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Marcel Keller

Experte für Denkmal-immobilien und Steueroptimierung

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Die sieben emotionalen Herausforderungen beim Immobilienkauf

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#1 Die Ur-Angst: Der Mietnomade

Die wohl emotionalste Herausforderung, gar Angst von Investoren und Investorinnen ist das Vermietungsrisiko in Bezug auf sogenannte Mietnomaden. Bilder von zerstörten Wohnungen und mühseligen Räumungsklagen lassen viele zögern, wenn es um Immobilien als reine Kapitalanlage geht.

Eins vorweg: Einen 100%-igen Schutz vor Mietnomaden gibt es nicht. Es gibt jedoch einige Vorkehrungen, die dieses Risiko auf ein Minimum reduzieren. Allen voran gilt es hier, die Mieterprüfung stringent anzugehen. Dabei gilt es, im Rahmen der Mieterprüfung möglichst viele Daten über die potenziellen Mieter einzuholen. Dazu gehören Stammdaten wie beispielsweise Namen, Adresse, Telefon und E-Mailadresse. Zusätzlich dazu holen sich Makler auch eine Schufa-Abfrage, um sich einen noch besseren Eindruck der zukünftigen Mieter_innen machen zu können. Es gibt jedoch noch eine Sicherheitsstufe mehr, die man nehmen kann: Die CRIFBÜRGEL-Auskunft. Diese gibt eine Einschätzung des Zahlungsausfallrisikos des Mietinteressenten. Indem Arbeitsverträge kontrolliert, Nachweise über das Einkommen und Auskünfte von Vorvermietern eingeholt, Kontoauszüge auf die letzten sechs Mietzahlungen überprüft und Risikobefragungen durchgeführt werden, kann das Vermieterrisiko um ein Vielfaches minimiert werden. Ebenso möglich ist es, eine Versicherung gegen Mietausfall abzuschließen, wobei diese Variante eher selten gewählt wird. Mir persönlich gefällt insbesondere die Auskunft beim Vormieter, die einem ein besseres Gefühl darüber gibt, was man vom Mietinteressenten oder der Mietinteressentin zu erwarten hat.

#2 Lage, Lage und nochmals Lage

Eine der wohl wichtigsten Entscheidungen zu Beginn des Investitionsprozesses ist diejenige, über die Lage der zukünftigen Denkmal Immobilie. Denn um langfristig realistische Gewinne zu erzielen, ist ein Blick auf die Big Seven-Standorte in Deutschland unerlässlich. Ebenso gilt es auf die sogenannten Speckgürtellagen dieser Big Seven-Standorte, der B-Lagen und der Hidden Champions zu achten. Dabei liegen diese Städte oft nicht direkt vor der eigenen Haustüre. Das bedeutet, dass die Lage aus der Perspektive als Vermieter passen muss und nicht aus der Perspektive des Eigennutzers.

Bei der Entscheidung für eine Stadt, ist grundsätzlich die Analyse der Makro-Lage der erste Schritt. Danach geht es darum, den entsprechenden Stadtteil genauer zu betrachten, also die Mikro-Lage. Zudem ist auch eine Analyse der Bevölkerungsentwicklung notwendig, einerseits in der Stadt selbst, andererseits auch im spezifischen Stadtteil. Dazu gehören eine Analyse der Haushaltsentwicklung, der Kaufkraft, der Preis-Trends und weiterer Punkte. Wichtig ist auch die Mieter-Eigentümer-Quote, denn nur diese gibt Auskunft darüber, ob Wohnraum auch aktiv nachgefragt wird. Beachtest du all diese Punkte, kannst du dein Investitionsrisiko beim Immobilienkauf als reine Kapitalanlage ebenfalls stark minimieren.

#3 Mit der Immobilie tatsächlich Steuern sparen

Eine Immobilie lässt sich vereinfacht in zwei Teile aufgliedern: Die Einnahmen und die Ausgaben. Zu den Einnahmen zählt beispielsweise die Miete, zu den Ausgaben gehören die Zinsen und die jährliche Abnutzung der Immobilie. Rechnet man diese zwei Positionen ergibt sich entweder eine “Belastung” oder eine “Erleichterung”, wobei wir klar auf eine Steuer-Erleichterung abzielen. Dabei sind optimale Vehikel zur Einsparung von Steuern die Denkmal Immobilie oder Immobilien im definierten Sanierungsgebiet. Der Grund dafür liegt darin, dass solche Immobilie gekauft und dann fast vollständig saniert werden müssen - und diese Sanierungskosten können über zwölf Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt werden. Als kleines Live-Beispiel: Wenn der Kaufpreis einer solchen Immobilie 300K Euro beträgt, beläuft sich der Sanierungsanteil schnell mal auf rund 200K Euro. Diese 200K Euro können wir dann über zwölf Jahre über die Steuer absetzten. Da sich meine Klientel, bestehend aus Führungskräften, Managern und Unternehmern, in der Regel im Spitzen-Steuerbereich befindet und somit für jeden Euro 45% ans Finanzamt gehen, lohnt sich das auf ganzer Linie. Bei 200K Euro kommt man so schnell auf rund 95K Euro, die eingespart werden und im eigenen Geldbeutel landen. Gleichzeitig hat der Investor im Live-Beispiel nur rund 20K Euro tatsächlich eingesetzt und genießt dadurch Steuervorteile von rund 100K Euro.

