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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Steuern sparen 2022: Wie du mit Immobilien Steuern sparen kannst

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Wie kann ich Steuern sparen? Diese Frage haben sich wohl die meisten von uns schon einmal gestellt. Steuern sind ein essentieller Teil unserer Gesellschaft, doch niemand möchte unnötige Steuern an den Staat zahlen. Deshalb suchen viele einen Weg, um so wenig Steuern wie möglich zu bezahlen. Und es gibt viele Wege um Steuern zu sparen. Insbesondere Immobilien bieten eine sehr gute Möglichkeit sein Geld zu investieren und die Steuerlast zu senken. Immobilien profitieren vom konstanten Wertzuwachs und dienen so, neben Steuereinsparungen, auch dem Vermögensaufbau und der Altersvorsorge.

Natürlich müssen dabei auch viele Dinge beachtet werden und nicht mit jeder Immobilie lassen sich gleich viele Steuern sparen. Beim Immobilienkauf über die Nutzung der Immobilie und auch beim Immobilienverkauf lassen sich Steuern sparen, wenn man weiß wie. Ich erkläre dir deshalb in diesem Artikel was du beachten musst, um mit Immobilien Steuern zu sparen und gleichzeitig dein Geld gewinnbringend zu investieren. Falls du schnelle Antworten auf die häufigsten Fragen haben möchtest, findest du am Ende des Artikels außerdem einen kompakten FAQ-Bereich und ein Fazit zum gesamten Artikel. 

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Eine Immobilie zu erwerben hat viele positive Aspekte und ist besonders für Gutverdiener ein lukrativer Weg das ersparte Kapital gewinnbringend anzulegen und nachhaltig sein Vermögen aufzubauen. Aber mit Hilfe von Immobilien hat man auch die Möglichkeit seine Steuerlast zu senken. Wird das Haus als Kapitalanlage genutzt und ist nicht als Eigenheim gedacht, ergeben sich attraktive Steuereinsparungen. Dabei können zum Beispiel folgende Kosten in die Steuererklärung aufgenommen werden:

  • Kauf des Grundstücks
  • Modernisierungskosten des Gebäudes
  • Anschaffungskosten der Immobilie
    - Baujahr vor 1925 können 2,5% über 40 Jahre abgeschrieben werden.
    - Baujahr nach 1925 können 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden.
  • Erwerbsnebenkosten
  • Maklerprovisionen
  • Zinsen
  • Immobiliengutachten

Hinzu kommen noch viele weitere Kosten, die man steuerlich absetzen kann. Hier empfiehlt es sich einen Steuerberater zu Hilfe zu ziehen, da je nach individuellem Fall mehr oder weniger Kosten in die Steuererklärung aufgenommen werden können. Dadurch fallen Steuerzahlungen geringer aus und man investiert gleichzeitig in sein Vermögen. Die planbaren Mieteinnahmen bringen dir außerdem eine zusätzliche Einkommensquelle und Immobilien sind ein inflationsgeschützter Weg zur Altersvorsorge.

Soll die Immobilie als Eigenheim genutzt werden, fallen leider sehr viele Kosten weg, die man in die Steuererklärung einbringen kann. Kosten für den Kauf der Immobilie und des Grundstücks können dort in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden. Aber auch für die Eigennutzung kannst du Steuern sparen. Ein großer Einsparungsfaktor ist dabei die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer sparen

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Grundstückes einmalig fällig, die sich je nach Bundesland zwischen 3% und 6,5% des Kaufpreises bewegt. Möchtest du Immobilien als Kapitalanlage verwenden und bist nicht an den Standort gebunden, kann sich auch ein Blick über die Landesgrenze lohnen. Unabhängig vom Standort ist es sinnvoll, das Grundstück und die Hausbaukosten getrennt voneinander zu erwerben, da dadurch die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück bezahlt werden muss. So lassen sich mehrere tausend Euro an Steuern sparen. Werden das Grundstück und die Immobilie nicht separat erworben, bezahlt man auf den gesamten Preis die Grunderwerbsteuer.

