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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Neuvermietung meiner Denkmal Immobilie in Leipzig zum 1.10.2020

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Das solltest Du bei einer Neuvermietung beachten

Hallo und herzlich willkommen zum Denkmal Immobilien Podcast. Heute nehme ich Dich mit auf die Vermietung, und zwar die Neuvermietung meiner Denkmal Immobilie in Leipzig. Wie genau ich diese Mietinteressenten prüfe, erfährst du in diesem Blogeintrag.

Wie finde ich einen Mieter?

Heute stellt sich die Frage: Wie finde ich einen sicheren, solventen und guten Mieter? Bereits Ende Juni habe ich hierzu eine Podcast Folge aufgenommen, die heißt: Das gefürchtete Mieterrisiko: So vermeidest du Mietnomaden. Auf diese Folge wurde ich bereits von mehreren Interessenten und Zuhörern angeschrieben und durfte viele Fragen beantworten. Darauf habe ich mir gesagt: Heute nehme ich euch mit und erläutere wie ich meine Denkmal Immobilie in Leipzig zum 1.10.2020 neu in die Vermietung gegeben habe. 

Punkt 1: Es ist die dritte Vermietung seit dem Kauf in 2015. Ich habe die Denkmal Immobilie im Oktober 2015 gekauft und am 15.Januar 2017 ging die Immobilie das erste Mal in die Vermietung. Seitdem kommt jetzt der dritte Mieter, worauf viele denken, wow, das braucht man gar nicht. Und ich sage darauf: Danke, dass es so ist. Denn seit der Erstvermietung Januar 2017 bis jetzt zur dritten Vermietung im Oktober 2020 habe ich sage und schreibe eine Mietsteigerung von rund 27% durchführen dürfen. Und dieser Liquidiätszuwachs macht natürlich Spaß. Aber wie genau gehe ich diesen Prozess an? Eins wird bei mir ganz großgeschrieben, und zwar: Ich schalte immer einen Makler vor Ort ein, der mir eine Art Vor-Selektion der Mietinteressenten macht. Von diesem Makler in Leipzig habe ich folgende Mietunterlagen bekommen

Checkliste: Die wichtigen Unterlagen

Zu Beginn bekommt man immer die Mieterauskunft, da erfährst Du Name, Vorname, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift, Kontaktdaten, ausgeübter Beruf. Dann geht es auch schon auf die finanzielle Seite: die potentiellen Mieter werden gefragt, wie hoch das monatliche Nettoeinkommen ist. In meinem Fall hat es sich um ein junges Pärchen mit einer 1-jährigen Tochter gehandelt. Hier war auffallend: Der Mann ist Angestellter, sie ist ebenfalls Angestellte, allerdings bis September noch in Elternzeit. Dann war auffallend, dass die Vermieter nicht in Leipzig gewohnt haben, sondern eher aus der badischen Region kamen, das bedeutet, es kommt zu einem Umzug. Grundsätzlich spricht da nichts dagegen. Aber auf das Thema Elternzeit und vorherige Arbeitgeber, da gehen wir nochmal darauf ein. 

