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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Das gefürchtete Mieterrisiko - so vermeidest du Mietnomaden

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Podcast #7 Marcel Keller

Das Mieterrisiko ist real

Beim Thema Mieterrisiko haben viele die gleichen Bilder im Kopf: Zerstörte Wohnungen, Mietnomaden, die zuerst kaum loszuwerden sind und dann verdreckte, zerschlissene Wohnungen hinterlassen und sagenhaft hohe Ausgaben und Mühen, um die Wohnungen und Häuser wieder in Stand zu setzen.

Doch warum ist dieses Thema so präsent in unseren Köpfen, obschon viele von uns gar nicht davon betroffen sind? Ganz einfach: Es ist medial attraktiv. Ganz egal ob in Google Resultaten, in Radio und Zeitungen und insbesondere im Fernsehen, lässt sich dieses Thema wunderbar ausschlachten und Zuschauerquoten damit erhöhen. Bilder von zerstörten, verdreckten Wohnungen und Berichte über die hohen Ausgaben von Räumungsklagen eignen sich ideal, um die Aufmerksamkeit der Zuschauer zu gewinnen und nehmen uns gleichzeitig die Lust darauf, in Immobilien und im Speziellen Denkmal Immobilien zu investieren.

Hand aufs Herz: Das Mieterrisiko lässt sich bei der Immobilie als reine Kapitalanlage definitiv nicht ausschließen, sondern lässt sich lediglich definieren, analysieren und dadurch anhand von Zahlen kalkulieren. 

Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste

Um das Mieterrisiko zu kalkulieren, ist es wichtig, dass du Vorsicht walten lässt und die Mieterprüfung immer stringent angehst. Hol dir dabei immer möglichst viele Daten und Fakten über den aktuellen Mietinteressenten.

Es gibt hierzu eine Studie, die besagt, dass 98 Prozent der Mietnomaden und entsprechender Räumungsklagen dadurch entsteht, dass die Immobilie selbst auf den Markt gegeben und eigenständig vermietet wird. Denn in diesen Fällen wird oft aus emotionalen Gründen nicht bis ins kleinste Detail gegraben und nicht alle Daten und Informationen eingeholt. Oft werden lediglich Name, Vorname, Geburtsdatum, Anschrift, Telefonnummer und E-Mailadresse angefordert. Im besten Fall erlauben sich einige noch eine Kopie des Personalausweises oder sogar der Lohnabrechnung anzufordern, damit sie immerhin erkennen können, ob der Mietinteressent über ein monatliches Einkommen verfügt, mit dem er die monatliche Miete begleichen kann.

Um es besser zu machen und so das Mieterrisiko optimal zu kalkulieren und zu vermeiden, gilt es jedoch, noch tiefer zu gehen. Professionelle Mietverwaltungen holen sich immer auch die Kopie des laufenden Arbeitsvertrages, Nachweise über das Einkommen der Mietinteressenten über längere Zeit und auch die Erlaubnis, beim Vormieter Auskünfte einzuholen. Auch Kopien von Kontoauszügen, auf denen die jeweiligen Mietzahlungen über die letzten 6 Monate zu sehen sind, sind Gold wert. Zusätzlich fragen sie ab, ob es zum Beispiel in den letzten 5 Jahren Räumungsklagen, Mietforderungsverfahren oder Gehaltspfändungen gab und lassen sich dies alles schriftlich unterzeichnen. Denn nur so ergibt sich eine Fakten- und Datenlage, die eine vollumfängliche und fundierte Einschätzung des Mietinteressenten und des Mieterrisikos anbelangt.

Zu guter Letzt lassen sich Profis neben dem SCHUFA-Auszug auch noch ein CRIFFBÜRGEL-Zertifikat zeigen und können so wirklich eine fundierte, solide Risikoabwägung vornehmen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Auch ich habe zum Beispiel im April 2020 in Berlin eine Denkmal Immobilie gekauft und wollte sie vermieten. Ich habe dazu von Beginn an eine professionelle Mietverwaltung eingesetzt, welche für mich die Wohnung auf den Berliner Markt gesetzt hat und die Selektion der Mietinteressenten vorgenommen hat. Unter anderem habe ich dann jeweils die von den Mietinteressenten unterschriebene Erlaubnis erhalten, den jeweiligen Vorvermieter zu kontaktieren und habe dies natürlich auch getan. Ich habe dann konkret einen davon angerufen und gebeten, mir 2-3 Informationen über die Mietinteressentin zu geben. Das Gespräch war sehr aufschlussreich und die erhaltenen Informationen über die Dame allesamt positiv. Und dies hat sich auch für mich bewahrheitet: Sie ist eine vorbildliche Mieterin, die regelmäßig und pünktlich ihre Miete bezahlt und mit der ich noch nie Konflikte hatte.

Natürlich kannst du all das Obengenannte auch selbst erledigen. Doch das braucht nicht nur Zeit, sondern auch das notwendige Knowhow. Deswegen ist ein Teil von vielen in meinem Beratungs- und Investitionsprozess, dass automatisch mit professionellen Miet- und Objektverwaltungen und Maklern zusammengearbeitet wird. Wenn du trotzdem den kompletten Prozess allein zusammenstellen möchtest, hast du jetzt Hinweise dazu, auf was du dabei achten musst. Und wenn es dir zu viel wird oder du deine Zeit anders investieren möchtest, dann melde dich für einen Kennenlern-Cappuccino bei mir!

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Dein Marcel

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