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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Immobilien Prüfung vom Profi

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Marcel Keller: Jens, wir kennen uns seit 2013, als ich noch bei einer Stuttgarter Privatbank angestellt war. Unser gemeinsamer Berührungspunkt war das Thema der Immobilie als Kapitalanlage. Wir haben damals nach einem Profi gesucht, der sich explizit und fokussiert mit der Prüfung von Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt und sind dabei auf dich gestossen. Mit deiner Firma Conversio Gruppe prüft ihr Immobilien aus technischer und kaufmännischer Sicht ganz nach dem Motto «Definiere die Risiken, kalkuliere sie und sei dir ihrer bewusst, um dann ins Investment reinzugehen.»

Doch nun lieber Jens, nimm du das Mikrofon in die Hand und sag uns doch in 2-3 Sätzen, alles was die Zuhörer über Jens R. Rautenberg und Conversio wissen müssen.

Jens R. Rautenberg: Erstmal danke für die Einladung Marcel, schön sind wir heute zusammen gekommen. Wir kennen uns ja schon lange, arbeiten gut zusammen und ich habe auch mit grosser Freude beobachtet, wie du dich immer weiter auf das Thema der Immobilien spezialisiert hast. Das ist ja auch genau das Thema von Conversio. Das Unternehmen gibt es nun schon seit 11 Jahren und wir sind ein Analysehaus, das sich voll und ganz auf das Thema der Wohnimmobilie als Investment spezialisiert hat. Unser Schwerpunkt ist dabei die Eigentumswohnung als Investment. Als Conversio Gruppe sind wir Dienstleister für Finanzdienstleister, Vermögens- und Anlageberater und damit alles Personen und Unternehmen, die sich mit der Thematik der Immobilie als Investment beschäftigen und das ihren Kunden dazu auch beratend vorschlagen, sei es als Steueroptimierungsmöglichkeit, Altervorsorge oder als Vermögensaufbauinstrument. Unser Job ist es dabei, diese Immobilien zu prüfen, bevor sie in die Beratung reinkommen. Wir beschäftigen uns daher im ersten Schritt damit, um was für einen Baubträger es sich handelt. In einem zweiten Schritt analysieren den Standort und betrachten die Immobilie im Rahmen der Stadt und ihrer Mikrolage, wobei man dabei 20-30 vorausschauen muss und sich überlegen muss, ob sie an diesem Standort langfristig vermieten kann. Zum Schluss befassen wir uns im dritten Schritt auch mit dem Thema des Managements und schauen uns an, wer die Immobilie in Zukunft betreuen und managen wird. Natürlich schauen wir uns auch das konkrete Objekt an, sprich die Baubeschreibung, die Grundrisse, die Kaufpreise, die kalkulierten Mieten usw. Kurzum: Wir bieten ein Rundum-Paket an, um am Ende die Entscheidung treffen zu können, ob diese Immobilie für einen privaten Anleger als Investment geeignet ist oder eben nicht.

Marcel Keller: Das bedeutet, dass ihr auf Bauträger zugeht oder auch Bauträger auf euch zukommen und sich von euch eigentlich für ihr Investment ein Immobilien TÜV wünschen. Ihr wiederum habt einen Risikoprozess, durch den ihr die entsprechende Immobilie durchlaufen lasst und aus dem sie je nach dem «wasserdicht» am anderen Ende herauskommt. Stimmt das so in etwa?

Jens R. Rautenberg: Ja, das stimmt so. Wir haben beide Wege: Der Bauträger kann auf uns zukommen, wenn er so ein Zertifikat möchte und dieses dann auch nach aussen vermarkten will. Letztendlich kommen jedoch auch viele Beratungsunternehmen auf uns zu, grosse sowie auch kleine, die ein Angebot von einem Bauträger erhalten haben und sicher gehen wollen, dass es etwas taugt. Sie zeigen uns dabei die Objektunterlagen, die sie erhalten haben und bitten uns dann, in die Analyse einzusteigen, um herauszufinden, ob das Objekt tauglich ist oder nicht.

Marcel Keller: Um den Zuhörern eine Vorstellung zu geben: Wieviele von 10 Objekten schaffen es tatsächlich auf den Markt zu kommen nach eurer Analyse? Bei wie vielen sagt ihr, dass sie sich für eine Investition lohnen, um langfristig maximale Investitionssicherheit zu haben?

Jens R. Rautenberg: Wir haben letztes Jahr 207 Analysen gestartet, von denen am Ende 80% nicht für private Kapitalanleger geeignet waren. Von 10 Objekten, die reinkommen, befinden wir also 2 für gut.

Marcel Keller: Schauen wir uns nun einmal gezielt den Markt an, in dem ich unterwegs bin und berate, die Denkmal Immobilie. Wir wollen gezielt 3 Schritte aufzeigen, die wichtig sind, um erfolgreich in eine denkmalgeschützte Immobilie zu investieren. Einsteigen wollen wir mit dem Analyseprozess, den wir in die Einkaufsphase, die Sanierungsphase und die Übergabe- und Vermietungsphase.

Wie prüft ihr als Conversio mit eurem Prüfprozess in der Ein- bzw. Ankaufsphase den Standort, sprich die Lage der Immobilie und sag uns doch auch noch etwas zur sogenannten Mikro- und Makrolage.

Jens R. Rautenberg: Grundsätzlich starten wir immer mit dem Standort. Wir nennen das Quick Check und es dauert ein bis zwei Tage. Dabei schauen wir uns insbesondere bei neuen Standorten zuerst die ökonomischen Daten des Standorts an, wobei für uns Faktoren wie die Bevölkerungsentwicklung wichtig sind. Es gibt zum Beispiel Metropolregionen, in denen sich die Bevölkerung verdichtet, was für uns natürlich interessant ist. Es gibt jedoch auch ganz viele Regionen, in denen die Bevölkerung abnimmt, denen wir entsprechend kritisch gegenüber stehen. Neben dem wichtigen Indikator der Bevölkerungsentwicklung schauen wir uns auch die wirtschaftliche Kraft des Standortes an. Dabei sind Dinge wie Arbeitslosenquoten, wie der Standort aufgestellt ist, wer die Arbeitgeber in der Region sind und wie breit sie gefächert sind, aber auch ob es einen ICE-Anschluss oder Autobahnanschluss gibt und wie die Infrastruktur generell ist, wichtig. Universitäten sind ebenfalls ein Thema, ebenso wie welches kulturelle Angebot am Standort vorhanden ist. Wir scannen aso im ersten Schritt den Standort, um festzustellen, ob der Standort interessant ist, um langfristig dort zu investieren.

Marcel Keller: Wenn ihr nun den Standort überprüft habt, wie prüft ihr in einem weiteren Schritt das Thema des Bauträgerrisikos? Die Qualität des Objektes und am Bau ist ja das A und O und soll dazu beitragen, dass es über die nächsten 100 Jahr hält. Gleichzeitig ist die Bauqualität auch der Bereich, mit dem der Investor das grösste Risiko trägt und auch am wenigsten kontrollieren kann. Wie geht ihr da vor?

Jens R. Rautenberg: Ja, das ist tatsächlich ein Schlüsselthema und es ist für einen Privatanleger auch äusserst schwierig, das selbst zu machen.

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