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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Time is MONEY!! - Warum Zeit bei Immobilien = Geld für Dich bedeutet

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Time is MONEY! - Warum bei Immobilien Zeit = Geld für Dich bedeutet

Diesen Gedanken gönnen wir uns heute mal und tauchen direkt in das Thema ein.

Wie heißt es so schön? „Time is money“ - das stellte übrigens Benjamin Franklin fest. Wie folgt hier ein Bezug auf die Immobilienwelt und wie kannst Du Zeit als Faktor für einen Vorsprung, einen Profit, nutzen?

In welche Immobilien-Art investierst du?

Hier ist es wieder wichtig zu wissen, in welche Immobilien-Art du investierst. In den Neubau, in den Bestand, also den Gebrauchtmarkt oder in eine denkmalgeschützte Immobilie. Wir befinden und mit allen Immobilien-Arten auf der gleichen Spielwiese, auf dem gleichen Markt, nämlich dem Immobilienmarkt.

Das heißt, hier ist kein Unterschied zu verzeichnen.

Gehen wir nun in das finanzielle Konstrukt der einzelnen Immobilien ein, so wirst Du einen massiven Unterschied erkennen. Die Immobilie wird dinglich gesehen, auch von dem Finanzamt und der Steuerseite, in 2 Teile aufgeteilt. Dem Grundstück, also Grund und Boden und dem darauf stehenden Gebäude.

Das Grundstück wird nie und zu keiner Zeit über die Steuer aktiviert, da dieser Anteil des Immobilieninvestments von einer Abnutzung nicht betroffen ist. Das darauf stehende Gebäude schon. Das wird Jahr für Jahr zum Zweck des Wohnens genutzt und wird dadurch abgenutzt. Somit gibt es in der Steuer die Möglichkeit diese Abnutzung abzusetzen - man spricht hier von der AfA, der Absetzung für Abnutzung. Diese AfA beträgt von der Höhe her 2% vom Gebäudewert pro Jahr.

Beispiel: Das Gebäude hat einen Wert von 400.000 Euro so darfst du 2% nämlich 8.000 Euro für die Abnutzung steuerlich geltend machen. Bedeutet: Dein Gebäude ist nach 50 Jahren abgenutzt und steuerlich abgeschrieben.

50 Jahre - 2% p.a. -> bei der Bestandsimmobilien ist dies ebenso der Fall.

Wie nutzt du die Zeit zu deinen Gunsten?

Doch 50 Jahre sind eine lange Zeit und gerade Manager, Führungskräfte und Unternehmer wollen den Faktor Zeit nutzen, um in kürzerer Zeit den Immobilien Erfolg in deren eigene Euros umzumünzen. Wie funktioniert dies? Und wie hole ich mir diesen Erfolg auf Basis des deutschen Einkommensteuergesetzes auch garantiert in mein Portfolio?

Hierzu gibt es folgenden Optionen:

1) du investierst in eine Immobilie, die sich in einem Sanierungsgebiet befindet 

oder

2) du investierst in eine Denkmalimmobilie

Worin liegt der Unterschied?

Wie zu Beginn gesagt, wir bedienen uns im gleichen Markt, dem Immobilienmarkt und haben somit die gleichen Wachstumsmöglichkeiten, als auch Ertragschancen, wie bei der Neubau- oder Bestandsimmobilie.

Doch einen riesigen Vorteil gibt es: Und das ist Time is money“. Wir nutzen gezielt den Zeitvorsprung auf die anderen Immobilienarten.

Wie?

Hierzu ist das Wichtigste, dass Du die Denkmalimmobilie im Altbau-Zustand kaufen musst. Das heißt, Du kauft in der Regel eine leerstehende Immobilie, die in den nächsten rund 12 bis 18 Monaten von einem Bauträger für Dich auf links gedreht wird. Auf links gedreht heißt, es werden Wände, Böden, Decken, Elektrik, Strom, Gas, Wasserleitungen - kurz um: alles neu gemacht.

Wichtig hier für Dich: Du benötigst hierfür eine Festpreisgarantie vom Bauträger, um sicher zu sein, dass diese Sanierung und Herstellungskosten nicht ins Uferlose gehen und du nach und nach weitere Euros dazu schießen musst - das geht auf keinen Fall. Deshalb die Festpreisgarantie.

Das Denkmalimmobilien Investment

Nun gliedern wir einmal dieses Denkmalimmobilien Investment auf: Ebenso wie beim Neubau hast du das Grundstück und das Gebäude. Nur hier gehen wir etwas detaillierter vor und nennen dieses Gebäude die Altsubstanz. Darüber hinaus kommt nun der größte Block der Investition, nämlich die Sanierung, die Herstellung der aktuellen Altbau Immobilie auf Niveau nahe Neubau.

Und dieser Investment Block beträgt im Durchschnitt rund 70% deines gesamten Immobilien Wertes.

Ein Beispiel: Immobilienkauf zu 400.000 Euro und davon 70% Sanierungskosten ergibt 280.000 Euro.

Und jetzt, an dieser Stelle bitte 100% Aufmerksamkeit, denn jetzt kommt der Time is money-Effekt. Diese 280.000 Euro darfst du nun über 12 Jahre von der Steuer absetzen. Nach 12 Jahren ist somit deine Immobilie zu einem hohen Anteil abgeschrieben, denn berücksichtigen wir noch die Abnutzung der Altbau Immobilien, die ja ebenso Jahr für Jahr noch abgeschrieben wird, so kommen wir auf rund 80-90% Abschreibung der Immobilie über 12 Jahre. Somit hast Du Jahr für Jahr einen sichtbaren und spürbaren Liquiditätsfluss, den du zum einen für die Entschuldung der Immobilien nutzen kannst oder du baust mit diesem Faktor weiter Eigenkapital für deine nächste Denkmalimmobilie auf.

Zusammengefasst: Anstatt 50 Jahre zu warten, hast Du mit der Denkmalimmobilie den Effekt, dass Du nach bereits 12 Jahren den Löwenanteil der Steuervorteile in Deinem Geldbeutel hast und das Ganze noch garantiert anhand des deutschen Einkommensteuergesetzes.

Geh mal in Dich und frage Dich selbst, ob dies eine Chance für Dich sein kann.

Ich bin fit in diesem Thema, habe ein Netzwerk aus Bauträgern, Projektiere und Immobilienkoordinatoren deutschlandweit, so dass du dir sicher sein darfst, dass wir auch für dich die passende Denkmalimmobilie finden.


Gute Gedanken und bis bald!


Dein Marcel

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