Aktualisiert am:
Lesezeit ca. 15 Minuten
Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

Marcel Keller Portraitfoto

Denkmalimmobilien Investment 2022: Der Leitfaden zum Überblick für Einsteiger

Mit Denkmalimmobilien kannst du überschüssige Liquidität nachhaltig investieren und dabei Steuern sparen. Durch die Steuervorteile vom Staat zahlst du über Jahre hinweg weniger Einkommenssteuer und die Immobilie wird über die Zeit im Wert steigen. Damit kannst du dein Vermögen langfristig vermehren.

Dieser Leitfaden gibt dir einen Überblick über alles rund um Denkmalimmobilien-Investments und du findest heraus, ob diese Investmentmöglichkeit geeignet für dich ist. Nähere Informationen zu den einzelnen Themen der Kapitel findest du in weiterführenden Ratgeber von mir, die sich im Detail mit dem jeweiligen Thema beschäftigen.

Inhaltsverzeichnis
Teile diesen Ratgeber

Einleitung

Das Investieren in eine Denkmalimmobilie ist eine sehr gute Art sein Geld anzulegen. Doch das Thema ist komplex und umfangreich und deshalb besonders für Anfänger nicht immer leicht zu verstehen. Da das Investment zu Beginn in den meisten Fällen hoch ist, sollten sich Anleger gut informieren, bevor sie sich dafür entscheiden.Genau dafür bietet dir dieser Ratgeber einen Überblick aus der Vogelperspektive über den Ablauf eines Denkmalimmobilien Investments.

Denkmalimmobilie

Damit weißt du genau was auf dich zukommt, ohne dich mit jedem kleinen Detail auseinandersetzen zu müssen. In jedem Kapitel findest du außerdem weiterführende Links zu tiefgreifenden Ratgebern, falls du an Detailwissen zum jeweiligen Thema interessiert bist.

Macht ein Investment Sinn für dich?

Denkmalimmobilien locken mit Steuervorteilen und hohem Wertzuwachs. Natürlich wird das Interesse dadurch grundsätzlich bei jedem geweckt, wer möchte nicht von Steuervorteilen profitieren, inflationsgeschützt investieren und nach 10 Jahren die Immobilie steuerfrei verkaufen können? Denkmalimmobilien bieten den Vorteil, dass 100% der Anschaffungs- und Sanierungskosten von der Steuer abgeschrieben werden können, wenn die Immobilie vermietet wird. Außerdem steigt der Wert derartiger Immobilien stetig und erzielt einen  planbaren Cashflow durch Mieteinnahmen. Wenn du noch nicht genau weißt, was die Vorteile und Nachteile von Denkmalimmobilien sind, solltest du dir diesen Ratgeber genauer ansehen.

Liste von Punkten, wo sich der Kauf einer Denkmalimmobilie lohnt

So schön das auch alles klingen mag, das Investieren in eine Denkmalimmobilie macht nicht automatisch für jeden Sinn. Nur Besserverdiener mit einem Mindesteinkommen von 60.000€ brutto pro Jahr sollen überhaupt erst über ein Investment nachdenken. Außerdem muss deine private Einkommenssteuerlast hoch sein, damit du Steuern sparen kannst, da du ansonsten den großen Vorteil von Denkmalimmobilien (die Steuervorteile) nicht nutzen kannst. Zusätzlich solltest du Erfahrung über den Kauf und die Sanierung von Denkmalimmobilien mitbringen und auch die Rahmenbedingungen und Vorgaben der Denkmalschutzbehörden dazu kennen, damit Fehler umgangen werden können. Hast du davon wenig oder keine Ahnung, ist es sehr empfehlenswert einen Experten an deine Seite zu holen, der sich mit diesen Themen genauestens auskennt.

Wenn du also über mindestens 60.000€ Bruttojahreseinkommen verfügst und Steuern sparen willst, sind Denkmalimmobilien eine attraktive Anlageform für dich.

