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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Zeugen überzeugen - Interview mit Denkmal Immobilien Investor Marcel Dulgeridis

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Wie Du Fehler vermeidest, emotionale Hürden meisterst und Deinen Weg ins Investment findest

Heute nutzen wir das Motto: „Zeugen überzeugen.“ Der heutige Interviewgast im Denkmal Immobilien Podcast ist auch ein Zeuge, und zwar in der Form, dass der PWC Manager, Marcel Dulgeridis, mit 29 Jahren bereits in zwei Denkmal Immobilien investiert hat. Wer Marcel Dulgeridis ist, was seine Motivation zur Investition in Denkmal Immobilien war, das erfährst Du in diesem Interview.Marcel Keller: Hallo im Denkmal Immobilien Podcast und ein herzliches Willkommen an PwC Manager, Marcel Dulgeridis.

Marcel Dulgeridis: Hallo auch an Dich, Marcel. Vielen Dank, dass Du mich heute wieder als Gast in Deinen Podcast einlädst. Ich freue mich, hier zu sein.

Marcel Keller: Marcel, Du warst bereits in 2020 zu Gast im Denkmal Immobilien Podcast und heute im Mai 2021 gönnst Du uns Deinen nächsten Besuch. Ich drücke es mal so aus: „Einmal kann man sich in den Denkmal Immobilien Podcast verirren, das zweite Mal ist man mindestens überzeugt, zufrieden und glücklich mit der Immobilien Investition“. Lass uns mal einen Schritt zurückgehen und den Zuhörern erzählen, wie wir uns kennengelernt haben.

Marcel Dulgeridis: Sehr gern. Angefangen hat es über LinkedIn. Du hattest dort zum Thema Immobilien eine Umfrage geschaltet und da fand ich die Fragestellung ganz spannend, hab dann auch mal mein Feedback dazu gegeben, wie ich das Thema sehe. Du hast Dich dann netterweise für die Teilnahme bedankt und mir das Ergebnis der Umfrage zurückgespielt. Daraufhin sind wir ins Gespräch gekommen, da wir festgestellt haben, dass wir recht viele Parallelen haben, sei es unsere Bankausbildung bei Volks- und Raiffeisenbanken, sei es unser Vorname, da fängt es ja schon an. Wir haben festgestellt, dass das ganz gut zu passt und Du bist dann auch direkt auf mich zugekommen und hast mir erklärt, wofür du stehst, für welchen Bereich Du Experte bist und hast mich gefragt, ob ich Interesse hätte, mehr darüber zu erfahren. Da ich schon immer mit dem Gedanken gespielt habe, ein paar Euros in eine Immobilie zu investieren für meine Altersvorsorge, habe ich das Angebot sehr gerne angenommen und wir haben uns getroffen. Das wurde dann der teuerste Cappuccino, den ich bisher getrunken habe, da waren wir im Tambosi. 

Marcel Keller: Aber Du wurdest eingeladen. 

Marcel Dulgeridis: Ja, es war wohl der teuerste Cappuccino für Dich. Zumindest der teuerste, den ich bisher auf einer Speisekarte gesehen habe. Wir haben dann gesehen, dass da eine gute gemeinsame Basis ist, Geschäftspartner zu werden und das Ziel gemeinsam zu verfolgen. Wir haben weitere Treffen bei mir zuhause vereinbart, da es mir wichtig war, dass meine Freundin ebenfalls Bescheid weiß darüber, was ich plane und um ihr unvoreingenommenes Feedback zu bekommen. Entsprechend sind wir dann über mehrere Termine und Auswahl von Immobilien, immer näher aneinander herangerückt, bis wir entschieden haben: das passt.

Marcel Keller: Nach unserem Kennenlernen, unseren Treffen, den Beratungen und so weiter, hast Du regelmäßig den Denkmal Immobilien Podcast gehört. Ich fand es interessant, dass Du mir des Öfteren von meinen gesagten Inhalten im Podcast erzählt hast. Was waren für Dich wichtige Informationen, die Dir sowohl im Podcast als auch in Gesprächen mit mir ein gutes Bauchgefühl gegeben haben, so dass Du wusstest, bei Marcel Keller bin ich richtig, in sein Denkmal Immobilien System investiere ich?