Es kamen Unterlagen beim aktuellen Vermieter an, die ich immer haben möchte. Dass ich diesen anrufen kann, fragen kann, wie das Verhältnis zu den Mietern war, ist mir sehr wichtig. Dann ging es letztendlich zum Fragenkatalog, hier werden pauschale Dinge abgefragt: Bestehen Mietrückstände, gab es in den letzten Jahren einen Räumungstitel, kam es zur Zwangsvollstreckung? Gab es in den letzten fünf Jahren eine eidesstattliche Versicherung oder ein Insolvenzverfahren, Vorstrafen, Haftbefehle? Benötigen sie Sozialleistungen, um überhaupt die Miete oder die Kaution bezahlen zu können? Und so weiter und so fort. Dinge, die in der Regel immer mit Nein beantwortet werden. Diese Aussagen werden dann das erste Mal final unterschrieben und man stellte sich damit als Interessent dar. Darüber hinaus hat das junge Pärchen die Personalausweise mit Vor- und Rückseite geliefert und immer wünschenswert: eine Vorvermieterbescheinigung zur Vorlage beim Wohnungsgeber. Auf dieser Vorvermieterbescheinigung steht drauf, wer der Vorvermieter ist, mit Anschrift und vor allem mit Telefonnummer. Sonst wird es schwierig, dass man miteinander spricht. Auf dieser Bescheinigung bestätigt der Vorvermieter auch, dass keine Mietschulden offen sind, dass das Mietverhältnis beispielsweise fristgerecht vom Mieter durchgeführt wurde, wegen eines Umzugs und dass das Mietverhältnis einfach störungsfrei ablief. Auch diese Bescheinigung lag genau wünschenswert vor, da bin ich durchaus zufrieden. Dann gab es über die Schufa die Bonitätsauskunft der Frau und des Mannes, die hat auch gepasst. Sehr gut hat mir gefallen, dass die letzten 6 Jahre Entgeldabrechnungen des Mannes dabei waren und, was ich in der Form noch nicht kannte, es liegt eine beglaubigte Abschrift dabei, dass der Herr Besitzer einer vermieteten Immobilie ist, im Wert von X Euro, mit Mieteinkünften von X Euro. Diese Mieteinkünfte wurden natürlich genannt, aber die stehen hier der Öffentlichkeit nicht zur Verfügung. Das kannte ich bisher an dieser Stelle so noch nicht. Letztendlich hat das Ganze bisher mit einem stringenten Mietprüfprozess überhaupt nichts zu tun. Es lagen klassische Unterlagen vor, aber das war es auch. Ich habe dann an den Makler zurückgeschrieben per E-Mail:  Danke für die Selektion der Mietinteressenten meiner Wohnung in Leipzig. Folgende Dinge sind mir bei dem jungen Pärchen aufgefallen: die Gehaltsabrechnungen der Dame fehlen. Trotz, dass diese in Mutterschutz ist, soll sie bitte die vergangenen Gehaltsabrechnungen liefern. Dann die Fragen von mir: wie lange bleibt sie in Mutterschutz? Gibt es eine schriftliche Arbeitgeberabsprache, dass sie wieder kommen darf und zu welchen Konditionen? Mein Kommentar an der Stelle: Wohl kaum, oder? Da beide künftig nach Leipzig ziehen und damit ihren Wohnort wechseln werden. Dann kommt noch hinzu: es bringt nichts, dass mir der Herr, der im alten Wohnort sein Angestelltenverhältnis hatte, die letzten 6 Monate Gehaltsabrechnung vorgelegt hat. Denn: der neue Arbeitsvertrag von dem Herrn fehlt. Es wurde nur vermerkt, dass er rund 3.700€ netto bekommt. Mein Kommentar: den Arbeitsvertrag brauchen wir definitiv, weil ein Arbeitsvertrag notwendig ist, um zumindest mal ein Gehalt zu garantieren und die Garantie ist auch so lang nur wasserdicht, wie die Chancen da sind, dass die Probezeit von 6 Monate überstanden wird. Ausnahmen gibt es eventuell bei Beamten, Lehrern usw. Weiteres Kommentar von mir: Was ist mit dem CRIFBÜRGEL Zertifikat wie beim letzten Mieter in der Vermietung? Die Einschätzung vom CRIFBÜRGEL zum Zahlungsausfallrisiko stufe ich für mich als sehr wichtig ein. Ich habe auch noch einen Anhang angehängt vom vorherigen Mieter, weil ich den gleichen Makler wieder beauftragt hatte, und habe als Kommentar dazu geschrieben: Besorgen sie diese offenen Unterlagen. Wie ist es mit dem Einverständnis zur Mindestmietdauer? 12 Monate stand im Angebot drin. Mein Wunsch ist es, dass wir 24 Monate in die Mindestmietlaufzeit gehen. Dann mein finaler Kommentar: werden diese Dinge lückenlos nachgereicht und weisen alles in grün auf und es passt, dann sieht es positiv aus, sodass wir das junge Ehepaar mit Kind als künftige Mieter ab 1.10.2020 nehmen. 

Die Entscheidung & professionelles Management

Das war die Mail an den Makler. Ich kann insoweit berichten, die Unterlagen wurden nicht geliefert, wie ich das wollte. Sum a summarum, zum 1.10. gehen andere Mieter in meine Denkmal Immobilie, meine Wohnung in Leipzig, eine 3-Raum-Wohnung mit 76qm. Ich bin seit der Erstvermietung Januar 2017 von keinem Mieter bisher angerufen worden, von keinem Mieter wurde ich per E-Mail kontaktiert. Warum? Weil ich die Wohnung, mein Sondereigentum professionell verwalten und managen lasse. Ich muss keine Mietverträge unterschreiben, es ist alles an die Hausverwaltung ausgelagert. Das bedeutet, meine Denkmal Immobilie ist ein reines Investment, relativ emotionslos, stark rational getrieben. Ich habe eine sehr gute Liquiditätsentwicklung über die letzten Jahre von rund 27%, das ist ein starkes Ergebnis. Was gebe ich euch heute mit? Wenn ihr nicht vor der Haustür investiert und ich hoffe, dass ihr die Augen und Ohren deutschlandweit für interessante Immobilien offen habt, dann nutzt einen professionellen Makler vor Ort. Dieser bekommt 1-2 Netto-Kaltmieten von euch. Das ist ein normales Budget, was man für den Aufwand bereit ist zu geben. Aber: Jegliche Begehungen, jegliche Immobilienscout24 Schaltung kostet auch 100 Euro, jegliche Aufwände werden für euch übernommen. Das ist das A und O. Wir wollen professionell investieren und wir wollen das ganze professionell verwalten und managen lassen. Deswegen: Makler vor Ort kontaktieren, professionelle Hausverwaltung drauflegten und eine Denkmal Qualitätsimmobilie in einer guten Lage kaufen. Dann habt ihr fast 100% richtig gemacht. 

Der letzte Step zu den 100% ist es, dass wir beide in Kontakt kommen, sei es über ein Telefonat, Video Call, einen Kennenlern-Cappucino. Du findest mich auf LinkedIn unter meinem Namen Marcel Keller, hier auf meiner Website. Ich freu mich auf unser Erstgespräch und gebe Dir mein Leistungsversprechen: Wenn wir mal in so einen Prozess reingehen, dass es selbst bei Dir mindestens einen kleinen Wow-Effekt zugute bringt. 

Ich freu mich auf Dich, bis bald & Ciao

Marcel

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