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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Wachstumsmotor Bestandsimmobilie - Real Talk mit Immobilien-Vorstand Daniel Preis

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Heute geht es um das Thema „Bestandsimmoblien“. Bestandsimmobilien sind die einzige Option am Immobilienmarkt, um per sofort Euros in Form von laufender Liquidität zu erzielen. Wie genau das möglich ist, wie Du dies optimalerweise umsetzen kannst und vor allem, wer hier ein sehr guter Immobilienpartner an Deiner Seite ist, das erfährst Du im heutigen Bestandsimmobilien-Podcast. Denn: ich habe mir in das heutige Bestandsimmobilien-Podcast-Interview den CSO, den Chief Sales Officer der Domicil Real Estate Group, Daniel Preis, eingeladen. Ich freue mich auf den Talk.

Marcel Keller: Herzlich willkommen an das Vorstandsmitglied der Domicil Real Estate AG, Daniel Preis.

Daniel Preis: Hallo Herr Keller, ich freue mich sehr, heute den Podcast mit Ihnen aufnehmen zu dürfen.

Marcel Keller: Das gebe ich gerne zurück. Herr Preis, ich freue mich, dass Sie heute mein Gast im Podcast sind. Sie sind seit geraumer Zeit mein Wunsch-Talk-Partner, da ich in meinen täglichen Beratungsgesprächen mit Managern, Führungskräften und Unternehmern immer mehr den Wunsch geäußert bekomme, Möglichkeiten zu finden, um in den Immobilienmarkt zu investieren. Lassen Sie uns heute hierzu einen Ablauf geben, wie ich den Fuß in den Immobilienmarkt bekomme, welche Risiken und Chancen am Markt bestehen, wie ich an die passenden Objekte komme und vor allem, anhand welcher Kriterien die Domicil Real Estate Group der richtige Partner in Sachen Immobilien-Investment ist.

Eröffnen wir gerne als Entrée mit zwei, drei Sätzen zu Ihnen als Person, denn die Zuhörer möchten natürlich nach dem Podcast sagen können: „Man kennt sich“ ;-)

Daniel Preis: Sehr gerne. Mein Name ist Daniel Preis, ich lebe in München, bin 42 Jahre alt und bin seit über 11 Jahren hier bei der Domicil für den Vertrieb der Einzelwohnungen verantwortlich. Damals  als Gründungsmitglied und mittlerweile seit 2019 als Vorstandsmitglied. Die ersten Schritte aber habe ich im Immobilien-Business auf der Gegenseite gemacht, Herr Keller, und zwar war ich viele Jahre lang als Finanzberater tätig und habe da auch die Immobilie bereits im Jahr 2003 als sinnvolle Kapitalanlage für den privaten Vermögensaufbau gesehen. 

Marcel Keller: Da können wir uns ja eigentlich die Hand geben. Ich komme ja ebenfalls aus dem Finanzsektor. Ich bin dann 2013 zum Thema Immobilie als Kapitalanlage gekommen und seit dem fokussiert in diesem Bereich tätig. Nach dem wir nun die ersten Worte von Ihnen hörten möchte ich nun tiefer in Ihr Unternehmen, der Domicil Real Estate AG, gehen. Bauträger und Projektierer gibt es einige am Markt. Was gezielt macht die Domicil Real Estate AG so interessant und was zeichnet sie aus?

