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Vom Markt her unterscheidet sich die Denkmalimmobilie von keiner anderen Immobilie am Markt. Gliedern wir jedoch nun den Immobilienmarkt auf und schauen uns die speziellen Charakteristika der Immobilienwelt an, so kommen wir auf massiv verschiedene Ergebnisse Deshalb fokussieren wir uns in der heutigen Denkmalimmobilien Episode auf die Immobilienarten: Neubau, Bestand und Denkmal. Wie gewinne ich mit einem Immobilien Investment Zeit im Vergleich zu Immobilien einer anderen Art.
Der Neubau
Stelle dir bildlich vor, wir haben eine grüne Wiese, planen ein Mehrfamilienhaus und bauen dies über einen Zeitraum von 1 bis 2 Jahren. Der Bau ist fertiggestellt, wird vermietet und los geht die Einkunftsschiene aus Vermietung und Verpachtung. Wir gliedern die Immobilie mit den Einkünften auf in Einnahmen und Ausgaben. Die bekannteste und gängigste Einnahme bei der Immobilie ist die Miete. Neben der Miete erhältst du noch eine kleine Steuererleichterung, sprich ein Steuervorteil. Gehen wir auf die andere Seite der Immobilien Bilanz, blicken auf die Ausgaben, so sehen wir hier die Kosten für Zinsen an die Bank für die Finanzierung, die Tilgung der Immobilie, sprich die Entschuldung, als auch Kosten für die Wohnungsverwaltung, Hausverwaltung, Instandhaltung usw. Gehen wir ein Step tiefer in die Kalkulation und schauen uns speziell die Steuerseite an.
Das Finanzamt gliedert eine Immobilie in 2 Bausteine auf: Einmal das Grundstück, also Grund und Boden, und zum anderen den Gebäude Anteil, das Haus. Das Grundstück wird aus steuerlicher Sicht jedoch außen vor gelassen, was bedeutet, dass du auf diesen Anteil keine Steuererleichterung hast. Ergo: Du darfst den Neubau-Gebäude in deiner Steuererklärung abschreiben, und zwar mit einer Abschreibung in Höhe von 2% pro Jahr. Das heißt, es dauert satte 50 Jahre, bis deine Immobilie abgeschrieben ist.
Kurzes Rechenbeispiel: Der Anteil für das Gebäude beträgt 200.000 Euro. Somit darfst Du dir 200.000 Euro x 2% = 4.000 Euro in deiner Steuererklärung als Abschreibungswert, sozusagen als „fiktive“ Ausgabe notieren.
Toller Effekt - doch es geht besser, es geht optimierter!
Die Bestandsimmobilie
Die gleiche Vorgehensweise wie beim Neubau findest du bei der Bestandimmobilie vor, also beim Haus oder bei der Wohnung auf dem „Gebrauchtmarkt“. Und jetzt wird es interessant! AUFGEPASST und an alle Manager, Führungskräfte und Unternehmer - spitzt die Ohren, es wird spannend.
Kalkulieren wir nun die Denkmalimmobilie so finden wir ebenso unsere Immobilien Bilanz mit den beiden Seiten Einnahmen und Ausgaben. Doch das Besondere: Wie bereits im Untertitel erwähnt: Nutze diesen Steuer Paragraph richtig und gewinne garantiert Zeit!!! Wir reden hier vom §7h und §7i im Einkommensteuergesetz. Und hier gewinnen wir definitiv und garantiert an Zeit, denn dieser Paragraph erlaubt uns eine Besonderheit, die sich grandios auf deine Liquidität auswirkt.
Kurzer Ausflug nochmal zurück zur Aufteilung der Immobilie vom Finanzamt. Der Neubau wird aufgeteilt in Grund und Boden, also das Grundstück und das Gebäude, das auf dem Grundstück steht. Abschreibung über 50 Jahre, da 2% pro Jahr.
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Die Denkmalimmobilie
Bei der Denkmalimmobilie ist der Vorteil folgender: Hier gliedert das Finanzamt die Immobilie in 3 Teile auf.
1) den Grund und Boden
2) den Altbau
3) die kompletten Sanierungskosten, also alle Euros, die benötigt werden, um die Denkmalimmobilie auf links zu drehen und ein Immobilien Schmuckstück draus zu machen.
Und aufgepasst: Die Sanierungskosten und diese belaufen sich oftmals auf rund 70% des gesamten Immobilien Preis, darf über 12 Jahre abgeschrieben werden. Und hier wird Liquidität erzielt, hier wird Cash gemacht und richtig Euros in kurzer Zeit von der Steuer zurückgeholt.
Kurzes Beispiel: Die Immobilie kostet 300.000 Euro, davon sind wie erwähnt rund 70% Kosten für die KERNSANIERUNG, also satte 210.000 Euro. Und um genau diese 210.000 Euro drückst du die kommenden 12 Jahre deine Steuerbelastung nach unten. Deshalb aufgepasst an alle Manager, Führungskräfte und Unternehmer: Nutzt eure Spitzenbesteuerung und holt euch die rund 45% Spitzensteuer wieder vom Finanzamt zurück. Denn immerhin kommen wir durch diese Möglichkeit schnell auf Steuervorteile von +- 100.000 Euro cash, bar Kralle und das ist eine feine Sache. Gerne kann ich dir ein konkretes Zahlenbeispiel mit deinen eigenen Einkommenszahlen zukommen lassen. Lass es mich wissen und wir starten unser Kennenlernen. Ich sage hierzu gerne: Im Notfall hilft’s ;-)
Bist Du interessiert an Kalkulationen oder möchtest du mal sehen, wie aus einer Ruine ein Denkmal Immobilien Schmuckstück wird, so lass es mich wissen, ich bin bereit und freue mich auf unseren Talk.
Beste Grüße und bis bald.
Marcel