Marcel Dulgeridis: Genau. Allein beim Vornamen war es bei mir schon geschehen und ich dachte ok, das muss passen. Das ist schon mal eine gute Basis. Darüber hinaus war es dann so, dass ich die Podcasts regelmäßig verfolgt habe, um einfach mehr Insights in das Thema Denkmal Immobilien zu bekommen. Aufgrund meiner Erfahrung in der Bank habe ich natürlich zu gewissen Teilen auch schon gewusst, was alles im Zusammenhang mit Immobilieninvestment zu beachten ist, worauf es ankommt, wie der Prozess abläuft, wenn man tatsächlich auch selbst in solch eine Immobilie investieren möchte. Bisher aber tatsächlich alles mehr oder weniger nur in der Theorie oder als Bankmitarbeiter, wenn andere Personen investiert haben. Das war dann das erste Mal, dass ich in die Entscheidung kam, für mich selbst in eine Immobilie zu investieren. Hier fand ich einfach die Art und Weise spannend, mit der Du deinen Podcast aufbaust: wie Du für jeden Podcast ein übergeordnetes Thema wählst, wo durch man recht schnell erkennt, was der Fokus ist, wo man sich durchhören kann und dann eben über gewisse Themen wie Speckgürtellagen, professionellen Verwaltung von Immobilien, welche Tätigkeiten sollte man beim Immobilieninvestment an Profis abgeben, und so weiter, informiert wird. Die Art und Weise wie Du mit mir auch die Zahlen durchgearbeitet hast war auch super, denn die waren für mich besonders spannend. All das Wissen, dass Du aufgrund Deiner jahrelangen Erfahrung mit Denkmal Immobilien mitbringst, das Hintergrundwissen über Steuern, hat am Ende dann den entscheidenden Unterschied gemacht, um zu sagen: okay, jetzt ist der richtige Zeitpunkt für mich gekommen, in eine Immobilie zu investieren und das eben mit Dir zusammen.

Marcel Keller: Du bist Manager bei PwC, ebenso machst Du aktuell berufsbegleitend Deinen Doktor. Auf welchem Gebiet promovierst Du und wo siehst Du gerade im Berufsalltag, als auch in der Promotion Parallelen zum Immobilien Investment?

Marcel Dulgeridis: Genau. Ich promoviere im Bereich Accounting, Schwerpunkt Buchhaltung und da untersuche insbesondere die Art und Weise, wie Versicherungsverträge zukünftig zu bilanzieren sind. Die Parallelen liegen hier zum Beispiel darin, wie man seinen Arbeitsalltag strukturiert, sei es der normale Job, der nicht unbedingt 9 to 5 ist und zusätzlich eben noch das berufsbegleitende Promotionsstudium, man muss natürlich alles unter einen Hut bringen. Das ist nur möglich, wenn man ziemlich stringent in seiner Planung und Umsetzung ist, wenn man genau weiß, wo man hin möchte, hier auch gezielt, einen Fahrplan für sich selbst aufstellt, um dieses Ziel zu erreichen und dann konsequent zu sagen, okay, ich muss mich an diesen Fahrplan halten. Ähnlich ist es auch bei der Investition in Immobilien: Man muss sich Gedanken machen, welche Immobilie man wählt und wo, was passt zu mir als Investor, welche Erfahrungswerte kann ich verwenden, um am Ende die Entscheidung zu treffen oder zu stützen. Man möchte natürlich wie im Arbeitsalltag auch, so wenig Fehler wie möglich machen, weil die oftmals teuer werden können. Wenn es das eigene Geld ist, ist es dann natürlich noch teurer. Deshalb ist es wichtig, dass man sich bei gewissen Fragestellungen nicht nur auf sich selbst verlässt sondern auch auf andere Leute, die wissen, was sie tun. 

Emotionale Hürden im Immobilieninvestment

Marcel Keller: Ja, ich sage gerne „wer billig kauft, zahlt doppelt“. Und das kann natürlich gerade im Immobilien-Segment richtig sportlich werden - auf der Euro-Ebene. Marcel, lass uns mal tiefer in deine Immobilienentscheidung gehen. Zum Thema Lage: Du hast NICHT in einer Großstadt gekauft, du hast NICHT vor Deiner Haustür investiert, sondern im Speckgürtel von gleich 2 Großstädten im Osten Deutschlands. Wie kommt das und wie ist es dir gelungen, dass ein gutes Bauchgefühl in Bezug auf diese Investition entstand?

