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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Wie entscheide ich mich für eine Immobilie? Auf was DU beim Kauf unbedingt achten musst.

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Mein Denkmal Immobilien Kauf in Magdeburg

Was genau ich gekauft habe und vor allem warum genau diese Wohnung, das erzähle ich dir in diesem Blog Post.

Ich war am Freitag, 5. Februar beim Notar und habe eine Denkmal Wohnung in Magdeburg gekauft. Der Käufer hat diese Wohnung bereits 1996 erworben, zu diesem Jahr wurde die in 1900 gebaute Immobilie kernsaniert und der Käufer konnte dadurch die erhöhte Abschreibung für die Sanierungs- und Herstellungskosten steuerlich aktivieren und hat somit Jahr für Jahr schöne Steuervorteile bekommen. Diese Euros, hat er mir gesagt, hat er Jahr für Jahr zur Tilgung der Immobilie genutzt, so dass er nun bei Verkauf sogar schuldenfrei ist. Grundsätzliche eine feine Sache.

Warum habe ich diese Wohnung gekauft?

Zuallererst ist die Wohnung in der Hegelstraße in Magdeburg. Diese Straße führt direkt auf den Dom zu und ist somit ein Hotspot, eine absolut zentrale Lage. Direkt neben dem Dom hat sich übrigens das Motel One platziert, die Hotelkette, die bekannt ist für gute und vor allem innerstädtische Lagen. Dies ist meine erste Wohnung, in der ich die erhöhte Denkmalsanierung nicht selbst nutzen kann. Warum habe ich dann trotzdem gekauft? Ein Immobilien Investment besteht ja nicht aus der Abschreibung, also dem Steuervorteil, sondern aus einem stringenten Analyseprozesses. Dieser Prüfprozess betrachtet zuallererst die Lage der Immobilie. Hier wird entschieden, ja oder nein – Punkt um!

Danach gehen wir tiefer in die Stadt rein und schauen uns genau deren Mikrolage an, das heißt wir nutzen die Lupe und erkunden die innerstädtische Lage in und um diese Wohnung. Augenmerk auf die täglichen Dinge wie Einkaufen, Post, Kindergarten, Schule, Arzt, Arbeitsmöglichkeiten etc., entscheiden, ob wir weiter tiefer in die Immobilien und die mögliche Investition einsteigen. Besteht auch hier die Immobilie den Prozess, dann geht’s direkt rein ins Betongold und das Objekt wird untersucht. Untersucht in der Form, dass Bauqualität, Bausubstanz, professionelle Verwaltung der Immobilien, aktives Management der Immobilie über eine Gesellschaft und vor allem die größte Gefahr „Instandhaltungsrückstau“. Das heißt, die Immobilie mag auf den ersten Blick günstig und billig erscheinen, doch ist heute bereits ersichtlich, wenn man auf die letzte Kernsanierung schaut, dass in wenigen Jahren garantiert Geld in die Immobilie investiert werden muss. Diese Investitionen erhöhen letztendlich mein Kaufpreis und oftmals wird aus einer billigen Immobilie ein Fass ohne Boden.

Diesen Prüfprozess hat die Denkmalimmobilie überstanden und so konnte ich den finalen Schritt nehmen und mich auf die einzelnen Wohnungen, die zum Verkauf beworben wird, fokussieren.

Der Lupen-Blick

Wie ist der Grundriss, wie ist der Zustand? Hier sind klipp und klar Gespräche mit mindestens der Hausverwaltung notwendig, willst Du auf Nummer sicher gehen solltest du mit einem unabhängigen Bausachverständigen durch das Haus und die Wohnung ziehen und dir schriftlich bestätigen lassen, dass das Objekt laut Gutachten frei von Schäden ist. Passt letztendlich der Grundriss oder siehst du Chancen auf Veränderungen des Grundrisses nach einem Auszug des aktuellen Mieters, dann stehen dir natürlich die Türen offen und du hast super Chancen aus deiner Denkmalimmobilie ein neues Schmuckstück zu machen. Bei meinem Fall ist die Immobilie vermietet, die Mietrendite beträgt gute 4%, was ok ist, jedoch ist diese Wohnung aktuell mit 6,50 Euro rund 30% unter Markt vermietet. Übersetzt bedeutet dies, dass ich nach 1-2 einfachen Schönheitskorrekturen innerhalb der Wohnung diese neu vermieten kann und das zu einem höheren Mietpreis. Hier gilt es jedoch vorsichtig zu sein, denn es ist wichtig, dass du dich an die gesetzlichen Regeln beim Vermieten hältst. 
Hierzu habe ich vor kurzem eine Podcast-Folge gemacht, in der ich genau erläutere, wie du die Miete erhöhen darfst. Höre in diese Folge rein und du kannst dies 1:1 in die Praxis umsetzen.

Das Thema Grundriss, Vermietbarkeit, ist geklärt, nun geht es um den Kaufpreis. Ich habe den Markt in Magdeburg im Blick, da ich zum einen Neubau Projekte, als auch Denkmalimmobilien hier im Verkauf begleitet habe und somit seit mehreren Jahren dort Investoren habe als auch die notwendige Expertise. Ich konnte somit auf den ersten Blick sicherstellen, dass ein Einkauf für 1.850 Euro den Quadratmeter für eine Immobilie dieser Art absolut passend ist und habe dadurch den Kauf in Angriff genommen.

Wobei Kauf in Angriff genommen ein gutes Stichwort ist ;-)

Ich habe in der Podcast Folge 68 "Immobilien Interessenten – So bekam ICH die Kaufzusage“ eins zu eins berichtet, wie ich überhaupt an diese Denkmalimmobilie dran gekommen bin. Das musst du dir wirklich unbedingt anhören, denn hier trennt sich definitiv die Spreu vom Weizen, denn der Großteil wäre an dieser Stelle definitiv ausgestiegen, denn was ich hier für Einsatz und Ideen habe ausgraben müssen, das ist schon ein Wort ;-) Also höre definitiv rein.

Nun kennst Du mein neuestes Investment. Ich weiß nicht, ob wir beide uns schon kennen.

Lass uns gerne mal einen Zoom Call starten und wir prüfen, ob dir das Thema Denkmalimmobilien ebenso viel Spaß macht, wie mir und ob es uns dadurch gelingt die schönen Euros, die in der Regel ans Finanzamt gehen in deinem eigenen Geldbeutel tanzen zu lassen.

Ich freue mich auf dich und sage bis bald

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Dein Marcel

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