Als Vermieter mit Immobilien Steuern sparen

Nachdem bereits beim Kauf der Immobilie sehr viele Steuern gespart und relevante Kosten in die Steuererklärung aufgenommen werden können, kann auch bei der Vermietung der Immobilie weiter gespart werden. Du musst zwar die Einkünfte der Mieteinnahmen versteuern, aber man kann die meisten Kosten in Verbindung zur Immobilie absetzen. Folgende Kosten sind, neben den Kosten beim Kauf,  zum Beispiel absetzbar:

  • Werbungskosten 
  • Renovierungsarbeiten
  • Reparaturen
  • Grundsteuer
  • Hausverwaltungskosten
  • Kosten für Steuerberater und Anwalt
  • Betriebskosten (Müll, Heizung, etc.)

Auch hier gibt es je nach speziellem Fall noch weitere Kosten, die berücksichtigt werden können und es empfiehlt sich einen Steuerberater um Hilfe zu bitten. 

Steuern sparen durch Immobilien als Eigennutzer

Auch wenn man als Vermieter mehr Möglichkeiten hat mit Immobilien Steuern zu sparen, gibt es auch bei der Eigennutzung der Immobilie ein paar Steuervorteile. Durch das Eigenheimrentengesetz (“Wohn-Riester”) erhält man einen monatlichen Zuschuss vom Staat und kann außerdem bis zu 2.100€ als Sonderausgaben in die Steuererklärung aufnehmen. Aber es gilt zu beachten, dass das eingesparte Kapital bei Renteneintritt versteuert wird. 

Werden Reparaturen an der Immobilie durchgeführt, können auch Eigennutzer einen Teil der Kosten steuerlich absetzen. Dabei müssen Arbeits- und Materialkosten getrennt voneinander behandelt werden, denn nur die reinen Arbeitskosten können zu 20%, jedoch maximal 1.200€ pro Jahr, geltend gemacht werden. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen können in die Steuererklärung aufgenommen werden. Mögliche Beispiele sind:

  • Putzdienst
  • Gartenarbeiten
  • Betreuungsdienste
  • Fahrdienste

Auch hier dürfen nur 20% der reinen Arbeitskosten in die Steuererklärung einfließen und einen maximalen Kostenpunkt von 4.000€ pro Jahr nicht überschreiten. Die Möglichkeiten als Eigennutzer Steuern durch die Immobilie zu sparen sind geringer, aber werden oft vergessen und sollten auf jeden Fall genutzt werden.

Beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Auch beim Verkauf der Immobilie können Steuern gespart werden. Wie bei sonstigen privaten Veräußerungen auch, müsste der Gewinn versteuert werden. Dabei gibt es aber eine Ausnahme, die dir sehr viele Steuern sparen kann: die Spekulationsfrist. Bei der Spekulationsfrist für Immobilien bieten sich dir zwei Möglichkeiten:

  • Wurde die Immobilie in den letzten 10 Jahren vermietet, muss der Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuert werden. Möchtest du sinnvoll investieren, solltest das Haus oder das Grundstück also mindestens 10 Jahre vermieten, damit du für den Verkauf der Immobilie keine Steuern bezahlen musst.
  • Wurde die Immobilie in den letzten 3 Jahren von dir selbst genutzt? Auch dann kannst du die Immobilie steuerfrei verkaufen. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor von dir bewohnt, läuft die Spekulationsfrist aus und kannst dadurch auch als Eigennutzer mit der Immobilie Steuern sparen.

Logischerweise müssen die Gewinne aus dem Immobilienverkauf also versteuert werden, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre vermietet wurde oder sie in den letzten 3 Jahren nicht nur von dir benutzt wurde. Es kann deshalb sehr profitabel sein genau hinzuschauen, wann die Frist verstreicht, um nicht unnötige Steuern zu bezahlen.