Marcel Dulgeridis: Der einfachste Weg wäre natürlich gewesen, etwas in München zu suchen, vielleicht auch selbst dort einzuziehen, um sich die Miete zu sparen, die man aktuell bezahlt. Wie aber die meisten Zuhörer wahrscheinlich wissen, ist München hierfür ein schlechtes Beispiel, weil wenig am Markt ist und, wenn etwas Markt ist, dann in Dimensionen, wo man wirklich sehr, sehr viel Geld in die Hand nehmen muss. Das war mir dann auch einfach zu unsicher, die Entscheidung, ob ich in München bleiben oder noch einmal umziehen möchte. Da ging es auch einfach um zu große Beträge, die ich hätte stemmen müssen. In Hinblick auf die Erfahrungswerte, die ich vor unserem Austausch hatte, hatte ich immer zwei Städte im Kopf: Berlin oder Leipzig. Diese schienen mir passend hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung und was sich so tut am Immobilienmarkt. Entsprechend fand ich dann immer mehr Gefallen an der Metropolregion Leipzig und da hat sich dann auch die Idee immer mehr verschärft, so dass wir uns dann auf diesen Bereich fokussiert haben. 

Marcel Keller: Ich höre in der Live-Praxis oft, gerade von Erstinvestoren: „Ich investiere nur vor der Haustür, dann kann ich selbst hinfahren und die Immobilie selbst verwalten“. Welche Meinung hast Du dir im Laufe unseres Beratungsprozesses hierzu gebildet?

Marcel Dulgeridis: Natürlich ist es schön, wie Du richtig sagst, wenn man eine Immobilie vor der Haustür hat, weil man sagen kann, man fährt schnell hin bei einer Renovierung oder, wenn es ein Neubau ist, kann ich vorbeischauen und mir ein Bild davon machen, was so passiert und gegebenenfalls auch handeln. Auf der anderen Seite ist es aber so, dass hier viele Faktoren immer mehr eine Rolle spielen können. Ich würde es mal unter dem Stichwort “Emotionen” zusammenfassen, die einen ein Stück weit davon abbringen, das Ganze als reines Investment zu sehen. Da ich ja auch sehr viel mit Zahlen arbeite, muss man diese Emotionen ab einem gewissen Punkt auch ausblenden. Natürlich muss einem die Immobilie gefallen und wenn man sich, rein von der Optik, vorstellen kann, dort zu wohnen, kann man sich vorstellen, wie sich ein potenzieller Mieter fühlt, der dann dort einzieht. Das macht natürlich Sinn und das macht auch Spaß, sich damit zu beschäftigen. Nichtsdestotrotz muss man einfach schauen, dass dieses Investment in meinem Fall dafür gedacht ist, mit der Altersvorsorge Geld zu verdienen. Dass man sich dann auch mal eine Immobilie selbst leisten kann, in die man einzieht, die einem gefällt, so wie sie ist. Daher sollte man die emotionalen Faktoren ab einem gewissen Grad ein Stück weit ausblenden und das habe ich dann auch versucht, gemeinsam mit Dir, dadurch, dass wir all diese Themen besprochen haben. Daher ist die Wahl dann auch auf eine Immobilie gefallen, die man nicht hier vor der Haustüre hat. Nichtsdestotrotz konnte ich es mir nicht nehmen lassen, im Vorfeld doch einmal hinzufahren und habe sie mir doch einmal angeschaut.

Marcel Keller: Ich erinnere mich noch, wie sich Deine Freundin eher über die Bilder der Immobilie gefreut hat und Du Dich eher über die Zahlentabelle.

Marcel Dulgeridis: Tatsächlich, genauso ist es. Natürlich muss die Wohnung auch schön sein und einem gefallen. Gerade bei der ersten Immobilie bleibt die Emotion auch: Cool, was ich da gekauft habe, gefällt mir und ich freue mich, wenn jemand anderes dort wohnt und es ihm auch gefällt. Denn das ist natürlich auch das Ziel, dass er glücklich in der Wohnung ist und gegebenenfalls auch drin bleibt und man ein angenehmes Mieter- und Vermieterverhältnis hat. Dementsprechend war es nicht ganz auszublenden. Aber wie Du richtig sagst: am Ende waren die Zahlen schon spannend und es war spannend zu sehen, welche Faktoren die Zahlen beeinflussen. Da konnten wir dann auch fleißig Herumprobieren, auch wenn ich hier vermutlich etwas öfter nachgefragt habe als vielleicht andere. Dort auch noch einmal danke an Dich, aber letztendlich hat es mein Gefühl bestärkt und ich habe mich entschieden: Ja, wir machen das. 

