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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Energetische Sanierung 2022: Was solltest du über die energetischen Sanierung deiner Denkmalimmobilie wissen?

Vor allem alte Gebäude wie Denkmalimmobilien haben leider in den meisten Fällen eine sehr schlechte Energieeffizienz. Das ist nicht nur eine Belastung für die Umwelt, sondern auch für die Haushaltskasse, weil vor allem die Heizkosten dadurch spürbar ansteigen und langfristig eine finanzielle Belastung darstellen, für die eine Lösung her muss.

Um dem Problem Herr zu werden, kommt die energetische Sanierung ins Spiel. Für Denkmalimmobilien-Investoren ist dieser Sanierungstyp besonders interessant. Aber was ist eine energetische Sanierung, für wen ist sie lohnenswert und was solltest du darüber wissen? In diesem Ratgeber erfährst du es.

Inhaltsverzeichnis
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Einleitung

Wir leben in einer Welt, in der wir abhängig von fossilen Brennstoffen geworden sind. Die steigende Konzentration von CO2 in unserer Atmosphäre beeinflusst das weltweite Klima und Wetter massiv, das ist inzwischen den meisten klar geworden. Es ist also notwendig, den CO2 Ausstoß zu senken und Energie zu sparen, das gilt auch für alle Arten von Immobilien.

Besonders Altbauten bzw. Denkmalimmobilien haben energetische Sanierungsmaßnahmen dringend nötig, um dieses Ziel zu erreichen. Manche davon sind sogar Pflicht. Neben den positiven Auswirkungen auf das Klima hat die energetische Sanierung von Gebäuden außerdem einen positiven finanziellen Effekt, da Heizkosten und andere Kosten, die direkt mit der Energieeffizienz des Gebäudes verknüpft sind, deutlich sinken und man dadurch langfristig Geld sparen kann. 

Über die energetische Sanierung von Gebäuden bzw. Denkmalimmobilien gibt es einiges zu wissen, vor allem über steuerliche Fördermöglichkeiten und sinnvolle Maßnahmen in deinem Sanierungsfall solltest du dich gut informieren. Die folgenden Kapitel helfen dir dabei.

Was versteht man unter einer energetischen Sanierung?

Der Begriff energetische Sanierung (manchmal auch thermische Sanierung genannt), beschreibt in der Regel alle Maßnahmen, die zur Minimierung des Energieverbrauchs eines Gebäudes nötig sind. Mit Energieverbrauch ist dabei vorwiegend Heizung, Warmwasser und Lüftung gemeint.

Denkmalimmobilie sanieren

Eine energetische Sanierung bringt Ihr Gebäude also auf den neuesten energetischen Stand bzw. verbessert die Energieeffizienz nachhaltig. Der Energieverbrauch für die Heizung, die Warmwasseraufbereitung und die Belüftung des Gebäudes sinkt, wodurch nicht nur die Umwelt profitiert, sondern auch die Immobilienbesitzer und natürlich die Mieter, die darin wohnen.

Typische Maßnahmen für mehr Energieeffizienz

Um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern, stehen verschiedenste Maßnahmen zur Auswahl. Welche davon wirklich sinnvoll und lohnenswert sind, ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Jedes Gebäude hat andere energetische Defizite und deshalb sind auch oftmals Sanierungsmaßnahmen durchaus sinnvoll, die in einem anderen Fall wiederum komplett überflüssig sind:

Zu den häufigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen zählen:

  • Heizung austauschen 
  • Fassadendämmung und Sonnenschutz 
  • Dachdämmung 
  • Dämmung der Kellerdecke 
  • Fenster bzw. Türen erneuern und Sonnenschutz 
  • Lüftungsanlage einbauen bzw. erneuern 
  • Photovoltaik-Anlage einbauen 
  • Solarthermie-Anlage einbauen

Typischer Ablauf einer energetischen Sanierung

Was passiert bei einer energetischen Sanierung? Im Grunde ist der Ablauf meist der gleiche und besteht aus folgenden Schritten:

Energetische Sanierung Ablauf Infografik
  1. Energiecheck machen: Ein Fachmann stellt fest, wo die energetischen Schwachstellen Ihrer Immobilie liegen und schlägt basierend darauf Optimierungsmaßnahmen vor, die in deinem Fall sinnvoll sind.
  2. Maßnahmenplan erarbeiten: Gemeinsam mit dem Fachmann erarbeitest du einen Sanierungsplan. Dabei werden zum Beispiel Fragen wie “Was ist sehr dringend und was kann noch warten?” oder “Wieviel Budget ist für die Sanierung maximal vorhanden” besprochen. Das Resultat ist dann ein Maßnahmenplan mit allen Sanierungsmaßnahmen die gemacht werden sollen. Auch sollte zumindest im Groben klar sein, wieviel das ganze kostet.
  3. Finanzierungsplan erarbeiten: In diesem Schritt wird festgelegt, wie die energetische Sanierung finanziert werden sollte und welche Förderungen dafür beantragt werden können.
  4. Umsetzung: Jetzt werden die geplanten Sanierungsmaßnahmen in die Praxis umgesetzt. Hierbei ist es natürlich wichtig, auf gute Qualität zu achten und Fehler auszuschließen, die später sehr teuer werden können und langfrsitig Probleme versursachen.
  5. Ergebnisse dokumentieren: Was haben die Sanierungsmaßnahmen gebracht? In der Regel kann man die positiven Effekte auf die Energieeffizienz des Gebäudes im Detail messen und das sollte auch gemacht werden. Damit stellst du sicher, dass die Sanierungsmaßnahmen zu den gewünschten Ergebnissen geführt haben.

Finanzielle Einsparungen

Im Durchschnitt amortisieren sich Sanierungsmaßnahmen im energetischen Bereich nach ca. 8-12 Jahren. Das bedeutet, die Investition in eine energetische Sanierung zahlt sich spätestens nach 8-12 Jahren spürbar für dich aus, weil bis dahin alle Kosten für die Sanierung durch die gewonnenen Einsparungen “abbezahlt” wurden und du ab diesem Zeitpunkt effektiv Geld sparst (z.B. Heizkosten oder Warmwasserkosten). 

Hier drei Beispiele für die Höhe der finanziellen Einsparungen, mit der du rechnen kannst:

  • Fenster tauschen: Du kannst mit einer Heizkosten-Einsparung von 10-12% rechnen, der Amortisationszeitraum beträgt dabei 8-15 Jahre.
  • Neue Heizung installieren: Du kannst mit einer Heizkosten-Einsparung von 10-12% rechnen, der Amortisationszeitraum beträgt dabei 8-15 Jahre.
  • Fassade Dämmen: Du kannst mit einer Heizkosten-Einsparung von 10-12% rechnen, der Amortisationszeitraum beträgt dabei 8-15 Jahre.

Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Käufer einer Bestandsimmobilie sind dazu verpflichtet, eine energetische Sanierung durchzuführen, falls bestimmte Kriterien gegeben sind. Gesetzlich geregelt wird das in der Energieeinsparverordnung (EnEV). Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurden, betrifft diese Regelung.

Paragraph Immobilie

 Zu gängigen Verpflichtungen bei der energetischen Sanierung zählen z.B.:

  • Erneuerung der alten Heizung (z.B. Öl- und Gasheizungen dürfen nach 30 Jahren Laufzeit nicht mehr betrieben werden)
  • Rohrleitungen dämmen
  • Dachboden dämmen
  • Keller dämmen

Gebäude, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden, erfüllen in der Regel schon viele Kriterien der Energieeinsparverordnung und es sind keine umfassenden energetischen Sanierungsmaßnahmen nötig. Denkmalimmobilien oder ähnliche Altbauten wurden in den meisten Fällen aber deutlich früher als Anfang 2000 errichtet, was eine energetische Sanierung unumgänglich macht.

