Steuern rund um Immobilien
Letztendlich führt kein Weg daran vorbei: Wer Steuern sparen will, der muss zunächst Steuern zahlen. Immobilienbesitzer sind davon nicht ausgenommen. Beim Kauf einer Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Jährlich müssen Immobilienbesitzer außerdem Grundsteuer zahlen. Vermietest du deine Immobilie, so müssen die Mieteinkünfte natürlich versteuert werden. Nun zur guten Nachricht: Die Möglichkeiten zum Steuern sparen mit Immobilien sind deutlich umfangreicher.
Steuern sparen mit Immobilien als Kapitalanlage
Nicht ohne Grund sind Immobilien eine beliebte Kapitalanlage. Viele Investoren schätzen die Wertstabilität von Immobilien, starke Wertschwankungen wie bei Aktien gibt es auf dem Immobilienmarkt praktisch nicht. Im Gegenteil: Die Wertentwicklung von Immobilien ging in den vergangenen Jahren kontinuierlich nach oben, auch in Krisenzeiten – denn ein Dach über dem Kopf benötigt jeder. Die Wertsteigerung kannst du mit ein bisschen Geduld übrigens steuerfrei abschöpfen: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei.
Neben der guten Wertentwicklung sind Immobilien als Kapitalanlage auch deshalb interessant, weil sie zahlreiche Möglichkeiten zum Steuern sparen eröffnen. Statt zum Finanzamt fließt dein Einkommen in deinen Vermögensaufbau. Welche Steuersparoptionen du nutzen kannst, hängt davon ab, ob du die Immobilie zur Vermietung oder Selbstnutzung kaufst.
Steuern sparen mit Immobilien zur Vermietung
Die meisten Möglichkeiten zum Steuern sparen mit Immobilien ergeben sich für Vermieter. Deshalb kann es durchaus sinnvoll sein, dass du die Immobilie gar nicht selbst bewohnst, sondern diese vermietest. Mit der Rendite kannst du dann später ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung finanzieren.
Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Kosten abzusetzen und Investitionen abzuschreiben und dadurch als Vermieter steuerlich zu profitieren. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen natürlich versteuert werden, gegen deine Einnahmen kannst du aber zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen. Dazu zählen unter anderem Maklerkosten, Kosten für Anwalt, Steuerberater und Notar, Grundbucheintragungskosten, Nebenkosten wie Müllabfuhr und Heizung, Kosten für Hausverwaltung, Hausmeistertätigkeiten, Gartenarbeiten sowie Handwerkerkosten. Sogar die Darlehenszinsen und die Grunderwerbsteuer kannst du bei der Steuer ansetzen. Fallen Fahrt- oder Bewirtungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung deiner Immobilie an, kannst du die Kosten steuerlich geltend machen. Du siehst: Nahezu alle anfallenden Kosten, die du hast, um Miete einzunehmen, sind von der Steuer absetzbar.
Besonders viel Steuersparpotenzial gibt es durch Abschreibungen. Die Anschaffungs- und Baukosten für Immobilien können bei Neubauten (ab 1925 erbaut) mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden. Der Kaufpreis von älteren Gebäuden kann mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden. Ebenfalls linear abgeschrieben werden können größere Sanierungsmaßnahmen.
Bei Leerstand Steuern sparen
Die Angst vor Leerstand lässt viele Kapitalanleger zögern. Die Steuervorteile kannst du aber auch nutzen, wenn du noch keinen Mieter gefunden hast. Du musst dem Finanzamt lediglich nachweisen, dass du dich tatsächlich aktiv um die Vermietung bemüht hast. Dazu können Unterlagen wie Inserate, Protokolle von Wohnungsbesichtigungen, Maklerrechnungen, aber auch Rechnungen von Renovierungsarbeiten genutzt werden. Ich empfehle dir meinen Artikel Steuern sparen durch Investieren.
Steuern sparen mit Immobilien zur Selbstnutzung
Bei selbst genutzten Immobilien sind die Steuersparoptionen nicht so umfangreich wie für Vermieter. So können unter anderem Darlehenszinsen und Anschaffungskosten bei den meisten privat genutzten Immobilien nicht steuerlich geltend gemacht werden. Altsubstanz und Sanierungskosten können nur bei Denkmalimmobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten steuerlich geltend gemacht werden.
Indirekt ist das Steuern sparen mit Immobilien zur Selbstnutzung aber möglich: So kann etwa das häusliche Arbeitszimmer von der Steuer abgesetzt werden. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen wie eine Reinigungskraft oder Gartenarbeiten und Lohnkosten für Handwerker kannst du in der Steuererklärung geltend machen. Bis zum Höchstbetrag kannst du 20 Prozent der Kosten steuerlich absetzen.