Die subjektive vs. objektive Entscheidung

Marcel Keller: Stichwort „Pendleroptionen“. Hierzu gibt es eine separate Denkmal Immobilien Podcast-Episode, in der ich über Speckgürtellagen und deren Pendeloptionen berichte. Doch heute wollen wir von Dir, Marcel, hören, warum Du Dich für die Immobilie mit der Pendeloption entschieden hast.

Marcel Dulgeridis: Tatsächlich glaube ich muss man hier in zwei Faktoren separieren. Einmal habe ich subjektiv entschieden und einmal objektiv. Subjektiv auf Basis dessen, was ich wusste zu dem Thema Pendeloptionen in Metropolregionen und wie ich mir die zukünftige Entwicklung vorstellen kann. Ich denke auch die neue Arbeitssituation mit Corona wird eine Rolle spielen und könnte mir auch vorstellen, dass viele, gerade junge Familien oder frisch verheiratete Pärchen sagen, wir wollen etwas raus ins Grüne ziehen, wir müssen gar nicht mehr direkt in der Stadt wohnen, um dort zu arbeiten. Wenn ich 3-5 Tage die Woche Home-Office machen kann, bin ich, wenn ich dann mal pendeln muss, bereit, eine halbe Stunde oder Stunde zur Arbeit zu fahren, weil ich mich die restliche Woche zuhause im Grünen befinde, vielleicht einen Garten habe, abends grillen kann und ich sage mal, die schönen Dinge des Lebens mitnehmen kann, die man in der Innenstadt so nicht hat. Das war die subjektive Entscheidung. Die objektive Entscheidung war, zu sagen, wenn man sich die Metropolregion Leipzig anschaut, hat man direkt vor der Haustür einen Flughafen, angrenzende große Städte, sehr viele Einwohner, sehr viele bekannte, große Firmen, die auch im DAX sind oder auch Unternehmen wie Porsche, Amazon, Bosch, die Deutsche Post, um nur ein paar zu nennen. Das hat zur Folge, dass natürlich viele Menschen mit der Entscheidung spielen, nach Leipzig zu gehen, um dort zu arbeiten und sich dort ihren Lebensalltag aufzubauen. Das hat mich dann auch noch einmal bekräftigt, dass man zusätzlich zu den subjektiven Faktoren, die in meine Entscheidung eingeflossen sind, auch die objektiven Faktoren stimmen. Ich habe mir Fragen gestellt wie: wie weit ist es nach Leipzig, wenn man einen Radius von 20km zieht, gibt es eine S-Bahn-Anbindung? Die Stadt, in die ich investiere, hat beispielsweise auch noch eine Universität, was auch eine Rolle spielen kann und daraufhin habe ich mich dann für diese Immobilie entschieden.

Marcel Keller: Bei Dir sind es sogar zwei Großstädte in der Pendeloption, nämlich Halle mit rund 240.000 Einwohnern und Leipzig mit 600.000 Einwohnern. Die genannten Firmen bieten hohes Potenzial, einen Wunschmieter zu finden. Marcel, du hast es eben in Deinen Sätzen anklingen lassen. Den TÜV als baubegleitendes Qualitätscontrolling und ebenso, dass dir das wichtig ist. Warum genau?

Marcel Dulgeridis: Es ist absolut wichtig, dass man für so ein Vorhaben solch eine Instanz mit an Bord holt. Natürlich neigt man oft dazu, vieles selbst machen zu wollen, weil man es dann selbst in der Hand hat und für das Ergebnis selbst verantwortlich ist. Nichtsdestotrotz gibt es in der heutigen Zeit viele Dinge, die sollte und kann man nicht selbst machen und es gibt andere, die es vielleicht für einen besseren Preis und mit mehr Erfahrung abwickeln können. Daher war für mich ein baubegleitendes Gutachten vom TÜV sehr wichtig und sehr attraktiv, weil ich sagen konnte, ich bin kein Experte in dem Bereich, kann mich aber auf Basis des Namens TÜV darauf verlassen, dass das in Hände gegeben wird, die wissen, was sie tun und hatte entsprechend auch einen Faktor weniger, um den ich mich kümmern musste.

