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Seit über 5 Jahren bin ich nun Vermieter von Immobilien, von Wohnungen und habe noch NIE einen Anruf von einem meiner Mieter bekommen. Rückblickend die letzten Jahre kann ich eins definitiv behaupten: OHNE eine professionelle Verwaltung und ohne professionelles Management ist dies nicht möglich.
Es ist ein tolles Gefühl, dass das Denkmalimmobilien Investment still, leise und erfolgreich einfach mit läuft und vor allem, dein Wunschmieter dich nicht anruft, um dir mitzuteilen der Wasserhahn tropft. Am besten noch am Wochenende, aber das ist ein anderes Thema. Ich lege dir dringend ans Herz: „Lass deine Immobilie professionell verwalten und managen“. Was bedeutet verwalten und managen lassen überhaupt?
Die Live-Praxis
Lass uns in die live Praxis gehen. Ich wohne in München und investiere mit 9 weiteren Investoren in ein 10 Familienhaus in Berlin. Ja richtig gehört: in Berlin und nicht vor meiner Haustür. Hierzu habe ich übrigens mal eine eigene Podcast Folge gemacht zum Thema ich investiere nur vor meiner Haustür. Es ist die Episode Nummer 32 mit dem Titel: „Irrtum neuester Stand - Schatz, da könnten unsere Kinder mal einziehen.” Höre Dir bitte diese Folge an, um die Wirkung auf den heutigen Inhalt zu verstärken.
Das 10 Familienhaus liegt zum einen nicht vor meiner Haustür und zum weiteren ist diese Immobilie eine Kapitalanlage und keine Aufgaben-Beschaffungs-Maßnahme. Das heißt: Wir wollen alle nur das Gleiche, nämlich Euros investieren und nach einer bestimmten Laufzeit mit Gewinn raus, sprich Vermögens aufbauen und gleichzeitig Steuer sparen.
Ergo: Wir nutzen eine WEG - Verwaltung.
Die WEG-Verwaltung
Was ist eine WEG - Verwaltung? WEG bedeutet „Wohnungseigentümer-Gemeinschaft“. Kurz um eine Gruppe von Gleichgesinnten, eine intakte Peer Group. Die WEG, also die Hausverwaltung, kümmert sich sozusagen um alles, was rund um die Immobilie anfällt. Dies werden in der Praxis Dinge sein wie die Hausgelder einzunehmen, Rechnungen zu bezahlen, Handwerker beauftragen, Die Jahresabrechnung aufzustellen und die Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Grundsätzlich kannst Du natürlich auch alles selbst machen, doch wirst du hier finanziell durch deinen erhöhten Zeiteinsatz definitiv ins Minus gehen, denn deine Zeit ist vermutlich teurer als die rund 25 Euro pro Monat für die Hausverwaltung, richtig? Entscheidest Du dich trotzdem dafür, die Hausverwaltung eigens zu machen, dann wirst Du mit folgenden Problemen aus der Praxis konfrontiert:
Probleme bei eigener Hausverwaltung
1. Beginnen wir entspannt: Du gehst in Urlaub und es wird eine Vertretung für dich benötigt. Ein Punkt, der kein Spaß macht – eine Vertretung zu suchen, darauf haben mit Sicherheit die allerwenigsten Lust
2. dein Fachwissen in Bezug auf das WEG-Gesetz ist möglicherweise nicht ganz up-to-date oder ggfs. gar nicht vorhanden. Das heißt: die gesetzlichen Vorgaben und. Bestimmungen fehlen dir – somit bist du schon mal gesetzlich fehl am Platz. Wohnungseigentumsrecht ist schließlich nicht dein Tages-Business.
3. Je höher die Wohnungseigentümergemeinschaft, desto höher ist auch der Aufwand zur Selbstverwaltung; bei 10 Parteien mag das noch überschaubar sein, doch auch hier wirst du einen erheblichen Arbeitsaufwand erbringen UND Du trägst das Risiko der Haftung für deine Fehler.