Daniel Preis: Wir sind vom Grundprinzip ein klassischer Wohnungshändler, das heißt wir kaufen Mehrfamilienhäuser auf, beispielsweise 50-100 Parteien-Häuser von vermieteten Bestandswohnungen. Das heißt unsere Immobilien sind alle bewohnt und seit vielen Jahren in eine bestehende Infrastruktur eingebettet. Es handelt sich also um den klassischen Bestand. Wir untersuchen die jeweiligen Objekte nach eventuell notwendigen Instandhaltungsstaus. Denn eine Immobilie, die seit 30,40 oder 50 Jahren bewohnt oder betrieben wird, weist in der Regel gewisse Mängel auf. Das heißt, wir schicken immer unsere Gutachter rein, machen ein TÜV-Gutachten und erstellen dann einen Instandhaltungsplan, um diese Immobilie wieder an der Wertschöpfungskette partizipieren lassen zu können. Was sehr wichtig ist für den Einzelanleger, an den wir verkaufen und den wir betreuen: Wir betreuen den Kunden, aber auch den Vertriebspartner, vor, während und nach dem Kauf. Wir bieten also einen kompletten 360 Grad-Service an mit anschließender Haus- und Mietverwaltung. Wir handeln nicht mit Luxusimmobilien, wir sind eher vergleichbar mit der Golfklasse: wir handeln mit bezahlbarem Wohnraum, den sich viele Menschen sowohl als Mieter, als auch als Kapitalanleger leisten können, sodass wir hier eine sehr breite Masse mit unseren Objekten ansprechen und Wohnungen zur Verfügung stellen können, die sich auch der Großteil der Bevölkerung leisten kann. Das heißt auch, wir lassen unsere Mieter  immer in den Wohnungen drin, wir wollen niemanden verjagen, um Luxusappartments zu kreieren, sondern entwickeln die Objekte im vermieteten Zustand weiter. Nach einem Mieterwechsel werden wir die Wohnungen natürlich auf den aktuellen Standard renovieren in Absprache mit dem jeweiligen Eigentümer und kümmern uns dort um den gesamten Ablauf,so dass hier für den einzelnen Kapitalanleger keinerlei Arbeit entsteht. 

Die Live-Praxis der Immobilien-Bewertung

Marcel Keller: Herr Preis, ein Schritt rein in die Live-Praxis, denn diese interessiert natürlich am meisten. Beginnen wir mit dem Thema „Investment-Risiko“, Sie haben kurz den TÜV erwähnt. Hier wünsche ich mir stets meinem Interessenten Details zu vermitteln, um transparent zu machen, dass man Immobilien nicht einfach wie bei Monopoly kauft. Worauf ich hinaus will: wie bewerten Sie die Immobilien im Einkauf, welchen Bezug spielt die Lage, die Unterteilung in die innerstädtischen Lagen, Infrastruktur, Bildung, Kita usw.?

Daniel Preis: Das ist natürlich die alles entscheidende Gretchenfrage am Ende des Tages: wie bewertet man einen Immobilienstandort? Generell sind diese ganzen Kriterien, die Sie gerade angesprochen haben, alle wichtig und es geht am Ende des Tages immer darum: Ist dieser Standort zukunftsfähig? Kann man sich vorstellen, dass an diesem Standort in 30,40 oder 50 Jahren noch viele Menschen wohnen wollen oder dorthin ziehen? Das heißt, für uns ist es immer sehr wichtig sich anzugucken, wie sich die Bevölkerungsstruktur in Deutschland verändert. In welche Regionen ziehen die Menschen und von wo ziehen sie weg? Das zählt ganz stark mit rein. Gibt es in der Region genügend Arbeitsplätze, verschiedene Schulen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten und vor allem: Gibt es eine vernünftige Infrastruktur bezüglich des Nahverkehrs? Dann ist es sinnvoll, anstatt in eine Region zu investieren, die sehr gut boomt, beispielsweise Frankfurt, mittlerweile die zweit-teuerste Stadt nach München, sich die umliegende Region anzuschauen. Denn wer kann sich die Frankfurter Innenstadt leisten? Nur ca. 20% eines Mieter-klientels mieten in der Regel oberhalb der Neuvermietungs- oder Bestandsmieten. Das heißt 80% bieten eher darunter. Dann stellt sich die simple Frage: Wen möchte ich lieber ansprechen, 20% der Mieter, die sich die tollen innenstädtischen Luxuswohnungen leisten können oder möchte ich lieber 80% der Mieter ansprechen, für die eine gute Infrastruktur wichtig ist und denen es egal ist, ob man vielleicht die S-Bahn oder die Autobahn hört, sondern dafür eine gute Anbindung zur Innenstadt hat. Wir versuchen genau in diese Lagen reinzugehen. Das ist für uns beim Thema Lage und Bewertung entscheidend. Das heißt, nicht immer nur A-Standorte, sondern auch gezielt in B- oder C-Lagen zu gehen.

