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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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So läuft ein Immobilien Investment konkret ab - Interview mit Niky Schöne

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Niky Schöne: Mein Name ist Niky Schöne, ich bin knapp vierzig Jahre alt, wohne in der Region Pforzheim / Karlsruhe, bin verheiratet und habe drei Kinder in allen möglichen Altersgruppen. Ich war nach meiner Elektrotechniker-Ausbildung und dem anschließenden Betriebswirtschaftsstudium Angestellter in einem mittelständischen Unternehmen in der Metall- und Elektronikindustrie. Dort war ich verantwortlich für das Thema Management-Systeme, Qualitäts-, Umwelt- und später auch Energie-Management und habe diese Themen leitend-verantwortlich betreut. 2011 habe ich dann in ein Ingenieurbüro bzw. Beratungsbüro gewechselt und war dort drei Jahre als Berater für die Schwerpunkte Umwelt und Energie tätig.

Marcel Keller: Das war deine letzte Angestellten-Position bevor du dann in die Selbständigkeit gegangen bist. Du bist Berater und Auditor für Management-Systeme. Was macht ein Berater in diesem Segment?

Niky Schöne: Ich bin seit 2013 selbstständig und habe mich genau auf diese Themen spezialisiert. Ich berate Unternehmen in allen denkbar möglichen Branchen, sowohl produzierendes Gewerbe als auch öffentliche Einrichtungen wie Stadtwerke und Versorger, bei der Einführung von Energie- und Umwelt-Management-Systemen, also bei der Umsetzung der rechtlichen Anforderungen. Denn verschiedene Subventionen und die Erstattung von Steuervorteilen sind an die Einführung solcher Management-Systeme gekoppelt. Seit 2015 besteht für Großunternehmen, sogenannte Nicht-KMUs sogar die gesetzliche Anforderung dafür.

Marcel Keller: Das spielt dir als Berater insofern in die Karten, dass du dadurch recht erfolgreich in die Beratung starten und dein Beratungsinstitut auf dem Markt etablieren konntest.

Niky Schöne: Ja, das hat sich zeitlich sehr gut angeboten, denn da ist ein sehr großer Markt entstanden. Ich habe mich genau auf die Umsetzung dieser rechtlichen Anforderungen spezialisiert und bin nun seit sechs Jahren in allen möglichen Brachen sehr erfolgreich unterwegs.

Marcel Keller: Das klingt doch gut. Kannst du dich noch erinnern, wie unser erster Kontakt zustande kam? 

Niky Schöne: Ja, daran erinnere ich mich sehr gut. Ich bin ganz konkret auf meinen Steuerberater zugegangen und habe ihm gesagt, dass ich auf der Suche nach Möglichkeiten bin, heute zu investieren, unter Berücksichtigung verschiedener Steuervorteile oder auch Subventionsmöglichkeiten. Ich sagte ihm, dass ich heute investieren will, um nachhaltig Werte zu schaffen, um wiederum in zehn bis zwanzig Jahren auch im Sinne einer Altersvorsorge davon zu profitieren. Wir haben daraufhin verschiedene Möglichkeiten besprochen, uns über Fotovoltaik-Anlagen, ETF-Fonds und Aktien sowie über die Möglichkeit in Immobilien zu investieren unterhalten, also ein sehr breites Spektrum. Er hat mir auch ganz konkret Kontakte an die Hand gegeben und ich bin dann auf den einen oder anderen zugegangen, unter anderem auch auf dich. Du warst auch eine sehr spezielle Empfehlung von ihm. Wir haben uns dann in einem lockeren, gemütlichen Gespräch zusammengesetzt und uns kennengelernt. Du hast mir auch bereits erste konkrete Projekte gezeigt und mir gesagt, was auch von der Größenordnung her in etwa passen könnte - und so haben wir uns kennengelernt.

Marcel Keller: Ja, ich erinnere mich auch daran, dass über die Steuerkanzlei die Tür für uns geöffnet wurde. Dadurch, dass dein Steuerberater dir den Gedanken mitgegeben hat, dich mal um das Thema Denkmal Immobilie als eine Form der Steuererleichterung zu kümmern. Was geschah als erstes bei dir im Kopf, als du das Wort Denkmal Immobilie hörtest? Welcher Punkt wurde da getriggert?

Niky Schöne: Im ersten Moment mal gar keiner. Ich hatte mich vorher nie mit dem Thema auseinandergesetzt, es war für mich nie ein Gedanke. Aber nachdem der Steuerberater mir mal ganz grob umrissen hatte, was der Vorteil von Denkmal Immobilien ist, habe ich mich dafür interessiert. Du hast es mir dann in unserem ersten Gespräch auch ziemlich genau erläutert und an ein-zwei konkreten Beispielen mit meinen konkreten Zahlen auch vorgerechnet und mir die Vorteile klar dargelegt. So sind wir dann bei dem zweiten Projekt auch bereits zusammengekommen.

Marcel Keller: Ja, wir haben recht schnell zusammengefunden, als wir den Prozess transparent gemacht hatten. Bist du aktuell im Besitz von Immobilien?