4. Bei den Denkmalimmobilien, zu denen ich berate und vermittle wird immer ein großes Augenmerk auf die Eigentümerstruktur gelegt. Denn es macht wenig Spaß, wenn Eigennutzer und Investoren zusammen in ein Haus investieren. Der Eigennutzer ist eher emotional getrieben, wobei der Investor eher rational unterwegs ist – Interessensdifferenzen und somit garantiert Meinungsverschiedenheiten sind vorprogrammiert, spätestens bei der Sitzung der Wohnungseigentümer. Und weißt Du, wer hier federführend durch das Programm leitet? Ja, richtig, Du als Hausverwalter. Das bedeutet, du kaufst Dir neben dem Job als Hausverwalter noch den Job als Mediator ein – muss man wollen.
5. Kommt es von Zeit zu Zeit zu Reparaturen, dann bist du als Hausverwalter zuständig, verschiedene Angebote am Markt einzuholen. Ich z.B. habe wenig bis keine Ahnung von Handwerker-Tätigkeiten und könnte nie und nimmer die Notwendigkeit von einzelnen zu vergebenden Gewerken bestimmen. Somit müsste ich zwangsweise ein Bausachverständiger dazu holen, tja und der kostete ebenfalls wieder Euros.
6. Nehmen wir noch den Punkt Haftung mit rein. Der Hausverwalter verfügt in der Regel über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, über eine Betriebshaftpflichtversicherung und über eine Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung. Mit diesen Dingen ist somit die Eigentümergemeinschaft top abgesichert. Achtung: passieren dir nämlich Fehler und besteht kein Versicherungsschutz, so haftest Du persönlich.
Und das alles für rund 25 Euro im Monat für deine Denkmal Immobilie. Eher ein Schnäppchen, diese Risiken auszulagern und in professionelle Hände zu bringen.
Gehen wir eine Stufe tiefer rein ins Management und betrachten nun neben der besprochenen WEG – Verwaltung die Verwaltung deiner Wohnung, deiner Sondereinheit (SE).
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Die SE-Verwaltung
Diese Verwaltung nennt sich SE-Verwaltung und hat u.a. folgenden Aufgaben.
- Vereinnahmung und Überwachung der Mieteingänge durch den Mieter
- Buchhaltung über die Einnahmen und Ausgaben i.V.m. deiner Wohnung
- Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
- ACHTUNG: die Erhöhung der Mieten durchzuführen, z.B. in Anlehnung an den Mietspiegel oder gesetzliche Regelungen
- als auch eine Kündigung deines Mieters entgegen zu nehmen
Dies sind einige Aufgaben, neben weiteren, die der SE – Verwalter für dich übernimmt. Hierfür gibt es einen separaten Vertrag mit dem SE-Verwalter und die Kosten pro Monat belaufen sich ebenso auf rund 25 Euro. Du siehst, wie bei der WEG Verwaltung: lagere diese Aufgaben aus und gib als Immobilien Investor diese Dinge in professionelle Hände. Du hast gehört, es wird deine Miete professionell gemanagt und nach und nach erhöht, das bedeute, deine Immobilie entwickelt sich automatisch am Markt mit und dadurch steigt deine Liquidität.
Und die meisten sehen die Euros lieber im eigenen Geldbeutel tanzen, oder? ;-)
Summa Summarum: Nutze diese Möglichkeit und genieße ebenso das entspannte Investieren in Denkmal Immobilien, wie es viele Manager, Führungskräfte und Unternehmer tun. Magst Du weitere Infos, mehr Details, Praxis Fälle hierzu und, und, und, dann melde dich bei mir und ich erzähle dir Stories und Geschäftsfälle aus der Immobilien Welt über mehrere Jahre. Du erreichst mich über hier auf meiner Homepage oder auch über LinkedIn mit der Eingabe meines Namens „Marcel Keller“.