Marcel Keller: Der Prozess ist ja für Sie transparent. Aber wie wird dieser Prozess für den Käufer, Interessenten, Investor transparent? Wo wird publiziert, wieso genau diese Immobilie für diesen Interessenten Sinn macht?

Daniel Preis: Da muss man beim Ankauf ansetzen. Wir kaufen die Immobilien mit unserem eigenen Geld an. Das heißt, das ist ein sehr transparenter Prozess, auch im späteren Verkauf. Ich habe eben schon vom TÜV-Gutachten gesprochen, aber wir bewerten auch mit unabhängigen Gutachtern bevor wir das Objekt kaufen erst einmal selber den gesamten Gebäudezustand: Welche Sanierungsmaßnahmen kommen da zustande oder was sind die Instandhaltungsthemen für diese Immobilie? Dann bereiten wir die Immobilie für den Verkauf vor. Dort kann jeder einzelne Kapitalanleger im Detail genau nachgucken, wie die Auswahl der Immobilie zustande kommt. Warum und weshalb wir dort Chancen in Bezug auf die Lage sehen und wie das Sanierungs- oder Modernisierungskonzept kurz- und mittelfristig aussieht. Dann ergibt sich ein ganz klares Bild, warum diese Immobilie für ihn interessant ist. Das große Problem ist häufig bei Bestandsimmobilien für Kapitalanleger, dass sie noch nicht so hoch vermietet sind wie beispielsweise ein Neubau, der mit Neuvertragsmiete vermietet werden kann. Da liegt aber genau in diesem Unterschied die enorme Wachstumschance, eine sehr sichere Steigerung der Mietrendite. Wenn die Lage passt, entwickeln sich natürlich die Bestandsmieten: man kann durch ganz klassische, auch rechtlich erlaubte, humane Mietentwicklungen und -steigerungen die Mieten auf die nächsten 10-20 Jahre sehr gut entwickeln und hat dort dann deutlich bessere Renditen als im Neubaubereich zu Beginn des Kaufs.

Marcel Keller: Kurz definiert: Wachstumschance Bestandsimmobilie. 

Daniel Preis: Ganz genau. 

Welche Standorte sind und bleiben attraktiv?

Marcel Keller: Okay, dankeschön. Wer ist Vorstand Daniel Preis – Haken dran. Wer ist die Domicil Real Estate AG – Haken dran. Wie folgt die Einwertung der Immobilie – Haken dran. Aber, wie geht es weiter, wo geht die Reise am Immobilienmarkt hin? Eins bleibt immer vorhanden: Das Marktrisiko. Corona beflügelt die Immobilienmärkte, es gibt Trends und Tendenzen zu weiteren Preisanstiegen gerade in den Speckgürtellagen. Wie sehen Sie den Markt, macht es weiterhin Sinn, in Immobilien zu investieren und vor allem wo?

Daniel Preis: Das ist natürlich auch die Lieblingsfrage an mich und meine Kollegen: wie beeinflusst Corona den Markt und wo wird es sich hin entwickeln? Welche Standorte werden in Deutschland attraktiv sein? Grundsätzlich, und da bin ich nicht allein mit der Meinung, denke ich, dass ein Investment in Wohnimmobilien nach wie vor sehr sinnvoll ist. “Gewohnt werden muss immer” wie so schön die Schlagzeilen zu Coronazeiten sind. Viele haben selbst die Wichtigkeit des Zuhauses mitbekommen im Home Office. Man hat einen sehr großen Nachfrageüberhang an Wohnimmobilien. Wenn man sich den benötigten Wohnungsbedarf anschaut anhand der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, sehen Sie sehr genau, dass wir deutlich dem Niveau, das wir eigentlich bräuchten, hinterher laufen. Das heißt, der Druck in bestimmten Regionen wird eher stärker als schwächer werden. Wir erleben in einigen Regionen in Deutschland eine Abnahme an Bevölkerung, teilweise mit Wertverlusten von 50-100% der Immobilien. Dort macht es logischerweise keinen Sinn, in eine Immobilie zu investieren, obwohl sie vielleicht nur 600€ auf den Quadratmeter kostet. Aber was bringt es mir, wenn dort keiner mieten will. Das heißt, wir konzentrieren uns ganz stark auf die Ballungsgebiete, die sehr gut in die Infrastruktur eingebettet sind, wo man eine gute Erreichbarkeit der örtlichen Arbeitgeber hat, wo man auch in verschiedene Regionen fahren kann als Pendler. Dort geht es vor allem um das Thema Speckgürtel. Das heißt, dort wirklich zu gucken, wo sind kleinere Städte, Gemeinden, die eine gute Anbindung haben. Dort erwarten wir wesentlich dynamischere Trends als in den Top A-Standorten, die bereits sehr teuer sind.