Kosten einer energetischen Sanierung

Für die energetische Komplettsanierung eines Altbaus sind Kosten über 50.000 Euro nicht ungewöhnlich. Pauschale Angaben zu den Sanierungskosten lassen sich allerdings nur sehr schwer machen, je nachdem, welche und wieviele Sanierungsmaßnahmen nötig sind, variiert natürlich auch der Preis. Hinzu kommt die größe des Gebäudes: Sanierungsmaßnahmen wie zum Beispiel eine Außenwanddämmung werden in der Regel pro Quadratmeter sanierter Fläche abgerechnet. Je größer die Außenwandfassade, desto höher die Kosten.

Als Faustregel kannst du dir merken: Je älter, größer und sanierungsbedürftiger das Gebäude, desto teurer ist in der Regel auch die energetische Sanierung. Kosten über 50.000 Euro sind dabei vollkommen normal.

Hier noch ein paar weitere Kostenpunkte, an denen du dich orientieren kannst:

  • Heizungsanlage: durchschnittlich 10.000 Euro
  • Außenwanddämmung: durchschnittlich 170 Euro pro Quadratmeter
  • Dachdämmung: durchschnittlich 240 Euro pro Quadratmeter
  • Kellerdeckendämmung: durchschnittlich 50 Euro pro Quadratmeter
  • Fenster austauschen: durchschnittlich 550 Euro pro Fenster
  • Solarwärmeanlage: durchschnittlich 5.000 Euro pro Anlage

Energetische Sanierung für Denkmalimmobilien

Vor allem bei Denkmalimmobilien ist eine energetische Sanierung in der Regel sinnvoll und notwendig. Grund dafür ist, dass Denkmalimmobilien (außer in einigen Ausnahmefällen) sehr alt sind und häufig noch vor dem Jahr 1925 errichtet wurden. Deshalb kannst du dir vielleicht schon vorstellen, das die Außenwanddämmung bzw. die Fenster einer unberührten Denkmalimmobilie im Originalzustand auf keinen Fall aktuellen Standards entsprechen. Vielmehr findet man in alten Denkmalimmobilien oft Fenster und Dämmungen, die eine miserable Energieeffizienz bieten und dringend ersetzt werden müssen.

Fassade Immobilien

Die große Herausforderung dabei ist, dass das optische Erscheinungsbild der Denkmalimmobilie und verschiedene andere Dinge, die zum Erhalt des historischen Gebäudes sinnvoll und vorgeschrieben sind, nicht beschädigt oder massiv verändert werden dürfen. Die Denkmalschutzbehörden haben hierzu strenge Auflagen entwickelt, an die man sich bei der energetischen Sanierung einer Denkmalimmobilie unbedingt zu halten hat.

Auch wenn bestimmte Sanierungsmaßnahmen dadurch nur eingeschränkt oder gar nicht möglich sind, kann man Förderungen dafür trotzdem in Anspruch nehmen. Hier greifen  vereinfachte Förderbedingungen, die speziell für Altbauten unter Denkmalschutz entwickelt wurden.

Für wen lohnt sich eine energetische Sanierung?

Die fachgerechte Sanierung einer Immobilie mit schlechter Energieeffizienz ist aus mehreren Gesichtspunkten sehr lohnenswert:

  • Die Wohnqualität der Immobilie steigt, wodurch Mieter sich darin wohler fühlen und länger bleiben bzw. das Objekt begehrter wird
  • Die Energiekosten sinken (vor allem Heizkosten), wodurch du langfristig vor allem Geld für Heizung, Belüftung und Warmwasser sparst (und auch die Mieter der Immobilie)
  • Die CO2 Emissionen des Objekts sinken, was der Umwelt zugute kommt
  • Sowohl der Verkauf als auch die Vermietung des Objekts wird deutlich einfacher, da Objekte, bei denen bereits eine energetische Sanierung gemacht wurde, deutlich begehrter sind. Damit kannst du auch höhere Preise abrufen, sowohl höhere Mietpreise als auch einen höheren Verkaufspreis
Damit du keine Fehlinvestition tätigst und Maßnahmen durchführst, die keinen Sinn machen (denk an der Berliner Flughafen), solltest du unbedingt vor der energetischen Sanierung von einem Experten prüfen lassen, welche Maßnahmen für dich sinnvoll und lohnenswert sind.