Steuern sparen mit Immobilien unter Denkmalschutz
Die meisten Steuervorteile haben Vermieter und Selbstnutzer von Denkmalimmobilien. Denn der Staat unterstützt den Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden durch besondere steuerliche Vorteile. So können Sanierungskosten, unabhängig davon, ob du das Objekt vermietest oder selbst bewohnst, über die Denkmal-AfA linear abgeschrieben werden. Zudem gibt es zinsgünstige KfW-Förderprogramme und spezifische Denkmalförderprogramme, mit denen dich der Staat bei der Sanierung unterstützt. Die Abschreibung der Altsubstanz ist auch bei Denkmalimmobilien nur für Vermieter möglich.
Denkmal-AfA
Der Hebel zum Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien ist die Denkmal-AfA. Diese ermöglicht es dir, 100 Prozent der Sanierungskosten über zwölf Jahre abzuschreiben, wenn du das Objekt vermietest. Bei Selbstnutzung sind immerhin 90 Prozent Abschreibung über zehn Jahre möglich. Durch die Steuervorteile, die aus der Denkmal-AfA erwachsen, sind rund 100.000 Euro mehr Vermögenszuwachs möglich als mit einer herkömmlichen Immobilie.
Steuern sparen mit Immobilien im Ausland
Natürlich kannst du auch in eine Immobilie im Ausland investieren, zum Beispiel, um diese als Ferienhaus zu vermieten. Ob du damit Steuern sparst, kann pauschal nicht beantwortet werden, denn jedes Land setzt seine Immobilienbesteuerung selbst fest. Du solltest auf jeden Fall darauf achten, dass das Land, in dem du investierst, ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat. Ansonsten musst du deine Einkünfte nämlich in beiden Ländern versteuern.
Weitere Tipps zum Steuern sparen mit Immobilien
Neben den Absetzungs- und Abschreibungsmöglichkeiten gibt es noch einige Tipps, mit denen du beim Kauf und Verkauf von Immobilien ganz legal Steuern sparen kannst.
Bei der Grunderwerbsteuer sparen
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig und wird vom Käufer getragen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer eigens fest. Mit 3,5 Prozent hat aktuell Bayern mit Abstand den geringsten Steuersatz. Spitzensteuerländer bei der Grunderwerbsteuer sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer kann bei höherpreisigen Immobilien also durchaus einen Unterschied machen. Vor allem, wenn du eine Immobilie für die Vermietung suchst, kann es also sinnvoll sein, einen Standort mit niedrigem Grunderwerbsteuersatz zu wählen.
Steuern sparen mit der Investitionsrücklage
Bei der Gestaltung des Kaufvertrages kannst du durch einige Kniffe Steuern sparen, zum Beispiel über eine Instandhaltungsrücklage. Wird diese vom Verkäufer übernommen, so wirkt sich dies mindernd auf die Grunderwerbsteuer aus.
Steuern sparen beim Immobilienverkauf
Ein besonderer Vorteil an Immobilien als Kapitalanlage ist, dass der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei ist. Die Wertsteigerung kannst du also mitnehmen, ohne darauf Steuern zu zahlen. Übrigens: Eine Denkmalimmobilie solltest du frühestens nach zwölf Jahren verkaufen, um die Steuervorteile über die Denkmal-AfA in voller Höhe auszuschöpfen.
Steuern sparen beim Vererben von Immobilien
Werden Immobilien vererbt, so fällt Erbschaftsteuer an. Gehst du die Übertragung jedoch planvoll an, kannst du deine Immobilie komplett steuerfrei an die nächste Generation vererben. Für Familienmitglieder gelten nämlich Schenkungsfreibeträge von 400.000 Euro pro Kind und 500.000 Euro für Ehepartner. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre voll ausgeschöpft werden. Hast du also eine Immobilie, die 750.000 Euro wert ist, kannst du diese innerhalb von zwanzig Jahren steuerfrei an dein Kind übertragen. Stehst du gemeinsam mit dem Ehepartner zu gleichen Teilen im Grundbuch, so kann die Schenkung sogar in einem Schritt erfolgen, indem jeder Ehepartner seinen Teil an das Kind verschenkt.
Steuern sparen mit Immobilienkauf über vermögensverwaltende GmbH
Wenn du viel Geld investierst, kann es unter Umständen sinnvoll sein, diese Investitionen über eine vermögensverwaltende GmbH zu tätigen, da diese anders besteuert werden als Privatpersonen. So wird bei Privatpersonen das Einkommen besteuert, bei einer GmbH der Gewinn. Zudem gelten unterschiedliche Steuersätze für Privatpersonen und GmbHs. Ob es sich für dich lohnt, eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen, solltest du mit deinem Steuerberater besprechen.
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Disclaimer
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