Marcel Keller: Was könnten so Speckgürtellagen zum Beispiel sein?

Daniel Preis: Speckgürtellagen sind vor allem im Rhein-Main- oder Rhein-Neckar-Gebiet zu finden. Noch weiter nördlich Richtung Koblenz ist auch eine große Dynamik zu sehen, so wie im Umfeld von Hannover. Alle Regionen um München und Stuttgart im Radius von 100km sind sehr interessant. Das sind Lagen, die wir sehr stark bevorzugen. Auch der Norden um Hamburg herum ist sehr interessant. Da gibt es sehr viele interessante Standorte, auch kleinere Städte, die man gar nicht auf dem Schirm hat als Privatanleger. Wenn man sich mit dem Ballungsraum, mit der europäischen  Metropolregion auseinandersetzt, welche Wirtschaftskraft dahinter steckt und wie die Zusammenschlüsse der einzelnen Gemeinden und Städte sind, auch in Bezug auf die Infrastruktur, dann kann wirklich die ein oder andere Stadt sehr interessant sein, von der man vielleicht noch gar nicht so viel gehört hat. 

Marcel Keller: Ich erinnere mich noch an Zeiten, da sprach man von der „ABBA - Strategie“ , heißt: Investiere in A-Städten in deren B-Lagen oder investiere in B-Städten in deren A-Lagen. Bekannterweise sind die Preise in den A- und B-Städten ziemlich in die Höhe gegangen. Ich selbst habe in 2015 in Berlin in der Nähe des KaDeWe für rund 5.500 Euro den Quadratmeter in eine Immobilie investiert. Ich wurde bei dem Preis bereits für verrückt erklärt. Heute bekommst Du die gleiche Immobilie für rund das Doppelte. Mit anderen Worten, der Immobilienmarkt „zwingt“ mich doch, in genau diese Lagen zu investieren, wo diese Chancen des Anstiegs noch realistisch sind, oder?

Daniel Preis: Ja, Sie haben total recht. Aber ich würde dazu raten, nicht strikt an dieser ABBA-Strategie festzuhalten. Zum Beispiel in Kleinstädten in Metropolregionen haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht. Das sind Städte wie Frankenthal, ein paar Kilometer von Mannheim weg,hat eine sehr niedrige Arbeitslosenquote, eine sehr gute Anbindung an Mannheim und viele Arbeitgeber, SAP ist z.B. in der Nähe. Auch Hannover als B-Stadt hat sich sehr gut entwickelt. Es gibt also viele Städte, die man nicht sofort auf dem Schirm hat. Ich gebe Ihnen recht, die Lage ist hier völlig entscheidend. Aber es können sich nicht mehr viele Mietinteressenten die Top A-Lagen wie Sie in der Nähe des KaDeWes leisten. Darum geht es eben auch bei einem Privatanleger, der nicht nur für ein paar Jahre anlegen will, sondern es zum Beispiel auch als Altersvorsorge sieht. Da macht es Sinn eher 70-80% der Mietinteressenten mit der Immobilie anzusprechen.

Marcel Keller: Da sagt doch der Immobilienmarkt ganz klar, dass das Netzwerk und Zugang zum Immobilienmarkt über Profis immer wichtiger wird. Das ist doch die Konsequenz, oder?

Daniel Preis: Genau, das ist das entscheidende. Man muss an die Netzwerke herantreten, um überhaupt an die interessanten Immobilien heranzukommen. 

"Wir kaufen nur 1-3% der Immobilien, die wir uns ansehen. Den Rest lehnen wir ab."