Marcel Keller: Thema Wunschmieter: Wie gehst Du hier vor? Was ist dir hier noch aus unseren Gesprächen im Kopf geblieben?

Marcel Dulgeridis: Die Wohnung ist so geschnitten, in der Lage und in dem Gebäude, dass wenn ich Mieter wäre, mich potenziell eher für diese Wohnung entscheiden würde als für eine andere. Dann haben wir sichergestellt, dass wir die Wohnung so fertig wie möglich übergeben und gleichzeitig ein paar Highlights in die Wohnung einbauen, die einen gewissen Wow-Effekt erzielen und damit dem Mieter zeigen, die Wohnung ist wirklich das richtige für ihn. Zum Beispiel haben wir einen ganz besonderen Spiegel im Bad oder dass man gleich eine Garderobe im Eingangsbereich miteinbaut und die Küchenzeile schon da ist. So kann ein Mietinteressent in die Wohnung kommen und sich gleich schon vorstellen, wie es ist, dort zu wohnen.

Marcel Keller: Marcel, Kompliment für dein Wissen, das Du dir über die letzten Monate mit mir zusammen im Bereich Immobilien aufgebaut hast. Es kann nun natürlich sein, dass Dich nach dem Podcast die Leute anrufen und bei Dir Denkmal Immobilien kaufen wollen ;-)

Marcel Dulgeridis: Ja vielen Dank Marcel, dass Du Dein Wissen mit uns allen in Form des Podcasts teilst. Ich denke, es geht nicht nur mir so, dass ein gewisses Basis-Wissen da ist, aber Interesse daran besteht, mehr darüber zu erfahren. Und mit Deinem Podcast gibst Du uns die Möglichkeit, dies zu tun. Da kann ich nur sagen: man weiß ja, steuerlich muss man die Immobilie 10 Jahre lang halten, danach können sie gerne auf mich zukommen und meine kaufen, aber ich sage mal für den jetzigen Zeitpunkt gebe ich es lieber an den Experten weiter.

Marcel Keller: Wir haben in unserem Talk nun die Dinge angesprochen, die beim Immobilien Investment wichtig sind, wie u.a. die Lage, die vorhandenen Chancen in den Speckgürtellagen verbunden mit den Pendeloptionen, das Thema Bausicherheit und Baucontrolling, wir haben gesprochen, wie ich die Chancen hoch halte in Bezug auf meinen Wunschmieter und das Ganze anhand eines Zeugen aus der Live-Praxis des Denkmal Immobilien Investments. Marcel, vielen Dank an dich für deine Worte und Ausführung. Schauen wir mal, ob wir irgendwann deinen Hattrick im Denkmal Immobilien Podcast zusammen erzielen.

Marcel Dulgeridis: Ja, Marcel, vielen Dank auch noch einmal an Dich für die Einladung, ich freue mich jedes Mal wieder hier zu sein und mich über die Themen nicht nur privat auszutauschen, sondern meine Erfahrungen auch mit anderen Leuten zu teilen. Mich freut es daher natürlich sehr, wenn der Podcast Anklang finden wird und sich die Leute entscheiden, okay, hier würde ich gern mehr drüber wissen. Dann nehme ich mir sehr gerne noch mal die Zeit und würde auch ein weiteres Mal mit Dir einen Podcast aufnehmen, damit wir diesen Hattrick dann auf die Beine stellen.

Das war der Denkmal Immobilien Talk mit dem Motto: „Zeugen überzeugen“. Wenn Du ebenso Interesse hast, wie viele deiner Kollegen aus dem Management, aus der Führungsebene, Unternehmer, dann lass uns doch einen Kennenlern-Cappuccino zusammen trinken. Aktuell in der Corona Zeit eröffnen wir mit unserem gemeinsamen Zoom-Call und danach können wir zumindest sagen: „Wir kennen uns“. Ich freue mich auf dich und sage auf bald…

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