Professionelle Beratung in Anspruch nehmen

Bevor du eine Denkmalimmobilie suchst und über einen Kauf nachdenkst, solltest du dich auf jeden Fall von einem Experten beraten lassen. Lass deine aktuelle Situation von ihm analysieren und dich ausführlich über die Vor- und Nachteile beraten, damit du anschließend genau weißt, ob eine Investition in eine Denkmalimmobilie das Richtige für dich ist oder nicht. Gerne berate ich dich unverbindlich und zeige dir, was für deine Situation der beste Weg ist. 

Sanierung Denkmalimmobilie

Nach einer anfänglichen Beratung solltest du über die wichtigsten Grundlagen zum Thema Denkmalimmobilien bescheid wissen und eine Vorstellung davon haben, was in deiner Ausgangslage möglich und sinnvoll ist. Mit Hilfe eines Experten kann es nun an die Vorbereitungen gehen, um die richtige Denkmalimmobilie für dich zu finden und zu kaufen.

Geeignete Objekte finden

Deutschlandweit gibt es viele denkmalgeschützte Immobilien, die zum Verkauf stehen. Viele Immobilien findest du auf gängigen Immobilienportalen wie Immoscout24 oder Immowelt. Dort befinden sich alle Immobilien, die öffentlich zum Verkauf stehen und du kannst passende Immobilien sehr einfach finden. Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie solltest du vor allem drei Dinge beachten: die Lage, den Zustand und den Kaufpreis. Bei den Denkmalimmobilien auf Online-Plattformen solltest du kritisch sein und bei der Besichtigung einen Gutachter dabei haben oder ein Gutachten anfordern, damit du genau weißt, in welchem Zustand sich die Denkmalimmobilie befindet. Je besser der Zustand, desto geringer werden die Sanierungskosten sein. Verschätzt du dich im Zustand, kommen häufig ungeplante Sanierungskosten hinzu und du kannst dadurch Geld verlieren.

Denkmalimmobilie Lupe

Die besten Denkmalimmobilien wirst du aber nicht auf öffentlichen Immobilienportalen finden. Derartige Immobilien werden verkauft, ohne jemals auf dem Markt für alle zugänglich zu sein. Deshalb ist es wichtig, ein großes Netzwerk mit guten Kontakten zu haben, um auch an diese Immobilien zu gelangen. Gerne helfe ich dir bei der Suche nach einer passenden Denkmalimmobilie und du profitierst von meinem bereits bestehenden Netzwerk. Was bei der Suche nach Denkmalimmobilien noch alles beachtet werden muss, erfährst du in diesem Ratgeber.

Der Kauf einer Denkmalimmobilie

Nachdem du eine passende Immobilie gefunden und diese auch besichtigt hast, solltest du noch in Erfahrung bringen, ob die Immobilie langfristig für dich rentabel sein kann. Lies dir hierfür am besten das Kapitel “5 Tipps für Erfolg” in diesem Ratgeber durch.

Fassade Immobilie

Sind die Vorbereitungen abgeschlossen und die Denkmalimmobilie erfüllt alle Anforderungen, kannst du sie erwerben. Aufgrund der vielen behördlichen Auflagen zu Kauf und Sanierung einer Denkmalimmobilie solltest du auf jeden Fall auch hier einen Experten zu Rate ziehen, damit Fehler beim Kauf ausgeschlossen werden können. Auch mögliche Kredite zur Finanzierung solltest du abklären lassen. Was beim Kauf einer Denkmalimmobilie noch alles wichtig ist und welche Fördermöglichkeiten für dich in Frage kommen, erkläre ich ausführlich in diesem Ratgeber.

Denkmalimmobilie sanieren

Nachdem du eine passende Immobilie gefunden und gekauft hast, muss diese in den meisten Fällen saniert werden. Je nach Zustand und persönlichen Vorstellungen kann das von kleineren Sanierungsarbeiten bis hin zu einer vollständigen Kernsanierung reichen. Da du aber vorab bereits den genauen Zustand der Immobilie kennst, weißt du auch, welche Kosten auf dich zukommen und welche Sanierungsarbeiten konkret notwendig sind. Sehr oft ist eine energetische Sanierung bei Denkmalimmobilien empfehlenswert und nötig, um laufende Kosten zu sparen und die Wohnqualität für Mieter zu verbessern. Mehr über die energetische Sanierung erfährst du in diesem Ratgeber.