Vorteile und Nachteile

Die größten Vorteile einer energetischen Sanierung kann man wie folgt zusammenfassen:

  • Niedrigere Heiz-, Belüftungs- und Energiekosten
  • Immobilienwert steigt
  • Besser Wohnklima für Mieter
  • Umwelt wird geschont
  • Zahlreiche Fördermittel verfügbar
  • Besonders sinnvoll für Denkmalimmobilien und Altbauten

Auf der anderen Seite sollten folgende Nachteile ebenfalls berücksichtigt werden:

  • Anfängliche Investition in vielen Fällen deutlich mehr als 50.000 Euro
  • Überflüssige Maßnahmen durch schlechten Energiecheck können teuer werden
  • Mögliche Schimmelbildung oder andere Probleme durch mangelhafte Umsetzung

Verbreitete Mythen zur energetischen Sanierung

Um das Thema energetische Sanierung kursieren einige Mythen, die nicht oder nur bedingt der Wahrheit entsprechen. Lass dich von solchen Mythen bei Ihrem Sanierungsvorhaben nicht verunsichern, meistens sind derartige Bedenken völlig überflüssig.

Zu den verbreitetsten Mythen zählen:

  1. Eine energetische Sanierung lohnt sich nie: Das kann man pauschal auf keinen Fall behaupten. Es ist richtig, dass umfangreiche energetische Sanierungen anfangs sehr teuer sein können, die langfristigen finanziellen und anderen Vorteile überwiegen aber in der Regel immer. Ob eine energetische Sanierung Sinn macht, ist außerdem von Fall zu Fall unterschiedlich und muss immer individuell bewertet werden. Qualifizierte Energieberater für die Planung und Baubegleitung einer energetischen Sanierung findest du unter www.energie-effizienz-experten.de für ganz Deutschland.
  2. Dämmen ist wegen erneuerbaren Energien ohnehin überflüssig: Das ist falsch. Erneuerbare Energien alleine reichen auf keinen Fall aus, um einen Effizienzhaus-Standard zu erreichen. Dazu ist vor allen Dingen eine gute Außenwanddämmung und eine effiziente Anlage nötig.

Auf gedämmten Wänden wachsen Algen und auch die Schimmelbildung wird dadurch gefördert: Derartige Missstände treten grundsätzlich sehr selten und nur bei mangelhafter oder falscher Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen auf. Sie sind also keinesfalls normal oder nach jeder energetischen Sanierung zu erwarten.

Steuerliche Förderung einer energetischen Sanierung

Für Maßnahmen wie Wärmedämmung, neue Fenster oder eine neue Heizanlage gibt es steuerliche Förderungen, die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie bereitgestellt werden. 

Folgende Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung werden gefördert:

  • Wärmedämmung von Wänden
  • Wärmedämmung von Dachflächen
  • Wärmedämmung von Geschossdecken
  • Erneuerung von Fenstern oder Außentüren
  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen.
  • energetische Baubegleitung und Fachplanung

Wie hoch ist die Förderung und wer profitiert davon?

20 Prozent der Kosten (allerdings nur bis zu 40.000 Euro pro Wohnobjekt) sind über drei Jahre verteilt steuerlich absetzbar. Ganze 50 Prozent sind hingegen bei der energetischen Baubegleitung und Fachplanung abzugsfähig. Hinweis: Eine steuerliche Prüfung zuvor und Förderfähigkeit ist erforderlich. Lassen dich hierzu unbedingt von einem Fachmann beraten.

Von den Fördermaßnahmen profitieren Eigentümer von Immobilien, die energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen möchten.

Wie läuft das Verfahren und wer stellt die Bescheinigung aus?

Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, muss eine entsprechende Bescheinigung vorliegen bzw. der Einkommensteuererklärung beigefügt werden, welche die korrekte Durchführung der Sanierungsmaßnahmen bestätigt. Die Bescheinigung kann dabei entweder von einem qualifizierten Energieberater oder von einem Fachunternehmen ausgestellt werden, welches die Sanierungsmaßnahmen ausführt.

Fachunternehmen die dafür in Frage kommen, führen in der Regel folgende Tätigkeitsbereiche aus:

  • Mauer- und Betonbauarbeiten
  • Stukkateurarbeiten
  • Maler- und Lackierungsarbeiten
  • Zimmer-, Tischler- und Schreinerarbeiten
  • Wärme-, Kälte- und Steinbildhauarbeiten
  • Brunnenbauarbeiten
  • Dachdeckerarbeiten
  • Sanitär- und Klempnerarbeiten
  • Glasarbeiten
  • Heizungsbau- und -installation
  • Kälteanlagenbau
  • Elektrotechnik- und -installation
  • Metallbau

Kurze Antworten auf häufige Fragen


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Was fällt alles unter energetische Sanierung?

Zu den häufigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen zählen: Heizung austauschen, Fassadendämmung und Sonnenschutz, Dachdämmung, Dämmung der Kellerdecke, Fenster bzw. Türen erneuern und Sonnenschutz, Lüftungsanlage einbauen bzw. erneuern, Photovoltaik-Anlage einbauen, Solarthermie-Anlage einbauen.
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Wann muss ich energetisch sanieren?

Käufer einer Bestandsimmobilie sind dazu verpflichtet, eine energetische Sanierung durchzuführen, falls bestimmte Kriterien gegeben sind. Gesetzlich geregelt wird das in der Energieeinsparverordnung (EnEV). Grundsätzlich ist eine energetische Sanierung bei sehr alten Gebäuden fast immer empfehlenswert und sinnvoll.
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Welche energetische Sanierung bringt am meisten?

Ob eine energetische Sanierung Sinn macht und welche Maßnahmen konkret umgesetzt werden sollten ist von Fall zu Fall unterschiedlich und muss immer individuell bewertet werden.
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Wer fördert energetische Sanierung?

Für Maßnahmen wie Wärmedämmung, neue Fenster oder eine neue Heizanlage gibt es steuerliche Förderungen, die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie bereitgestellt werden.
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Wie lange dauert eine energetische Sanierung?

Das ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Je nachdem welche Sanierungsmaßnahmen nötig sind und in welchem Ausmaß, kann die Dauer der Maßnahmen stark variieren.
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Warum macht die energetische Sanierung von Altbauten Sinn?

Vor allem bei Altbauten ist eine energetische Sanierung in der Regel sinnvoll und notwendig. Grund dafür ist, dass Altbauten oft eine sehr schlechte Energieeffizienz aufweisen durch rückständige Dämm-Methoden und Heizanlagen, die nicht mehr heutigen Standards entsprechen.

Fazit

Eine fachgerechte energetische Sanierung macht nicht nur für Denkmalimmobilien, sondern in den meisten Fällen für alle Arten von Altbauten Sinn. Neben den positiven Effekten für die Umwelt durch weniger CO2 Emissionen profitieren auch Mieter und Eigentümer der Immobilie von energetischen Sanierungsmaßnahmen.
Mieter genießen dadurch eine höhere Wohnqualität und zahlen weniger Heiz-, Lüftungs-, und Warmwasserkosten, Vermieter macht deine Immobilie dadurch attraktiver und du kannst sie für einen höheren Preis verkaufen bzw. vermieten.

Sanierung Denkmalimmobilie

Der Staat unterstützt die energetische Sanierung mit verschiedensten Steuervorteilen und mit einem erfahrenen Fachmann an der Seite, der genau prüft, welche Maßnahmen sinnvoll und notwendig sind, kann man mit einer energetischen Sanierung eigentlich nichts falsch machen.

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