Marcel Keller: Wenn es interessante Immobilien am Markt gibt, die ebenso etwas außerhalb des innerstädtischen Zentrums liegen, schauen wir uns doch bitte auch die Seite der Immobilien an, die die Domicil Real Estate AG nicht kauft, weil z.B. Lage nichts ist, der Preis zu hoch, schlechte Mieterstruktur, Instandhaltungsrückstau und und und…Erzählen Sie mal bitte, welche Immobilien Sie in der kurzen Vergangenheit nicht gekauft haben und vor allem auch warum?

Daniel Preis: Ich kann Ihnen eine Zahl geben: Mein Vorstandskollege, der für den Ankauf zuständig ist, prüft im Jahr um die 50.000 Wohnungen. Davon kaufen wir vielleicht 1.000-1.500 Wohnungen überhaupt ein. Das ist eine unfassbare Zahl an Immobilien, die wir nicht kaufen. Ein klassischer Hauptgrund ist, dass Privatanleger mit extrem überhöhten Kaufpreisen in den Markt gehen. Das ist für uns für die Aufteilung, für die Privatisierung, einfach nicht mehr interessant. Wir sind kein institutioneller Investor, der sagt, wir sind mit 2% Mietrendite glücklich, sondern wir wollen ja auch, dass unsere Endkunden eine ordentliche Mietrendite erwirtschaften. Das ist häufig dann einfach der Kaufpreis, der extrem überzogen ist. Dann ist die Lage oft ein Thema: Häufig hat sie nicht genügend Wachstumschance, so dass wir sie in Kombination mit einem zu hohen Kaufpreis ablehnen. Natürlich kriegt man auch oft auf dem Markt Bestandsimmobilien, die so schlecht dastehen, dass man eigentlich eine komplette Entmietung vornehmen müsste, da alles schon sehr heruntergekommen und nicht mehr reparabel ist im bewohnten Zustand. Das lehnen wir aktuell auch ab, weil wir keinem Mieter antun wollen, ein Jahr oder ähnliches aus der Wohnung ausziehen zu müssen. Auf diese Punkte achten wir sehr genau. Am Ende kaufen wir also nur 1-3% der Immobilien, die wir uns anschauen und lehnen einen Großteil ab. 

Marcel Keller: Sie sind mit der Domicil Real Estate AG dauerhaft am Markt unterwegs und versuchen Immobilien aufzukaufen und an Investoren weiterzugeben. Wie gelingt Ihnen der Kauf von noch interessanten Objekten und wie können unsere Zuhörer hiervon profitieren und auch mit investieren, das heißt in Ihr Netzwerk ein Entree bekommen, um da an interessante Immobilien als Kapitalanlage zu kommen?

Daniel Preis: Da bin ich sehr stolz auf unsere Kollegen aus der Investment-Abteilung, denn wir sind unglaublich gut vernetzt. Besonders dort, wo auch die großen Pakete verkauft werden. Unsere Kollegen sind so in die Prozesse integriert bei den großen Maklerhäusern, dass diese Off-Market-Objekte beispielsweise nur 10-20 Kaufinteressenten vorgestellt werden. Dort sind wir bei allen Prozessen und Transaktionen mit dabei. Alle Deals, die jenseits der Größenordnung von 20 Millionen gehen, kriegen wir mit. Das sind genau die Immobilien, die wir nach unserer Prüfung, die ich eben beschrieben habe, dann auch kaufen können. Das ist der Vorteil bei uns, dass wir eben dann von großen institutionellen Investoren, die beispielsweise die Immobilie in einem geschlossenen Fonds halten, die ein fixes Exit-Datum Investoren vorgeschrieben haben, die dann kaufen können. Die dann einfach sagen, aufgrund des Instandhaltungsstaus lohnt es sich für uns nicht mehr, diese Immobilie weiterhin zu bewirtschaften. Dann verkauft man lieber. Das sind genau die Produkte, die wir kaufen können auf dem Markt. Wir sind mittlerweile auch sehr finanzstark geworden: Wir sind seit 2019 eine AG und haben zwei Münchner Versicherungsgesellschaften als Aktionäre mit dabei. Das heißt, wir verfügen über ordentlich Eigenkapital und können wirklich interessante Immobilien ankaufen. 

