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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Ist diese Immobilie die „RICHTIGE“ für Dein Investment? - Interview mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg

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Immobilien über Immobilien - Der Markt ist voll von Angeboten, doch auf jeden Fall mit Vorsicht zu genießen. Ich sorge dafür, dass Du in diesem Blog Post mit Tipps, Live-Beispielen, News, Chancen und Risiken zum Thema Immobilienmarkt gefüttert wirst. Wir tauchen direkt ein in den Talk mit Immobilienprüf-Profi Jens Rautenberg. 

Marcel Keller: Herzlich Willkommen zum zweiten Besuch hier im Podcast, Jens Rautenberg. 

Jens Rautenberg: Hallo Marcel. Schön, wieder hier zu sein. 

Marcel Keller: Freut mich, dass Du da bist. Jens, wir kennen uns nun seit rund acht Jahren. Du prüfst die Immobilie und ich berate Manager, Führungskräfte und Unternehmer und vermittle im Nachgang zu den Gesprächen die Immobilien als reine Kapitalanlage. Übernimm Du bitte das Mikro und sage uns mal in drei Sätzen, wer ist Jens Rautenberg und wie kann man von Deinem Wissen im Bereich der Immobilien profitieren. 

Jens Rautenberg: Sehr gerne. Ich bin Jens Rautenberg, bin seit etwas mehr als zwanzig Jahren ausschließlich in dem Thema Immobilien als Investment tätig. Beruflich, aber auch privat als Investor. Immobilie ist ein, aus meiner Sicht, sehr logisches Investment, das man sehr gut analysieren kann. Die Fehler, die auftreten bei der Investition in Immobilien sind hinlänglich bekannt; es sind quasi immer wieder dieselben Fehler. Von daher kann ich sagen, man kann die Immobilie als Investment sehr gut analysieren, man kann sich genau diese Fehler anschauen, man weiß, wie man sie vermeiden kann. Vorausgesetzt natürlich, man hat dieses fachliche Know-How. Das ist genau das, was wir machen: Immobilien prüfen, die bekannten Fehler in der Analyse entdecken, sodass man weiß, welche Immobilie eignet sich für das Investment und welche nicht. Das Ganze passiert aus der Sicht des privaten Anlegers. 

Marcel Keller: Du gehst direkt auf die Möglichkeit der Fehlervermeidung ein. Wir haben besprochen, dass wir vier Podcast-Episoden zusammen aufnehmen und die Immobilieninteressenten, die uns zuhören, Step by Step zum Immobilieninvestment ranführen. Lass uns beginnen mit: Du bist Gesellschaft rund Geschäftsführer der Conversio Gruppe. Was genau macht die Conversio Gruppe im Immobiliensegment?

Jens Rautenberg: Zur Gruppe gehören im Wesentlichen zwei Unternehmen: Die Conversio Wahre Werte und die Resticon. Bei der Conversio Wahre Werte dreht sich alles um das Thema Analyse und dort betreiben wir auch  eine Immobilienakademie. Die Analyse ist das Herzstück unserer Tätigkeit. Das heißt, wir analysieren Standorte, sowohl die Macro-Lagen, also die großen Städte, als auch die Micro-Langen, also wo in der Stadt  sich das Objekt befindet. Wir analysieren die Bauträger, die etwas verkaufen möchten und natürlich auch die Objekte. Das Ganze passiert immer aus der Sicht des privaten Anlegers. Man muss ja unterscheiden, ob ein Institutioneller investiert im großen Stil, der hat ein ganz anderes Risikoverständnis, oder ein Privatanleger, der 1-3 mal im Leben eine Immobilie als Investment erwirbt. Da muss man anders herangehen. Das ist das, was wir tun im B2B-Bereich. Wir sind tätig für Unternehmen wie Dich zum Beispiel, für Anlageberatungsunternehmen, Banken, die letztendlich diese Asset-Klasse ihren Kunden anberaten. 

Der Prüfprozess

Marcel Keller: Ich habe ja den Podcast eröffnet mit: Immobilien über Immobilien. Es ist ja bekannt, dass der Markt voll mit Angeboten ist. Doch ich habe auch gesagt, auf jeden Fall ist auch der Markt, auf dem man Immobilien handelt mit Vorsicht zu genießen. Wie finde ich die richtige Immobilie und vor allem, wie komme ich dann noch an meine Wunschimmobilie ran? Kann ImmoScout24, ImmoWelt, eBay und Co hierfür die Lösung sein?