Niky Schöne: Ich habe eine private Immobilie, ein klassisches Einfamilienhaus. 

Marcel Keller: Also euer Eigenheim für die Familie sozusagen.

Niky Schöne: Ja, genau. Auch vor dem Hintergrund Wert zu schaffen, was mir wichtig war, aber auch um die Immobilie selbst zu nutzen und ein schönes Häuschen zu haben, mit schönem Garten und Grundstück.

Marcel Keller: Verständlich - und dadurch, dass auf dem Eigenheim bereits der eine oder andere Euro getilgt ist und als erfolgreicher Unternehmer weiterhin Liquidität entsteht, hat man dann die Chance genutzt, um einen Teil davon am Markt zu positionieren.

Zum Thema Prozess: Wie hast du dich bei unserer Zusammenarbeit gefühlt?

Niky Schöne: Was mir wirklich gefallen hat, ist dass wir uns auf angenehmer, persönlicher Ebene unterhalten haben und auf dieser Ebene auch recht schnell zusammengefunden haben. Du hattest ganz konkrete Projekte an der Hand, die vom Umfang her auch wirklich gepasst haben und hattest ein breites Feld an Kontakten und konntest mir auch was die Finanzierungsanfragen, den Notar oder die Bauunternehmen anbelangt, sehr unter die Arme greifen. Du hast mir sehr geholfen, das fand ich sehr positiv. Du konntest die Termine kurzfristig vereinbaren, zum Beispiel auch den Notartermin und wir hatten wirklich jederzeit Kontakt, auch jetzt im Nachgang, wenn es Fragen gibt oder ich Informationen brauche.

Marcel Keller: Ja, das war es auch, was du dir gewünscht hast. Als du mit deinem Steuerberater gesprochen hast und dann auf mich zugekommen bist, hast du klar gesagt, dass du Zugang zum Markt brauchst, sprich jemanden, der dir die Türen zum Immobilien-Markt öffnet. Du wolltest transparent über das System informiert und im Bereich der Finanzierung unterstütz werden sowie möglichst viel direkt abgewickelt haben. Ich erinnere mich, dass dies deine Wünsche waren, als wir “Wunschkonzert” gespielt haben.

Einer deiner Wünsche betraf die Tatsache, dass du dich nicht um den Baufortschritt kümmern kannst, weil wir ja nicht direkt in Pforzheim/Karlsruhe investieren, sondern den einen oder anderen Kilometer hinter uns bringen. Du musstest daher das Ganze auslagern und es musste jemand professionelles her, der dir das Thema Innenausbau so sichert und garantiert, dass du deinen Wunsch wiederfindest. Wir haben uns an der Stelle für einen professionellen Partner entschieden, der das komplette Thema Innenausbau inklusive garantierten Fertigstellungsdaten für dich in die Hand genommen hat. Was war dir konkret am Innenausbau für deinen künftigen Wunschmieter wichtig? Worauf achtest du und worauf legst du da wert?

Niky Schöne: Wie gesagt, ist es mich ganz wichtig, dass ich jemand kompetenten an der Seite habe, der die Abwicklung und Überwachung im Hintergrund in der Hand hat. Ich bin auf dem Gebiet selbst Laie und habe nicht den Zugang zu den ganzen Kontakten. Daher bin ich sehr froh, dass ich da jemand habe, auf den ich mich verlassen kann, auch jetzt in der Bauphase. Ich mache zurzeit gerade die Bemusterung durch und lege einfach Wert darauf, dass wir gut miteinander kommunizieren, dass wir vernünftige und hochwertige Ausrüstung auswählen, ohne dabei zu übertreiben. Es soll ein vernünftiger Standard sein, der langlebig, robust und auch einfach praxis-tauglich ist. Da arbeiten wir im Moment sehr gut zusammen, die Bemusterung läuft prima und ich bin guter Dinge, dass wir den vorgegebenen Zeitplan einhalten können. 

Marcel Keller: Du hast gerade das Thema Bemusterung angesprochen. Parallel bekommst du immer Infos zum Baufortschritt in einer Art Bau-Tagebuch. Zum Thema Qualität möchten wir nicht Standard oder in den Durchschnitt investieren und haben uns auch für ein eher höherpreisiges Segment entschieden, weil wir auch den Wunschmieter wollen, der einen Euro über dem klassischen Durchschnitt verdient und dadurch auch als Mieter einen Euro mehr ausgeben kann. 

Wir sind im Prozess soweit, dass wir gekauft haben und aktuell bei der Sanierung der Denkmal Immobilie sind. Ende 2020 bzw. Anfang 2021 kommt dann der nächste Prozess-Schritt auf uns zu, nämlich dass wir einen solventen Mieter finden bzw. den Wunschmieter, für den wir auch die Grundrisse geplant haben. Das wir unsere nächste Aufgabe sein, bei der wir uns Professionalität in Form der Mietverwaltung mit an Bord holen werden. Angenommen wir sind mit dem gesamten Prozess Anfang 2021 durch und es alles nach Wunsch, nach Vorgaben und nach Versprechen von mir ablief, würdest du eine weitere Immobilie erwerben wollen oder würdest du eher Abstand nehmen?