Marcel Keller: Das heißt das sind RICHTIGE, absolute Off-Market-Immobilien, zu denen ein Privatinvestor niemals den Zugang bekommt. 

Daniel Preis: Ganz genau, da bekommt er niemals den Zugang. Es geht auch um Pakete von beispielsweise 100 Millionen Euro in verschiedenen Städten. Dort kann der private Anleger niemals drauf zugreifen, weil er den Zugang zu diesen Transaktionen von den professionellen Maklerhäusern überhaupt nicht hat.  

Marcel Keller: Wenn wir heute dem Zuhörer ein Schmankerl an die Hand bzw. aufs Ohr geben wollen, auf welche Immobilien mit welchen konkreten Standorten dürfen sich die Interessenten in 2021 noch freuen?

Daniel Preis: Das ist dieses Jahr wirklich schon ganz fix klar. Wir haben unsere Pipeline für dieses Jahr komplett voll. Wir werden in Kürze mit unserem dritten Vertriebsabschnitt in Neu-Isenburg starten, das sind 100 Wohnungen mit einem sehr interessanten Standort, direkt im Frankfurter Speckgürtel, nur 20 Minuten mit der S-Bahn bis zum Flughafen oder dem Hauptbahnhof. Sehr interessant vom Mietentwicklungspotenzial. Eine tolle Anlage, die bereits 2007 saniert wurde, wo wir aber jetzt auch 200€/qm, was im Kaufpreis enthalten ist, im Gemeinschaftseigentum sanieren. Dann werden 260 Wohnungen in Koblenz kommen, auch eine schöne Bestandsanlage. Dann haben wir auch noch einen gewissen Restbestand für ausgewählte Kapitalanleger, da wir durch unser Netzwerk natürlich auch manchmal an A-Standorte zu guten Preisen herankommen, beispielsweise in Stuttgart in der Innenstadt. Dort haben wir rund 15 Einheiten, die wir auch im Verkauf haben, das ist wirklich ein Sahnestück und gibt es sehr selten mittlerweile. In München hatten wir gerade ein Objekt, da gibt es nur noch 3-4 Einheiten in Johanniskirchen. Das war auch ein Glückskauf durch ein Netzwerk von unserem Wirtschaftsprüfer. Das war eine Erbengemeinschaft, die das wirklich zu einem fairen Preis verkauft hat. 

Marcel Keller: Herr Preis, Infos um Infos, Tipps aus dem live Alltag, als auch Ratschläge von welchen Immobilien man gezielt lieber die Finger weg lässt. Die Zuhörer durften interessante Dinge erfahren. Abschließend noch wichtig: Wie gehen wir vor, wenn Infos, Exposes, Broschüren zur Domicil Real Estate AG und kommenden Immobilien von den Zuhörern gewünscht werden. Wie kommen die Zuhörer an diese Schmankerl dran?

Daniel Preis: Da wir ja eigentlich keinen Vertrieb selber machen, sondern nur über professionelle Berater, kommen die Zuhörer am besten direkt auf Sie zu. Am besten fragen sie Sie, wie sie an die Objekte kommen, so dass Sie sie mit allen Informationen versorgen können. Aber natürlich können sich die Zuhörer auch auf unserer Website umschauen. 

Marcel Keller: Somit ist die Sache rund, der Immobilienausblick ist gegeben, die Immobilien-Investment-Möglichkeiten sind bekannt, Herr Preis, ich danke Ihnen für den Bestandsimmobilien-Podcast-Talk und sage: Auf bald.

Daniel Preis: Vielen Dank, Herr Keller. Tschüss!


Marcel Keller: Nutze Du gerne die Option und lerne die Domicil Real Estate AG kennen. Hier geht es zur Homepage der Domicil Real Estate AG. Bei Interesse kann ich Dich zu den Immobilien der Domicil Real Estate AG wie gewohnt, offen, ehrlich und zuverlässig beraten. Ich freue mich auf unsere Kennenlernen und sage bis bald zu unserem Kennenlern-Cappuccino.

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