Jens Rautenberg: Zumindest liegt es ja erst mal auf der Hand, dass wenn man als privater potentieller Investor eine Immobilie sucht, dass man in die klassischen Portale reingeht oder zum Makler um die Ecke geht, der was im Angebot hat. Das ist möglich, das findet man natürlich Objekte. Ich sehe das aus folgendem Grund jedoch kritisch: Eins ist ja klar, ich finde auf den klassischen Portalen zu hundert Prozent Immobilien. Aber aus unserer 20-jährigen Tätigkeit kann ich sagen, dass nicht mal 20% der Projekte, die dort angeboten werden, wirklich taugen als Investment für die private Anlage. Wahrscheinlich sind es noch weniger. Das heißt über 80% der abgelichteten Objekte sind möglicherweise schöne Immobilien, in denen man auch privat einziehen kann, wenn einem das alles gefällt dort, aber sie eignen sich nicht als Investment. Von daher ja, die Portale sind gut, aber sie sind eigentlich nicht optimal aus der Sicht von unerfahrenen Privatanleger. Der Top-Profi, der genau weiß, worauf er achten muss, kann die 80% herausfiltern, aber wenn ich eher unerfahren bin, kann ich nicht einschätzen, welche Objekte geeignet sind. 

Marcel Keller: Da wollen wir tiefer einsteigen. Ich habe gesagt, am Markt wird es immer schwieriger die passende Immobilie zu finden. Du sagst sogar, nur um die 20% sind überhaupt tauglich. Lass uns den Hörern genau ein Bild geben: Wie prüft ihr von Conversio Wahre Werte die Immobilie, um genau dem Investor auch die maximal Investitionssicherheit zu geben und wie prüft ihr diese?

Jens Rautenberg: Ich möchte Dir mal ein Bild geben. Wir haben bei uns 4 große Kacheln definiert, die alle bei der jeweiligen Immobilie, die wir auf den Tisch bekommen, zutreffen müssen. Das ist einmal Kachel 1, der Anbieter oder Bauträger. Das liegt auf der Hand, dass man den analysieren muss, ob man ihm sein Vertrauen schenkt. Man muss seine Bonität überprüfen, wie lang macht er das schon, und so weiter. Das muss einfach sein bevor Sie als Investor Hunderttausende Euro in die Hand nehmen und investieren. Aber auch für uns ist das wichtig zu wissen, was für einen Bauträger wir vor uns haben. Ungefähr 50% der Bauträger bauen wirklich gute Sachen, aber eher für Eigennutzer und die anderen 50% bauen Mietobjekte. Wir müssen sicherstellen, dass wir einen Bauträger haben, der Mietobjekte baut. Wenn man hinterher als Kapitalanleger einsteigt in eine Wohneigentümergemeinschaft und feststellt, dass 80% Prozent Eigennutzer sind und man selbst Kapitalanleger ist, ist das sicher für die nächsten 30 Jahren nicht optimal. Ich werde dann feststellen, dass Ziele, Ängste, Wünsche von Eigennutzern und Kapitalanlegern sehr auseinander gehen. Wir müssen bei Kachel 1, völlig sicher sein, dass wir beim richtigen Bauträger sind. Kachel 2 ist dann die Lage. Ich muss in der richtigen Stadt sein, auch, dass wird jedem einleuchten. Die Top 10 Immobilienstandorte wird jeder nennen können. Aber wenn man schaut, wo die Leute kaufen, dann häufig nicht dort, sondern weil es vielleicht naheliegend ist, vor der eigenen Haustür. Aber vielleicht ist das nicht optimal, weil es strukturschwach ist, weil Bevölkerung abwandert, weil Infrastruktur zurück gebaut wird. Und trotzdem, weil es ja so naheliegt, kauft man vor der eigenen Haustür. Also, für uns ist Kachel 2 einmal die Stadt, die muss klar identifizierbar sein als Wachstumsstandort. Und die Mikro-Lage, also das Viertel. Die muss gut an den öffentlichen Naheverkehr angebunden sein und so weiter, und so fort. 

Marcel Keller: Heißt das dann, in den Big 7 Städten, da kann ich doch kaufen, wo ich will. Das sind Großstädte, dort finde ich sicher irgendwo einen Mikrolage, wo ich eine Bushaltestelle finde. Da mache ich ja mittlerweile alles richtig, oder?