Alt vs neu einer Denkmalimmobilie Innen

Die Sanierung einer Denkmalimmobilie macht auch aus steuerlichen Gründen Sinn. Wird die Immobilie anschließend vermietet und dient als Kapitalanlage, können 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden. Möchtest du die Immobilie selbst nutzen, können immerhin 90% abgeschrieben werden. Sehr wichtig bei der Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie ist der enge Kontakt mit der zuständigen Denkmalbehörde. Die Bestimmungen und Vorgaben dieser Behörde müssen befolgt werden, damit die Sanierungsarbeiten genehmigt werden und du den Steuervorteil nutzen kannst. Je nach Bundesland können die Vorgaben der Behörden auch variieren, informiere dich deshalb vorab genau! Was bei der Sanierung noch beachtet werden muss und eine Übersicht der Denkmalbehörden in Deutschland habe ich dir in diesem Ratgeber zusammengestellt.

Vermietung und Verkauf einer Denkmalimmobilie

Wurden die Sanierungsarbeiten abgeschlossen und die Immobilie kann bewohnt werden, beginnt damit deine Rolle als Vermieter. Befindet sich die Immobilie in einer guten Lage und wurde gewissenhaft saniert, sollte die Suche nach Mietern sich sehr einfach gestalten. Berücksichtige für diesen Punkt genügend Zeit, da du dich idealerweise mit mehreren Interessenten treffen solltest und eventuell Besichtigungen durchführen wirst. Um Mieter auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, kannst du diese beispielsweise in öffentliche Immobilienportale stellen oder einen Immobilienmakler beauftragen. Dieser nimmt dir viel Zeit ab, aber muss natürlich auch bezahlt werden.

Denkmalimmobilie vermieten

Die monatliche Miete zzgl. deinem Steuervorteil sollte die Darlehensrate der Bank decken und zusätzlich genug Geld als Puffer übrig lassen, um Rücklagen für Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand zu bilden. So kannst du laufende Kosten und eventuelle Kreditrückzahlungen durch die Miete + Steuervorteile decken und musst nicht Eigenkapital dafür aufwenden. Natürlich kann es immer wieder sein, dass Mieter ausziehen und die Immobilie für einige Zeit leer steht. Bilde deshalb ausreichend Rücklagen, um solche Monate finanziell zu kompensieren, dass keine Zahlungsschwierigkeiten mit der Bank auftreten. Befindet sich die Denkmalimmobilie aber in einer guten Lage und die Miete ist überdurchschnittlich hoch, solltest du keine Probleme haben, neue Mieter für dein Haus oder deine Wohnung zu bekommen.

Achte bei der Auswahl der Mieter auf gewissenhafte Personen, welche die Immobilie auch richtig pflegen und Ordnung halten, damit Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand langfristig so gering wie möglich ausfallen. Musst du Mietern ständig wegen ausständiger Mietzahlungen hinterherrennen, kostet das Zeit, Geld und Nerven und sollte wenn möglich vermieden werden. 

Entschließt du dich eines Tages deine Denkmalimmobilie wieder zu verkaufen, dann solltest du auf jeden Fall vorher 10 Jahre im Besitz der Immobilie sein. Nach 10 Jahren kannst du die denkmalgeschützte Immobilie steuerfrei verkaufen und die Immobilie hat im Idealfall eine ordentliche Wertsteigerung erfahren. Auch beim Verkauf solltest du nicht auf die Hilfe eines Experten verzichten. Der weiß was es alles zu beachten gilt und hilft dir den maximalen Preis herauszuholen.

Kurze Antworten auf häufige Fragen

Symbol einer Fragestellung

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Denkmalgeschützte Immobilien gelten wegen Ihrer Historie, architektonischen Gestaltung oder anderen Kriterien als besonders schützenswert. Sie sind oft wichtig für den Erhalt eines Stadtbilds, der Staat hat deshalb großes Interesse daran, derartige Gebäude zu schützen und zu bewahren.
Symbol einer Fragestellung

Wann lohnt sich eine Denkmalimmobilie?

Das Investment in eine Denkmalimmobilie lohnt sich für Menschen mit überdurchschnittlich hohem Einkommen (mindestens 60.000€ brutto pro Jahr) und einer großen Steuerlast, die gesenkt werden soll. Derartige Immobilien sind außerdem für die Nachwuchsvorsorge lohnenswert für Hochverdiener.
Symbol einer Fragestellung

Wie wird eine Immobilie zum Denkmal?