#4 Gefährliches Halbwissen

Immobilieninvestment ist ein komplexes Thema. Es gibt viele Dinge, die man für maximale und langfristige Gewinnchancen verstehen muss. Dazu zählen sowohl technische Dinge, als auch wichtige kaufmännische Punkte. Obschon das Thema sicherlich keine Raketenwissenschaft ist, braucht es insbesondere zu Beginn viel Zeit, um reinzukommen. Diese Zeit und dieses Wissen, kann man jedoch einkaufen. Indem man sich einen Partner zur Seite holt, der sowohl über das Know-how als auch über die Erfahrung verfügt. So jemand bin beispielsweise ich: Ich bin seit acht Jahren als Experte für die Immobilie als reine Kapitalanlage unterwegs und habe in dieser Zeit rund 2’000 Unternehmer, Manager und Führungskräfte zum Thema beraten. Von dieser Erfahrung profitieren meine Kunden laufen und ich bin sehr gerne bereit, erste Tricks und Tipps weiterzugeben. Denn das System “Immobilie” ist durchaus leicht zu verstehen, vorausgesetzt man spricht die gleiche Sprache.

#5 Keine Rendite

In einem aktuellen Beratungsgespräch wurde ich mit der Aussage konfrontiert, dass nur Immobilien mit einer Rendite von 3% gekauft werden. Dabei stellt sich jedoch die Frage, von welcher Rendite denn gesprochen wird. Im konkreten Beispiel ging es um die Netto-Mietrendite, wobei mir jedoch der Kaufpreis-Faktor der Immobilie erklärt wurde. Zu beachten gilt nämlich, dass der ausschließliche Blick auf die Rendite schnell dazu führen kann, dass man zweimal bezahlt - und zwar in dem Moment, in dem man für Instandhaltungen bezahlen muss, die einem in dieser Form nicht bewusst waren. Denn es gibt einen guten Grund dafür, dass die Rendite bei Neubauten geringer ist, als bei Bestandsobjekten. In der Summe gilt daher: Die Immobilie nach stringentem Schema überprüfen, rational an die Bewertung gehen und die wirklich wichtige Rendite überblicken. Dazu zählen die Brutto-Miet-Rendite und die Netto-Miet-Rendite, aber auch die Objekt-Rendite an sich und letztendlich auch die Eigenkapitalverzinsung und der Effektivzins, denn damit lässt sich ein wirklich guter Vergleich mit anderen Investments ziehen.

#6 An das richtige Objekt kommen

Um es gleich im Vorherein klarzustellen: An das richtige Objekt kommt, man nur mit dem richtigen Netzwerk. Denn die allermeisten guten Immobilien gehen heutzutage über den freien Markt. Die wirklichen Schmuckstücke werden in exklusiven Kreisen und nicht auf ImmoScout, eBay oder ImmoNet verteilt. Um in diese Netzwerke und Kreise von Bauträgern zu kommen, braucht es sehr lange - ich selbst habe auch mehrere Jahre daran gearbeitet. Darin liegt wiederum der Vorteil für dich: Du bekommst von mir den unbezahlbaren Zugang zu Schmuckstücken, die ausschließlich in Netzwerken verteilt und vermittelt werden. 

#7 Die Euros

Eine weitere Herausforderung besteht in der Frage, wie hoch das Einkommen sein muss und viel Eigenkapital es braucht, um in eine Denkmal Immobilie investieren zu können. Das Einkommen betreffend hat man den größten Profit, wenn man sich im Bereich der Spitzen-Besteuerung bewegt, sprich wenn man als Single ein zu versteuerndes Einkommen von rund 55K Euro und als verheiratete Person rund 110K Euro hat. Denn ab dieser Stufe bezahlt man pro verdientem Euro rund 45% an das Finanzamt, womit nahezu die Hälfte des Einkommens nicht im eigenen Geldbeutel landet. Genau an diesem Punkt setzen wir an: Wir reduzieren durch den gezielten Kauf einer Qualitäts-Denkmal Immobilie das steuerbare Einkommen und sorgen so für eine jährliche Steuererleichterung von rund 10K Euro. Mit diesen 10K kann dann wiederum das Darlehen abbezahlt oder Sondertilgungen gemacht werden usw. 

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