Besonders Gutverdiener möchten ihr Geld gewinnbringend investieren und setzen dabei oft auf Immobilien. Solltest du in der glücklichen Lage sein und mehrere Immobilien besitzen, ist beim Verkaufen der Immobilie Vorsicht geboten. Das Finanzamt stuft Personen, die innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien verkauft haben als gewerblichen Immobilienhändler ein. Dadurch müssen die Einnahmen anschließend auch versteuert werden. 

Sonderfall Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien sind eine Unterkategorie von Immobilien, aber besonders für Investoren sehr interessant. Grundsätzlich gelten bei Denkmalimmobilien dieselben Regeln wie bei “normalen” Immobilien. Als Kapitalanleger können 100% der Anschaffungskosten der Denkmalimmobilie abgesetzt werden. Bei der Eigennutzung der Immobilie bietet sich diese Möglichkeit nicht.

Da die Bundesregierung nicht alle Denkmäler selbst erhalten kann und doch möchte das diese erhalten bleiben, gibt es attraktive Steuervorteile für Denkmalimmobilien. So können die Sanierungskosten der Immobilie bei anschließender Vermietung zu 100% über 12 Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Auch als Eigennutzer kann man 90% der Kosten für die Sanierung über 10 Jahre steuerlich geltend machen. Wenn du dir deine persönlichen Steuereinsparungen durch das Investieren in eine Denkmalimmobilie ausrechnen möchtest, verwende am besten meinen Steuerrechner

Neben den Steuervorteilen sind Denkmalimmobilien eine attraktive Investmentmöglichkeit, da sich diese in vielen Fällen in einer sehr guten Lage befinden und so das Risiko für Mietausfälle geringer ist und man von einer ständigen Wertsteigerung ausgehen kann. Genauere Informationen, wie man mit Denkmalimmobilien Steuern sparen kann, findest du hier!

Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen

Wie kann ich Steuern sparen?

Steuern lassen sich am besten durch Investieren sparen. Dabei gibt es verschiedene Methoden, um durch investieren Steuern zu sparen z.B. Aktien, Immobilien oder andere Güter. Indem du dein Geld investiert, senkt sich deine Steuerlast und du musst weniger Steuern zahlen. Gleichzeitig investierst du aber auch in langfristiges Vermögen.

Welche Steuervorteile gibt es beim Immobilienkauf?

Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du z.B. die Anschaffungskosten, Maklerkosten, Renovierungsarbeiten, Zinsen, Gutachten oder die Kosten für den Kauf des Grundstücks in die Steuererklärung aufnehmen. Als Eigennutzer kannst du diese Kosten nicht von der Steuer absetzen.

Wie spart man mit Immobilien Steuern?

Bei Immobilien kann man sehr gut Steuern sparen und je nachdem ob du die Immobilie vermieten möchtest oder sie selbst benutzt, unterscheiden sich die Möglichkeiten. Als Vermieter kannst du Anschaffungskosten und weitere Kosten in die Steuererklärung aufnehmen und die Immobilie nach einigen Jahren steuerfrei wieder verkaufen.

Fazit

Mit Immobilien Steuern zu sparen ist besonders für Kapitalanleger eine sehr gute Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu drücken und dadurch weniger Steuern zu bezahlen. Gleichzeitig verwendet man sein Geld, um nachhaltig zu investieren und langfristig Gewinne einzufahren. Aber auch als Eigennutzer bieten sich Wege, um Steuern durch Immobilien zu sparen. Damit man keine Fehler begeht und die maximalen Steuerreduzierungen erzielen kann, empfiehlt es sich auf jeden Fall einen Steuerberater zu befragen, da es je nach Situation auch andere Möglichkeiten geben kann, um Steuern zu sparen. 

Als Gutverdiener in Immobilien zu investieren ist eine kluge Methode, um zum einen Steuern zu sparen und zum anderen Vermögen aufzubauen. Durch das vorhandene Eigenkapital bekommt man gute Rahmenbedingungen für einen Kredit, erzielt eine konstante Einnahmequelle durch die Miete und kann die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

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