Der Immobilieneigentümer kann einen Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen. Diese entscheidet, ob die Immobilie die im Denkmalschutzgesetz festgelegten Kriterien erfüllt und dadurch offiziell als Denkmal eingestuft werden kann.
Symbol einer Fragestellung

Wie hoch ist die Abschreibung bei Denkmalschutz?

100% über 12 Jahre bei Vermietern einer Denkmalimmobilie (In den ersten acht Jahren ist es möglich 9% abzusetzen, in den folgenden vier Jahren sind es nur mehr 7%), 90% über 10 Jahre bei Eigennutzern (jährlich 9% der Kosten) .
Symbol einer Fragestellung

Für wen lohnt sich Denkmal-AfA?

Die Denkmal AfA lohnt sich vor allem für Vermieter einer Denkmalimmobilie, da du 100% der Instandhaltungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren von der Steuer absetzen kannst. Allerdings ist die Denkmal AfA auch interessant für Eigennutzer, diese können immerhin 90% über 10 Jahre abschreiben.
Symbol einer Fragestellung

Was darf man an einem denkmalgeschützten Haus verändern?

Häuser unter Denkmalschutz unterliegen Strengen Auflagen bei der Sanierung, diese werden im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes festgelegt. Dachgeschossausbau, Kellerausbau und Fachwerkreparatur sind zum Beispiel genehmigungspflichtig, bevor sie durchgeführt werden können.
Symbol einer Fragestellung

Was muss man beim Kauf beachten?

Beachten sollte man vor allen Dingen die rechtlichen Rahmenbedingungen von Kauf und Sanierung einer Denkmalimmobilie. Diese werden im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes festgelegt und von der zuständigen Denkmalschutzbehörde ausgeführt bzw. kontrolliert. Eine professionelle Beratung ist empfehlenswert.

Fazit

Wie du siehst, ist ein Denkmalimmobilien-Investment kein kleines Projekt. Es zahlt sich aber definitiv aus, wenn man von vornherein alles richtig macht. Dieser Ratgeber dient nur als Überblick zu den grundlegenden Themen rund um Denkmalimmobilien-Investments und du solltest dir meine anderen Ratgeber unbedingt genauer ansehen, wenn du mehr Detailwissen haben möchtest. Dort gehe ich näher auf einzelnen Dinge ein und lasse keine Fragen offen. 

Haus Fassade
Solltest du nicht bereits Erfahrung mit dem Kauf und der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses haben, empfehle ich dir auf jeden Fall professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Spare nicht am falschen Ende, ein Experte kennt die Fallstricke und versteckten Kosten, die du kennen bzw. vermeiden solltest. Gerne können wir in einem unverbindlichen Beratungsgespräch über deine aktuelle Situation sprechen und ich erkläre dir, was in deiner Situation am meisten Sinn macht.

Jetzt Strategiegespräch mit mir vereinbaren

Verwandle garantiert Steuergelder in eigene Euros! Vereinbare jetzt dein persönliches und unverbindliches Beratungsgespräch und wir analysieren gemeinsam deine Situation. Anschließend zeige ich dir dann Schritt für Schritt auf, wie wir dein Immobilien Investment verwirklichen können.

Im Gespräch erhältst Du von mir

Pfeil nach rechts
Eine detaillierte Analyse deiner aktuellen Situation
Pfeil nach rechts
Den Überblick über mein geschlossenes Qualitäts-Immobilien System
Pfeil nach rechts
Eine individuelle Roadmap für dein erfolgreiches Investment
Pfeil nach rechts
Insider Wissen aus über 17 Jahren Investment Erfahrung

Buche jetzt einen Termin mit mir

Buche jetzt einen passenden Termin für unser unser gemeinsames Gespräch. Das Strategiegespräch ist kostenlos für dich und du kannst dir hier in meinem Kalender direkt einen Termin reservieren, der noch frei ist. Ich freue mich auf unser Gespräch!

Dein Marcel

Handgezeichneter Pfeil nach oben