Jens Rautenberg: Ja, das Risiko völlig daneben zu greifen mit der Lage in den Big 7 halte ich für außerordentlich gering. Da geht es wahrscheinlich weniger darum bei der Lage einen Fehler zu machen, sondern mehr um einen angemessenen Kaufpreis, den Zustand des Objekts, wie sind die Eigentümerstrukturen etc. Die 3. Kachel ist auch ein wichtiges Thema, Verwaltung und Management. Wir sind der Meinung, dass wenn ich ein unerfahrener Anleger bin, ich auf eine professionelle Haus- und Mietverwaltung zurückgreifen sollte, weil ich das Knowhow einfach nicht habe. Diese Haus- und Mietverwaltung muss auch geprüft werden. Dann geht es zur 4. Kachel, dem Objekt. Wie ist die Bauqualität, die Grundrisse, die Ausstattungsmerkmale, Wohnungsgröße? Und das immer mit der Brille, wie sieht es der Mieter? Nicht der Investor, sondern wird es von den Mietern abgenommen? Das ist die entscheidende Frage. Selbstverständlich müssen wir uns dann auch mit dem Kaufpreis und der Mieterwartung, die ausgerufen wird, auseinandersetzen. Beides muss passen. Außerdem muss auch die Eigentümerstruktur passen, wie eben angesprochen. Wenn ich bei den vier Kacheln sehr konsequent und stringent vorgehe und nicht zu viele Abstriche und Zugeständnisse mache, ist das optimal. Wenn ich Zugeständnisse mache erhöhe ich mein Risiko, das muss mir klar sein. Umso höher ist dann die Wahrscheinlichkeit, dass ich auch nicht richtig Spaß mit dem Investment habe. 

Wo liegen die Zukunftsmärkte?

Marcel Keller: Jetzt haben wir darüber gesprochen, wie Immobilien von Conversio Wahre Werte geprüft werden. Eure geprüften Immobilien berate ich und vermittle diese im Anschluss an meine Klientel bestehend aus Managern, Führungskräften und Unternehmern. Gib uns bitte mal einen Einblick, welche Immobilienart Du aktuell als chancenreich siehst. Ist es eher die Neubau-, Bestands- oder Denkmal-Immobilie? Oder gar Immobilien aus einer Nische heraus, wie altersgerechtes Wohnen in Neubauten, betreutes Wohnen? Wo siehst Du hier einen Markt, in dem man einen Trend erkennen kann?

Jens Rautenberg: Einen Trend kann ich definitiv aufzeigen. Im Prinzip kann man eigentlich nicht pauschal sagen, welche Immobilienart gut oder schlecht ist. Jede hat Vor- und Nachteile gegenüber den anderen. Aber wir sehen eine Entwicklung: Es wird weniger Bestand gehandelt bei den Anlegern, was zum einen an der Verfügbarkeit liegt, aber zum anderen auch an den Regulierungen. Da treffen mich Themen wie Mietbremse oder in Berlin der Mietdeckel. Das sind alles Regulierungen, die dem Bestand etwas die Attraktivität genommen haben, deshalb geht die Nachfrage da etwas zurück. Ich weiß, dass Denkmal-Immobilien ein Steckenpferd von Dir sind. Das ist das wohl emotionalste und vielleicht das schönste Thema in der Asset-Klassen Auswahl. Aber auch da, ist es unfassbar schwierig noch gutes, verfügbares Angebot zu finden, noch schwieriger als im Bestand. Denkmäler sind nun mal endlich. Deshalb ist es auch inzwischen eher eine Nische geworden. Der Neubau hat sehr viel an Attraktivität gewonnen, die Nachfrage ist exorbitant gestiegen. Klassische Neubauwohnungen, die Mikro-Apartments und der von dir angesprochene altersgerechter Neubau. Und das ist auch aus unserer Sicht ein absoluter Zukunftsmarkt. Hier habe ich eine sehr sehr hohe Nachfrage und im Gegensatz sehr geringes Angebot. Das macht es für Investoren natürlich sehr spannend. 

Marcel Keller: Sind diese Neubauten vergleichbar mit Pflege-Immobilien, sprich Altersheimen? Was ist ein altersgerechter Neubau und was ist das Charmante daran?

Jens Rautenberg: Vorweg eine Zahl, die uns im Jahr 2018 selbst auch extrem wachgerüttelt hat und seitdem halben wir uns in das Thema auch sehr eingegraben. Die KfW-Förderbank hat 2018 eine Studie veröffentlicht, die gezeigt hat, dass nur 1,7% des Deutschen Wohnungsbestandes altersgerecht sind. Das hat uns sehr überrascht, muss ich gestehen. Da wir alle die Alterspyramide kennen und wissen, dass sich das Lebensalter erhöht, kann man sofort logisch erkennen, dass das ein Mega-Markt ist. Zur Einstufung will ich erst mal die Begriffe sortieren: Altersgerecht bedeutet ein Altengerechter Bau, also dass sich ältere Menschen, zum Beispiel mit Rollator bewegen können, dass diese Menschen dort autark wohnen können. In dieser Asset-Klasse gibt es Unterklassen. Die Pflegeimmobilie hat als Merkmal, dass man dort hinein muss. Da möchte man nicht unbedingt rein, aber man ist gesundheitlich so eingeschränkt, dass man in ein Pflegeheim muss. Da habe ich keine freie Wahl mehr. Seniorenresidenzen auf der anderen Seite bieten einen Service an, aber da entscheidet man sich in der Regel noch selbst reinzugehen. Das macht das Leben angenehmer, man hat Vorteile und kriegt einen Service angeboten. 