Niky Schöne: Nein, ich bin durchaus für alle Möglichkeiten offen, auch für andere Themen, die ich vorher mal angerissen hatte. Ich bin bisher sehr zufrieden und sehr guter Dinge, mit dem was wir gemacht haben und wenn es die Situation hergibt, wenn weitere interessante Angebote da sind, die mir gut reinpassen würden, bin ich da sehr offen so etwas nochmal zu machen. 

Marcel Keller: Dann machen wir unsere Hausaufgaben fertig und schauen, wie es weitergeht. Viele Investoren oder Interessenten stehen vor der Herausforderung, den ersten Schritt in die Immobilien-Investition noch gar nicht getätigt zu haben. Sprich, es kam noch gar nicht zum Austausch mit einem Experten auf dem Bereich, es kam noch gar nicht zu einer Empfehlung durch den Steuerberater etc. Vermutlich weiß man auch gar nicht über die Option einer Denkmal Immobilie. Was ist in deinen Augen das größte Missverständnis, wenn es darum geht, die Immobilie als reine Kapitalanlage anzugehen? Was siehst du da als Gefahr bzw. Risiko?

Niky Schöne: Ich denke, ganz speziell das Thema Denkmal Immobilie und was für Vorteile es bringt, ist ganz vielen gar nicht bewusst. Hinzu kommt, dass ich als Laie gar nicht die Möglichkeit oder den Zugang an interessante Objekte zu kommen, die auf dem Markt verfügbar sind. Ich denke das ist ein großes Hindernis. Wenn ich mich konkret für das Thema Denkmal Immobilie interessiere, dann stehe ich erstmal vor einem großen Markt und weiß nicht, wie der erste Schritt ist, wenn ich so etwas vorher noch nie gemacht habe. Da ist es umso wichtiger, jemanden der sich darauf spezialisiert hat, an der Hand zu haben und entsprechend auch den Markt zu öffnen. 

Marcel Keller: Ja, das ist richtig. Das Thema Markzugang könnte man auch in die Fußball-Sprache übersetzen: Wenn ich das Fenster im Transfer-Markt nicht nutze oder den Zugang zu den interessanten Spielern erst gar nicht bekommen, dann kann ich natürlich auch keinen Star auf dem grünen Rasen präsentieren. Der Marktzugang ist daher ein großer Bonus, der für dich die Türen insofern aufmacht, dass du an Immobilien rankommst, bei denen der Otto Normalverbraucher gar nicht weiß, dass sie verfügbar sind. Gute Immobilien und interessante Geldanlagen werden oft unter der Ladentheke, von Hand zu Hand, in Netzwerken und unter Family and Friends verteilt. Deswegen ist es das A und O, dass man sich hier ein Netzwerk aufbaut, um an die richtigen Personen ranzukommen. 

Du hast dich jetzt in Form deines Eigenheimes und mit deiner ersten Investition in eine Denkmal Immobilie am Markt positioniert. Was steht als nächstes auf deiner Liste, was sind deine nächsten Ziele für 2020? Du hast oft über Alterssicherung und Altersvorsorge gesprochen, aber was könnten weitere emotionale Themen sein, die dich in Zukunft bewegen und wo du noch ran möchtest?

Niky Schöne: In erster Linie ist es mir wichtig, den Erfolg, den ich in den ersten Jahren nach meiner Gründung hingelegt habe, auch nachhaltig zu sichern und halten kann. Erste Priorität ist natürlich damit auch, dass ich die Familie versorgen kann. Aber dann ist es mir auch enorm wichtig, dass ich diesen Erfolg auch nachhaltig so investieren kann, dass ich am Ende wirklich Werte geschaffen habe, die mir als Einzelbausteine für eine vernünftige Altersvorsorge, nicht nur für mich, sondern auch für meine ganze Familie und meine Kinder, zur Verfügung stehen. Das ist mir enorm wichtig und da gibt es verschiedene Möglichkeiten. Da die richtigen rauszufinden und vor allem auch den richtigen Mix zu finden, das ist für mich die nächsten zehn Jahre ganz wichtig. 

Marcel Keller: Dann hast du ja mit der Denkmal Immobilie das nächste Standbein aufgemacht und durch deinen beruflichen Erfolg siehst du, dass es möglich ist, neben dem Eigenheim auch etwas Liquidität aufzubauen. Wir hatten ja das Thema, dass es durch deinen beruflichen Erfolg möglich ist, lediglich die Nebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen und so mit einem Eigenkapitaleinsatz von +/- 20’000 Euro sich durchaus gut am Markt positionieren kann. Weil gerade Menschen wie dir die Bank im Niedrigzinsumfeld die Tür aufmacht und du durchaus willkommen bist. Diese Ergänzung haben wir an dieser Stelle genutzt und wie gesagt, gut am Markt positioniert und in einem tollen Wert sehr gut investiert. 

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