiliengutachter und es ist auch keine geschützte Berufsbezeichnung - theoretisch darf sich jeder so nennen. Immobilienmakler, Ingenieure oder Architekten können sich nach Abschluss eines Lehrgangs als Sachverständiger für Immobilienbewertung zertifizieren lassen. Man unterscheidet deshalb in drei verschiedene Arten von Immobiliengutachten:

Freier Immobiliengutachter

Freie Immobiliengutachter sind Personen mit einschlägiger Erfahrung und Wissen und bezeichnen sich selbst als Immobiliengutachter. Sie können Kurzgutachten erstellen und den Wert der Immobilie bestimmen. Jedoch ist dies nicht ein offizielles Gutachten und kann vor Gericht oder für Behörden nicht verwendet werden. 

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter haben eine Weiterbildung absolviert und eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) bestanden. Sachverständiger mit dieser Berufsbezeichnung sind befugt, Immobiliengutachten und Berechnungen zu erstellen, die auch vor Gericht verwendet werden können.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter unterliegt zusätzlich noch der Aufsicht der Landesbehörden. Über den Befugnissen der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter hinaus, können sie auch Gutachten für Behörden erstellen.

Je nachdem wofür du das Gutachten benötigst, ist ein anderer Gutachter notwendig. Achte bei der Wahl des Immobiliengutachters auch auf die Erfahrung und eventuelle Weiterbildungen.

Kosten eines Immobiliengutachtens

Bis 2009 war die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in Kraft und die Kosten für den Immobiliengutachter wurden darüber geregelt. Doch jetzt können Gutachter ihr Honorar frei verhandeln. Es gilt also abzumachen, ob der Gutachter zum Fixpreis, auf Stundenbasis oder provisionsbasiert bezahlt wird. Je nachdem, ob du ein Kurzgutachten oder offiziell gültiges Verkehrswertgutachten benötigst, unterscheiden sich auch die Kosten für ein Immobiliengutachten.

  • Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten bedeutet weniger Aufwand für den Gutachter und je nachdem wie viele Punkte begutachtet werden sollen, sollte man mit 150€ - 500€ für den Immobiliengutachter einplanen.

  • Vollgutachten: Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist auch für den Gutachter mit mehr Aufwand verbunden und wird sehr oft provisionsbasiert abgerechnet. Je nach Aufwand und Komplexität verrechnen Immobiliengutachter 0,5% - 1,5% des Immobilienwerts. Wird einen Provision von 1% vereinbart und die Immobilie auf 500.000€ geschätzt, kostet das Immobiliengutachten 5.000€. Vergleiche vorab mehrere Immobiliengutachter und hole die verschiedenen Kostenvoranschläge, um nicht zu viel zu bezahlen.

Kurze Antworten auf häufige Fragen

Wie viel kostet ein Immobiliengutachten?

Je nachdem, ob ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten benötigt wird, unterscheiden sich die Kosten für ein Immobiliengutachten. Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen meist zwischen 100-500€. Für ein aufwändiges Vollgutachten werden in der Regel zwischen 0,5 und 1,5% des geschätzten Immobilienwertes als Honorar für den Immobiliengutachter fällig.

Was beinhaltet ein Immobiliengutachten?

Ein Kurzgutachten beinhaltet einen Beschreibung der begutachteten Immobilie bezüglich Zustand, Lage, Ausstattung, Marktlage, Rahmenbedingungen, Erschließung uvm. und der Wertermittlung der Immobilie. Bei einem Vollgutachten befinden sich zusätzlich Fotos, Bauzeichnungen und  weiterführende Beschreibungen im Immobiliengutachten und dieses ist auch deutlich umfangreicher und aufwändiger als ein Kurzgutachten.

Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

Kurzgutachten zur unverbindlichen Schätzung des Immobilienwerts können von freien Gutachtern erstellt werden. Benötigt man ein offizielles Gutachten der Immobilie fürs Gericht oder eine Behörde kann dieses nur von geprüften Sachverständigen durch die IHK ausgestellt werden.

Fazit

Je nachdem für welchen Anlass das Gutachten für die Immobilie oder das Grundstück benötigt wird, ist ein Kurz- oder Vollgutachten erforderlich. Und je nachdem welches Gutachten du benötigst, brauchst du unterschiedliche Gutachter. Informiere dich deshalb vorab über die Anforderungen, um nicht das falsche Gutachten in Auftrag zu geben oder unnötig hohe Kosten entstehen zu lassen. Zur Wertermittlung bei einem Immobilienkauf oder -verkauf können auch Tools im Internet oder Immobilienmakler eine gute Preisschätzung abgeben und dir einiges an Geld sparen.

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