Marcel Keller: Aber ganz offen gesagt: Ich bin gegenüber Pflegeimmobilien durchaus skeptisch und sage auch gleich warum. Ich sehe hier keinen wirklichen Zweitmarkt, um diese Immobilien auch wieder attraktiv verkaufen zu können. Ich sehe ein Konzept im Verkauf in der Maklertätigkeit, das darauf basiert, dass ein Betreiber das Pflegeheim “unterhält” und betreibt, einen zwanzigjährigen Mietvertrag hat und dem Käufer diese Sicherheit beworben wird. Ob diese Bude im Altersheim irgendwann wieder vernünftig zu veräußern ist, who knows. Mich interessiert wirklich der direkte Vergleich, Pflegeimmobilie zu altersgerechtem Wohnen im Neubau. Also, in die Pflegeimmobilie musst Du rein, in das altersgerechte betreute Wohnen kannst Du rein. Ist das so richtig?

Jens Rautenberg: Das ist richtig. Eins muss man nüchtern festhalten, all diese Asset-Klassen zeichnet eins aus: viel höhere Nachfrage als Angebot. Skepsis gegenüber Pflegeheim-Betreibern würde ich auch so sehen. Wir haben für uns auch entschieden, dass die klassische Pflegeimmobilie bei uns nicht reinpasst und mit anderen Risiken einhergeht. Da ist man schon sehr eingeschränkt gegenüber den klassischen, altersgerechten Wohnungen in der Innenstadt, die ist sicherlich leichter handelbar. 

Marcel Keller: Altersgerechtes Wohnen im Neubau. Ich bin sozusagen Besitzer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Pflegeservice, den ich annehmen kann und ebenso stehe ich als Investor alleine in meinem eigenen Grundbuch mit dieser Wohnung. Ist das richtig?

Jens Rautenberg: Das ist genau richtig so. Im Vergleich zur Pflegeimmobilie: Da habe ich ein Grundbuch über mein Apartment, das ich erwerbe, aber ich habe auch große Gemeinschaftsflächen, die ich in der Regel mit erwerben muss. Aber auch da habe ich ein Grundbuch. Bei der altersgerechten Wohnung ist es sehr vergleichbar mit der klassischen Wohnung. Möglicherweise gibt es dort auch Gemeinschaftsflächen, z.B. einen Concierge-Service oder einen Aufenthaltsraum, aber in der Regel weniger. 

Marcel Keller: Finanziert werden diese altersgerechten Wohnungen klassisch über die Bank und zusätzlich zinsgünstig verbunden mit einem Investitionszuschuss mit der KfW, so kenne ich es. 
Jens Rautenberg: So ist es auch. Das hängt natürlich davon ab, wie sie gebaut werden. Um an die Förderprogramme wie KfW-55 oder KfW-55EE Programm zu kommen mit Zuschüssen von 18.000 bis 25.000€ gibt plus zinsgünstige Darlehen, muss ich natürlich auch energetisch vernünftig bauen und nachweisen, dass ich das tue. Dann muss man eben schauen, zieht der Bauträger diese Förderung, dann ist sie für den privaten Anleger nicht mehr verfügbar oder zieht er sie nicht und stellt sie dem privaten Anleger zur Verfügung. Dann sind das wie du schon sagst sehr attraktive Zusatzeffekte. 

Marcel Keller: Zusammenfassend: Betreutes Wohnen, da kann ich die Services freiwillig in Anspruch nehmen wie Concierge, Mittagessen, Präsenzkräfte, Pflegeservice und so weiter. Und bei Pflegeimmobilien ist es ein All-In Must-Programm.

Jens Rautenberg: Genau, da schreibt es mir mein Gesundheitszustand quasi vor. Altersgerecht ist ich wohne völlig autark und versorge mich komplett selbst. In den betreuten Angeboten gibt es von einem Stern bis fünf Sterne, nicht nach Qualität, sondern nach Service-Angeboten. Da gibt es verschiedene Anbieter, die verschiedene Stern-Modelle verfolgen. So muss man sich das vorstellen.

Marcel Keller:  Wie finde ich für altersgerechtes Wohnen meinen Wunschmieter? Die älteren Mieter nutzen doch kein ImmoScout und durchsuchen das Internet, oder? Wie erreiche ich die?

Jens Rautenberg: Man würde ich wundern, wie viele Menschen, die betreutes Wohnen suchen, sehr wohl in der Lage sind, über ImmoScout etwas zu finden. Diese Gruppe ist ja noch bei vollstem Verstand und geht auch mit der Zeit, suchen auch ganz bewusst solche Angebote. DAs deutet auch daraufhin, dass ich eine gewisse Bonität habe und so weiter. Wir stellen fest, wenn es Neubauten sind ist entsteht viel Nachfrage über die Baustellenschilder. Es macht aber auch Sinn, in die regionale Tageszeitung zu gehen. Ja, es gibt ältere Menschen, die sind offline, die erreiche ich dann ganz old-school durch eine Annonce. Aber nochmal: die klassischen Online-Portale sind durchaus auch geeignet. Da die meisten älteren Menschen mittlerweile auch online sind und diese nutzen.

Marcel Keller: Die Vermietung wird professionell über eine Hausverwaltung gemanaged.

Jens Rautenberg: Ja sollte sie aus unserer Sicht. Das ist eine Sache, die man nicht erzwingen kann, es muss ein gutes Angebot vorliegen, das der Investor prüfen kann. Eine Hausverwaltung muss man wählen, aber eine Mietverwaltung ist eine Kann-Option. Ich könnte theoretisch auch sagen, ich kümmere mich um die Vermietung meiner Wohnung grundsätzlich selber. Das ist die Kachel, bei der ich sehr kritisch bin: es sollte bei einem guten Angebot möglich sein, eine vernünftige Haus-und Mietverwaltung abzuschließen. 

Marcel Keller: Jens, das fand ich interessant. Besonders weil diese Art der Immobilie verbunden mit der verändernden Lebenssituation einer immer älter werdenden Gesellschaft trotzdem dem Wunsch nach bezahlbarer Wohnqualität und Wohnen mit Gleichgesinnten stattfindet. Ein echt tolles Konzept. Gibt es aktuell die Möglichkeit, dass sich Interessenten, unsere Zuhörer melden bei mir und wir entsprechende Immobilie mit Exposees oder Ankündigungen heraus geben können?

Jens Rautenberg: Du bist ja an das zweite Unternehmen, die Resticon angeschlossen. Da siehst Du ja, welche Objekte in die Prüfung reinkommen, du siehst welche im Prozess sind und welche eine Prüfung durchlaufen haben, und zwar positiv oder negativ. Damit bist Du quasi am Puls, Du hast Einblick und kannst die Objekte vor deinem geistigen Auge filtern, welche Du jetzt gerade für interessant hältst. Da ist altersgerechtes Wohnen natürlich immer dabei und nimmt auch einen immer größeren Stellenwert in Zukunft ein. 

Marcel Keller: Ich sehe aber auch, dass die Immobilien immer schneller weg verkauft sind. 

Jens Rautenberg: Das ist so, das kann man nicht schönreden. Das liegt in der Natur der Dinge: wenn von den 100% nur 20% in Frage kommen und wirklich tauglich sind, dann ist das nicht viel. Es ist so, wie Du sagst, die Objekte sind nie lange verfügbar. Deswegen kann ich Investoren immer nur empfehlen, in die gedankliche Aufbereitung eines Investments zeitlich einzusteigen. Gar nicht an einem konkreten Objekt, sondern dass man mit Menschen wie Dir über das Investment schon mal spricht, herausfindet, wie das funktioniert, wie der Cash Flow aussieht, wie die Finanzierung aussehen kann. Dass man sich das Knowhow schon einmal reinholt. Denn wenn dann die konkrete Immobilie aufpoppt, dann kann man nicht noch anfangen, sich grundsätzlich beraten zu lassen, dann muss man eigentlich gut aufgestellt sein, sich vielleicht schon für eine Asset-Klasse entschieden haben und relativ schnell vorwärtskommen. An allen anderen wird sicher die Immobilie vorbeilaufen.

Marcel Keller: Das klingt nach einem stringenten Investment Prozess. Wir sind final für heute. Meldet euch gerne bei Interesse. Jens, danke an Dich für den ersten Teil unserer Immobilien Podcast Reihe. Wir beide sagen: Auf bald.

Jens Rautenberg: Bis bald. Dankeschön.

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